Какой договор мне заключить при покупке квартиры?

Последнее обновление: 19.01.2019

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

С Застройщиком мы разобрались и составили о нем свое мнение, нюансы его строительного проекта выяснили, теперь наша задача – разобраться с договором на покупку новостройки. Какой тип договора лучше заключать с Застройщиком? Ведь вариантов может быть несколько!

Речь идет о юридической схеме покупки (точнее — софинансирования строительства) новостройки. Именно юридическая схема будет определять наш риск участия в проекте и возможности контроля Девелопера в процессе стройки.

Справедливости ради стоит сказать, что дольщик не имеет возможности влиять на выбор того или иного типа договора с Застройщиком. Ему остается только соглашаться на предложенные условия покупки квартиры или не соглашаться. Здесь мы разберем, какие у нас могут быть варианты, и какие из них предпочтительные.

Образцы документов для сделки купли-продажи квартиры – в специальном разделе по ссылке.

Государство стремится к тому, чтобы все возможные способы покупки квартир в новостройках привести к одному регламенту, который подробно описан в законе 214-ФЗ еще в далеком 2004 году.

 Здесь государство максимально (насколько это возможно) попыталось защитить права и интересы дольщиков – рядовых граждан, и в то же время поставить жесткие рамки Застройщикам, обязывая их соблюдать ряд условий, без которых они не имеют права привлекать деньги граждан.

 Этот закон периодически дорабатывается, совершенствуется и, возможно, когда-нибудь станет единственным легальным способом взаимодействия Покупателя и Девелопера.

Но пока наше государство тужится, пытаясь угодить дольщикам, и при этом не обидеть Девелоперов, сами Девелоперы все еще используют различные схемы привлечения денег в проекты строительства многоквартирных домов.

Что же нам нужно знать для покупки квартиры в строящемся доме? Как минимум, мы должны разбираться в том, какие способы оформления покупки новостройки существуют на рынке, и какие типы договоров при этом применяются.

Где лучше покупать квартиру – на «первичке» или на «вторичке»? Сравниванием плюсы и минусы.

Договоры покупки квартиры в новостройке

В практике рынка недвижимости применяются несколько схем покупки квартир в новостройках, каждой их которых соответствует свой тип договора:

Подробнее обо всех этих схемах покупки новостройки (какие из них «белые», какие – «серые», а какие уже не работают) и о соответствующих типах договоров можно почитать по приведенным ссылкам – в Глоссарии.

Здесь же мы будем исходить из того, что лишние проблемы нам ни к чему, поэтому мы будем ориентироваться на самый надежный и безопасный тип договора для приобретения квартиры в новостройке. Он же – и самый распространенный на сегодня тип договора на первичном рынке недвижимости.

Самый безопасный (относительно других схем) для Покупателя вариант – это покупать новостройку путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Схема с ДДУ прозрачна, понятна, и четко регламентирована законом.

Именно этот тип договора соответствует понятию «долевое участие в строительстве», описанному в 214-ФЗ.

И именно он накладывает на Застройщика ряд определенных обязательств, при нарушении которых его ждут серьезные штрафы и санкции со стороны надзорных органов.

  ♦ Пример обязательств Застройщика по ДДУ ♦

Те же обязанности накладываются на Застройщика и в случае продажи квартиры по Договору уступки прав требования, если эти права переуступаются по ДДУ. Тогда Застройщик обязан выполнять все условия первоначального ДДУ уже перед новым дольщиком, который эти права приобрел.

Условия и основные положения договоров долевого участия и уступки прав требования (включая образцы этих договоров) можно увидеть по приведенным выше ссылкам.

Какие риски в покупке квартиры по переуступка прав требования? На что нужно обратить внимание Покупателю?

На практике же, Застройщик вполне может, состроив себе невинность на лице, предложить Покупателю вексель и/или Предварительный договор (ПДКП или ПДДУ), и попросить внести деньги за квартиру именно под эти документы.

Здесь заложена масса юридических тонкостей, но суть у них одна: все эти «обходные схемы» (в обход ФЗ-214) дают возможность Застройщику избежать жестких требований к ведению своего бизнеса, и перекладывать свои риски на плечи Покупателя.

Правда, использование «обходных схем» продаж вовсе не означает, что Застройщик сознательно идет на аферу, и пытается обмануть Покупателя. На это у него могут быть и вполне объективные причины.

Например, сложности земельного законодательства в РФ иногда физически не позволяют Застройщику оформить долгосрочный договор аренды земельного участка, а значит, не дают ему возможность работать в рамках ФЗ-214.

Поэтому даже крупные и авторитетные Застройщики периодически вынуждены использовать «обходные схемы» в своей практике.

Соглашаться на покупку новостройки в обход ФЗ-214, возможно, имеет смысл только в тех случаях, когда:

• риск недостроя мал (т.е. когда дом уже почти построен, и темпы строительства высоки),
• когда имидж Застройщика внушает доверие (т.е. он давно на рынке, и имеет ряд успешных завершенных проектов), и/или
• когда предлагаемая схема покупки является доминирующей на локальном рынке (т.е. по-другому вообще не купишь).

Что делать, если Застройщик предлагает дольщику подписать допсоглашение к ДДУ о переносе срока сдачи дома? – см. в этой заметке.

Какой договор заключать с Застройщиком?

Вообще-то, использование других типов договоров покупки квартиры в новостройке, кроме ДДУ, допустимо (т.е. явно не противоречит законодательству РФ).

В практике довольно много примеров, где люди получали квартиры, заключив ПДКП, или отдав деньги Застройщику под вексель, или подписав Договор инвестирования.

Но нужно понимать, на какие риски приходится идти Покупателю, если Застройщик действует в обход 214-ФЗ.

Для этого, настоятельно рекомендуется получить у Застройщика проект договора, и вместе с ним обратиться за дополнительной консультацией юриста по этому вопросу.

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

На самом деле, какую бы схему покупки новостройки мы ни выбрали, полностью защитить нас от рисков не может ни один тип договора.

Даже заключая ДДУ, мы не можем быть абсолютно уверены в сроках получения права собственности на нашу квартиру, и в том, что у Застройщика хватит ресурсов для завершения начатого проекта. Договор ДДУ защищает дольщика только в условиях, когда Застройщик «еще жив» (т.е. есть с кого спрашивать).

Если же Застройщик объявлен банкротом, то уже неважно, какой тип договора был с ним заключен – он как юридическое лицо перестает отвечать по своим обязательствам.

Поэтому, выбирая новостройку, все же стоит отталкиваться от имиджа и опыта Девелопера (это было рассмотрено на шаге «Знакомимся с Застройщиком»). Именно его возможности определяют вероятность завершения проекта в срок и с хорошим качеством.

А Договор долевого участия (ДДУ) при покупке новостройки обеспечит нам защиту наших инвестиций даже в случае банкротства Застройщика. Для такого форс-мажора законом 214-ФЗ предусмотрен компенсационный фонд долевого строительства или расчеты через эскроу-счета. 

Сомневаешься в покупке новостройки? Не уверен в надежности Застройщика?
Проверить Застройщика, проектную документацию и условия договора помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, под какой тип договора мы будем отдавать деньги Девелоперу, мы решили. Чем нам это может грозить – выяснили. Таблетки от головной боли приготовили, и приступаем к изучению самого договора.

Чтобы юристы не остались без работы, в каждом договоре, обычно, прописывается множество условий. На какие из них нам нужно обратить особое внимание?

Об этом – на следующем шаге.

Источник: //kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/pervichka/schema-pokupki-novostrojki/

Нюансы при заключении договора задатка при покупке квартиры

21/05/2015

    Покупая квартиру никто не рассчитывает попасть в лапы мошенников. Однако, чтобы максимально обезопасить собственные средства, стоит обратить внимание на то, чтобы грамотно заключить договор задатка.

   Приобретение собственной жилплощади, например, дома или квартиры дело вовсе не простое. Есть целый ряд методов покупки, при которых сделка может оказаться правомерной, и все риски учтены. Обычно, предварительно, еще до самого факта покупки, заключается несколько договоров, которые и существуют для того, чтобы максимально обезопасить сделку.

   Однако зачастую все происходит не так просто, как на словах, а выбранная вами жилплощадь неожиданно оказывается в некоей паутине, где и барахтаются покупатель и продавец.

Чистые и правомерные сделки получаются, к огромному сожалению, не часто, когда продавец, забрав все ему причитающееся, уходит восвояси, а владелец нового жилья довольный приступает к бытовым проблемам, типа ремонта в приобретенной квартире.

Потому законодательство и предусматривает несколько дополнительных договоров, свидетельствующих о намерениях обеих сторон сделки.

Задаток  или  аванс.  Трудности  выбора

   Всего существует два типа предварительных договоров, относительно купли-продажи квартир: договор аванса, а также договор задатка. Обратите внимание, что это разные вещи, хотя в обиходе нам эти понятия и кажутся однотипными. Дадим определение тому и другому:

– Авансом называют передачу денежных средств (обычно, это процент от общей суммы покупки), для подтверждения намерения приобрести недвижимость.

– Задаток, точно так же, как и аванс – передача финансовых средств, для подтверждения того, что вы намерены купить квартиру.

   Казалось бы, разницы нет, однако это только на первый взгляд, некомпетентного в юридических вопросах, человека. Ведь если с юридической стороной дела вы не знакомы, то лучше послушать мнение сведущих и авторитетных специалистов.

   Аванс подразумевает полное подтверждение вашего личного намерения приобрести вышеозначенную квартиру, а также намерения продавца предоставить вам в условленный срок и за оговоренную сумму.

Если же вы передумали и нашли, например, более выгодный или же попросту лучший вариант, аванс возвращается в ваш кошелек.

То же самое происходит и в противоположном случае, если продавец, по каким-то своим причинам передумал продавать вам жилье, он может просто отказаться и аванс, опять же, возвращается вам, то есть покупателю.

   С задатком дела обстоят несколько по-другому: если по вашей вине сделка не состоится, то никто не станет возвращать, заложенные ранее в качестве задатка, денежные средства. Правда, есть оговорка, например, когда вы не смогли завершить сделку из-за стихийного бедствия, однако надеяться на такой расклад, по меньшей мере, легкомысленно и непредусмотрительно.

Что  же  делать,  кому  вверять  свои  «кровные»,  и  в  каком  порядке?

   При условии покупки квартиры через посредника, например, агентства недвижимости, в первую очередь нужно оговорить условия внесения аванса.

Нужно, чтобы ваши средства, до фактического завершения сделки оставались именно в том самом риэлтерском бюро, в котором и заключается договор. Это поможет избежать многочисленных проблем в будущем.

Ведь может случиться, что квартиру недобросовестный продавец реализовывать передумал, а авансовые суммы уже успешно истратил. Добиться возврата в таком случае будет чрезвычайно сложно.

   В случае заключения договора задатка все намного сложнее, так как нужно тщательно следить за адекватностью и законностью сделки, чтобы не попасть впросак. Во-первых, ни в коем случае нельзя заключать договор задатка с организацией, которая не является фактическим владельцем жилплощади.

   Никогда не стесняйтесь требовать предъявить документацию на собственность, причем, если их несколько, то присутствовать при заключении договора должны все, без исключения.

Проверьте, стоит ли в договоре полная стоимость квартиры, а также дата заключения окончательной сделки.

Еще один чрезвычайно важный момент: укажите место проведения сделки в регистрационной палате, ведь если это не сделать, то далее вас могут попросту пригласить к нотариусу, а отказаться не получиться. В результате – вы попросту можете потерять свои деньги.

Нарушение  условий  сделки  –  реальный  повод  вернуть  свои  денежные  средства

   Вернуть задаток, который успешно вами передан собственнику жилплощади все же можно, при условии, что вы все проделаете правильно и подойдете к делу с умом, а также знанием законодательства. Учтите, что даже если вас начинают убеждать в том, что вернут деньги через несколько дней, стоит обратиться в суд, чтобы все выглядело, да и было законно.

   Однако нужно понимать, что заявление в суд подается не раньше, чем истечет срок обеспечения, собственно, задатка.

К примеру, если сделка назначена 20 число, а 18 вам уже сказали, что решили повысить цену, или вовсе отказались продавать недвижимость, то в судебные органы можно обращаться, все равно, не ранее 20.

Кроме того, нужно обязательно собрать доказательную базу, чтобы подтвердить, что продавец действительно нарушил означенные условия заключения сделки купли-продажи.

Порядок  действий  при  нарушении  условий  сделки:

– В указанное в договоре задатка время, необходимо, в обязательном порядке, явиться в регистрационную палату, а также зарегистрироваться в специальном окошке, сказав, что явились для заключения сделки. Документацию у вас, конечно же, не примут, однако регистрацию точно произведут.

– Далее вам придется садиться на стульчик или скамеечку и ждать. Возможно, вы потеряете много времени, однако если вы желаете вернуть свои деньги, то это сделать придется.

– В конце рабочего дня (или часов приема) смело подходите к окошку и берите справку о том, что сделка заключена не была.

– Если продавец явился, но общая сумма сделки стала необоснованно больше, то подавайте документы, однако более ничего не подписывайте, и сразу же пишите заявление о приостановлении регистрации сделки, которое и подавайте в то же окошечко.

Это будет настоящим доказательством мошенничества, и суд обязательно примет адекватное решение в вашу пользу.

Останется только обратиться в суд, а по истечению 10 дней, нужно обратиться к судебным приставам, которые и взыщут, причитающуюся вам, сумму.

   Всегда читайте то, что подписываете, и будьте предельно внимательны к мелочам, ведь незнание законов вовсе не гарантирует вашей безопасности.

Источник: //akcent.pro/content/nyuansy-pri-zaklyuchenii-dogovora-zadatka-pri-pokupke-kvartiry

Продаете-покупаете квартиру? Используйте договор задатка

Один из вариантов без осложнений пройти этот этап – договор задатка. 

– Уважаемый господин Соколовский. Я продаю свою квартиру. Покупатель предлагает мне для начала заключить договор задатка (rokasnaudas līgums). Не опасно ли это? Какие существуют риски и на что надо смотреть при заключении этого договора.

С уважением, Людмила.

Договор задатка (rokasnaudas līgums) – это один из инструментов для того, чтобы обеспечить сделку. Для чего он нужен? Например, вы хотите продать квартиру. Но есть причины, по которым вы не можете продать ее сразу.

Например, она сдана и освободится только через какое-то время или есть другая причина, не позволяющая продать недвижимость сразу. У вас есть потенциальный покупатель, и он предлагает хорошую цену.

Покупатель готов ее купить, но не готов сразу вам перечислить деньги и потом терпеливо ждать, пока вы решите проблемы, связанные с продажей квартиры. Это определенный риск для него.

Он боится, что продавец, например, продаст квартиру кому-нибудь другому, а уже полученные деньги не отдаст. С другой стороны, квартира ему понравилась, и он готов ее купить.

В этом случае стороны могут заключить договор залога. По этому договору одна сторона обязуется купить оговоренную недвижимость, а вторая ее продать за оговоренную цену в конкретные сроки. В качестве гарантии того, что сделка состоится, вносится залог.

Покупатель тоже может быть инициатором заключения договора залога. Например, квартира ему понравилась и цена тоже, но денег сейчас нет или они будут доступны позже.

Сейчас многие покупки совершаются за кредитные деньги, а для того чтобы оформить кредит – нужно время.

Чтобы продавец, пока покупатель договаривается с банком о кредите, не продал эту недвижимость кому-нибудь еще, покупатель заинтересован заключить договор залога.

Договор залога позволяет снизить риски и преодолеть взаимное недоверие. Покупатель может быть спокоен, что объект, который он выбрал, будет ему продан, а продавец, что покупатель гарантированно купит квартиру по оговоренной цене.

Механизм этого инструмента прост: наказывать тех, кто не сдержит своего обещания. Покупатель при заключении договора задатка платит продавцу часть суммы покупки. Обычно это 10–15% от суммы сделки. В договоре задатка стороны договариваются о времени заключения договора купли-продажи и о размере платы за недвижимость.

Если в установленные сроки покупатель отказывается заключить договор купли-продажи, то он теряет уже заплаченный залог. Если это делает продавец, то он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере.

Таким образом, боясь потерять свои деньги, стороны действительно вынуждены четко придерживаться договоренностей.

Чем больше размер задатка, тем больше гарантия, что человек не откажется от своего обязательства заключить сделку.

Договор задатка иногда является более важным, чем сам договор купли-продажи. В нем обычно оговариваются самые существенные элементы будущей сделки, от которых потом нельзя будет отказаться: цена, сроки, ряд обязанностей сторон.

В договоре продавец публично заверяет, что, например, квартира не заложена, по ней не ведется спор, она не является общим имуществом брака и так далее. Если выяснится, что он сказал неправду, то с него можно взыскать деньги. Покупатель же подтверждает серьезность своих намерений – внеся задаток.

Подписывая договор задатка, нужно быть очень внимательным. Покупатель должен убедиться, что хочет приобрести именно этот объект по этой цене. А продавец должен осознать, что, подписав договор, он, например, не сможет поменять цену, даже если рыночная стоимость квартиры или дома за это время возрастет, или продать другому покупателю.

В договоре задатка также обязательно указать срок заключения договора купли-продажи. Нужно быть внимательным и убедиться, что в этот срок можно уложиться. При этом нужно учитывать, что могут быть непредвиденные задержки. Например, если деньги покупателю придут позже, чем установлено в договоре.

Конечно, всегда можно договориться со второй стороной и подождать.

Однако бывают случаи, когда вторая сторона проявляет принципиальность и тогда сделка может сорваться, а задержавшей заключение договора купли-продажи стороне придется расстаться с деньгами.

Поэтому срок заключения договора нужно назначать с учетом возможных неожиданностей. Если таковых не будет, то договор купли-продажи можно заключить и раньше установленного в договоре залога срока.

Кроме того, в договоре залога нужно договориться обо всех существенных элементах договора купли-продажи.

В противном случае могут возникнут споры, когда одна сторона скажет, что договаривались об одних условиях, а другая будет наставать, что на других. В итоге этот спор может перетечь в долгое судебное разбирательство.

Иными словами, договор задатка является существенным элементом всей сделки и к его разработке следует подойти очень серьезно.

С проектом договора следует заранее ознакомиться в спокойной обстановке и уж точно не за три минуты до его подписания.

Желательно попросить вторую сторону договор заранее выслать для ознакомления и проконсультироваться с юристом. Не надо стесняться предлагать в него свои поправки и уточнять непонятные моменты.

Лучше потерять пару дней на уточнения условий сделки, чем потом годами ходить по судам.

После заключения договора задатка стороны могут спокойно продолжать улаживать все формальности, связанные с предстоящей сделкой.

Конечно, заключение договора задатка не дает стопроцентной гарантии того, что все пройдет безупречно, но во всяком случае минимизирует риски и дает уверенность в том, что сделка состоится.

Консультирует юрист Юрий СОКОЛОВСКИЙ

Источник: //rus.timeline.lv/raksts/zhizn/32159-prodaete-pokupaete-kvartiru-ispolzuyte-dogovor-zadatka

Договор купли-продажи при покупке квартиры на вторичном рынке — Справочник Недвижимости

Вы нашли квартиру, проверили все документы, договорились о цене и убедились, что заключаете сделку с собственником. Самое время составить договор купли-продажи (ДКП). Рассказываем, как это сделать правильно.

Договоритесь о форме договора купли-продажи. Стандартный договор купли-продажи может иметь простую письменную форму, а может быть, по желанию, заверен у нотариуса. Если у квартиры несколько собственников, форма договора будет только нотариальной.

Почему шаблоны договоров не подходят

Договор, заключённый в простой письменной форме, — самый простой и дешёвый вариант заключения сделки, но очень важно составить его правильно.  Если сделку попытаются оспорить, суд во многом будет опираться на пункты договора.

Хотя все договоры купли-продажи квартир имеют ряд общих положений, каждый из них должен составляться с учётом конкретных условий сделки (например, сроков физического и юридического освобождения квартиры и иногда порядка расчётов).

Использовать типовой шаблон нельзя, потому что в нём могут быть не полностью отражены права и обязанности сторон — если возникнет спорная ситуация, доказать свою правоту будет сложно.

В этом случае риску подвергается именно покупатель — он может потерять деньги, — поэтому, выбирая простую письменную форму, доверьте составление договора профессионалу — юристу или риелтору.

Что делает нотариус

Составлять ДКП у нотариуса выгодно, прежде всего, покупателю.

Нотариус отвечает за безошибочность оформления ДКП, за соблюдение в нём всех прав и обязанностей сторон договора, а также разъясняет нюансы его исполнения и вносит при необходимости дополнительные пункты в условия договора.

Кроме того, нотариус проверяет наличие и правильность нужного для заключения сделки пакета документов и после подписания договора может взять на себя регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Сколько стоят услуги нотариуса

Если у  квартиры несколько собственников, участие нотариуса в сделке обязательно. Стоимость его услуг фиксированная и зависит от города. Например, в Москве это 25 000 рублей. Если же стороны привлекают нотариуса по своему желанию, стоимость его услуг будет зависеть от размера госпошлины, а госпошлина — от кадастровой оценки квартиры.

Если квартира стоит до 10 млн рублей включительно, стоимость услуг нотариуса рассчитывается по схеме: 7 000 рублей + 0,2% суммы, превышающей 1 млн рублей. Подробнее о ценах на услуги нотариусов можно почитать на сайте Федеральной нотариальной палаты. А ещё договоры, заключённые у нотариуса, обычно регистрируют быстрее — за 3–4 дня.

Для договоров, составленных в простой письменной форме, этот срок больше — от 10 дней.

Что обязательно должно быть в договоре купли-продажи

В договоре, вне зависимости от того, какие у сделки нюансы, обязательно должны быть указаны:

•  полные паспортные данные продавца и покупателя, включая место рождения, код выдавшего паспорт подразделения и адрес прописки;
• характеристики квартиры: её адрес, этаж и общая площадь;
•  документ, на основании которого у продавца есть права на квартиру (например, договор купли-продажи) и регистрационные данные;
• права и обязанности, ответственность сторон;
• заверения и гарантии продавца: это стандартный пункт, в котором продавец заявляет, что квартира не под арестом, не в залоге, не является обязательством, не куплена с использованием материнского капитала и так далее;
• цена договора: сумма, которую покупатель уплачивает за квартиру;
• лица, зарегистрированные в квартире, порядок и сроки освобождения ими жилплощади.

В договоре обязательно указывается полная стоимость квартиры. Продавцы часто просят указать заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов. Не соглашайтесь на это. Если что-то пойдет не так, и сделка будет оспорена, вернуть вы сможете только прописанную в договоре сумму.

Что ещё хорошо бы указать в договоре купле-продажи

Помимо  обязательных, в договоре можно прописать любые дополнительные условия, которые помогут разрешить спор, если он возникнет. Такими условиями могут быть:

• Форма передачи денег за квартиру — когда и каким способом будут производиться денежные расчёты.
• Срок, в который продавец освободит квартиру и передаст её вам.
•  Состояние квартиры — наличие или отсутствие в ней ремонта и мебели. Указывают обычно наличие сантехники и электроники, а иногда и мебели. В квартире премиум-сегмента стоимость мебели и предметов интерьера может составлять до 10–15% от суммы сделки. Поэтому всё, что представляет собой ценность, прописывается в описи. Она прикладывается к договору купли-продажи. Это гарантия того, что продавец не заберёт с собой картину или дизайнерский столик.
• Порядок разрешения споров, например, если на квартиру начнут претендовать третьи лица.
•  Основания для расторжения договора. Причиной для расторжения договора чаще всего служит неисполнение сторонами обязательств. Например, если покупателю досталась квартира с огромными долгами за коммунальные услуги или совсем не в том состоянии, которое было прописано в договоре: после потопа или «убитая» после прощальной вечеринки.  
• Размер неустойки и штрафных санкций для обеих сторон на случай несоблюдения условий договора.
•  Кто оплачивает расходы по сделке, например, нотариальную госпошлину.

Когда подписывать договор

Если у договора купли-продажи простая письменная форма, то договор подписывают в банке во время закладки денег в ячейку. Если договор составлял нотариус, его подписывают заранее, до передачи денег, в офисе в присутствии нотариуса.

Когда договор вступает в силу

Договор можно считать заключённым, как только он подписан (с этого момента обе стороны обязаны выполнить все прописанные в документе условия) , а исполненным — когда подписан акт приёмки-передачи квартиры.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Таисия Смирнова

Источник: //realty.yandex.ru/spravochnik/kak-sostavit-dogovor-kupli-prodazhi-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke-i-nichego-ne-zabyt

Особенности оформления договора купли-продажи при покупке квартиры на вторичном рынке

31/01/2019

    Купить квартиру не так просто, как кажется, в частности, по причине того, что документы при приобретении объектов жилой недвижимости следует оформлять правильно.

Продавец и покупатель договорились о том, что квартиру один участник сделки продает, а другой покупает.

Все детали относительно условий передачи денег оговорены, наступает время заключения ДКП (договор купли- продажи), подтверждающего переход жилой недвижимости в другие руки.

Покупателю необходимо договориться с продавцом о форме, в которой договор будет оформлен:

• стандартный;
• с заверением у нотариуса (при условии, что объект недвижимости принадлежит нескольким собственникам, заверение документа нотариусом является обязательным).

Почему не рекомендуется использовать шаблон договора

    Самым простым и недорогим вариантом оформления сделки купли-продажи является заключение договора в письменной форме. Проблема состоит в том, что этот документ очень сложно правильно составить, а правильность оформления соглашения имеет важнейшее значение.

Если продавец квартиры предпримет попытку оспорить заключение сделки, то решение суда зависит от той информации, которая указана в пунктах ДКП.

Каждый ДКП составляется с учетом особенностей и характера проводимой сделки, включая порядок проведения расчетов, сроки выезда из квартиры и пр..

    Использование шаблонного варианта исключено, поскольку в типовом ДКП могут быть не перечислены особенности обязанностей и прав участников конкретной сделки, поэтому в случае возникновения споров правоту ответчику бывает доказать довольно сложно. Покупатель в таких случаях рискует потерять капитал, вложенный им в приобретение квартиры. Лучший способ решения проблемы – доверить составление договора опытному риелтору или юристу.

Составление договора нотариусом

    Для покупателя наиболее выгодным вариантом является составление договора нотариусом, поскольку опытный профессионал, знающий все нюансы и правила оформления ДКП, не только безошибочно его оформит, но и, если возникнет необходимость в дополнительных правках, внесет их в документ.

В обязанности специалиста входит также проверка документов, входящих в пакет для заключения ДКП. Данные документы участники сделки могут собирать самостоятельно или доверить процесс юристам, но в любом случае выполняется дополнительная проверка.

По желанию участников сделки зарегистрирует в Росреестре факт того, что переход прав собственности на квартиру состоялся.

В какую сумму обойдутся труды нотариуса

    Сумма, в которую обойдутся услуги нотариуса, зависит от характера сделки и местоположения. При наличии нескольких собственников нотариус должен присутствовать в обязательном порядке. Размер оплаты фиксированный и сумма определяется с учетом местоположения (в столице России – 25000 руб.).

    При условии, что нотариус был приглашен участниками сделки, то на сумму оплаты услуг влияет сумма кадастровой оценка квартиры. Сумма, в которую обойдутся услуги нотариуса, зависит от размера государственной пошлины. Больше информации о том, во сколько обойдутся услуги нотариуса в каждом конкретном регионе Российской Федерации, вы можете узнать на сайте ФНП.

    Немаловажным преимуществом является тот факт, что регистрация ДКП, заключенных у нотариусов, занимает до 4 дней, в то время как договора, оформленные простой письменной формой, регистрируют от 10 дней и более.

Пункты, обязательные для указания при составлении ДКП

Независимо от особенностей сделки в договоре должна указываться подлинная информация:

• о паспортных данных участников сделки;
• технические характеристики объекта жилой недвижимости;
• документа, подтверждающего права прежнего владельца, продающего квартиру, на недвижимость и данные регистрации;
• о правах сторон и их обязанностях, включая ответственность;
• продавец должен указать гарантии исполнения пунктов договора и заверить покупателя в их достоверности (заявление о юридической чистоте объекта жилой недвижимости);
• размер финансовой суммы, которую вносит лицо, приобретающее недвижимость, в уплату;
• перечень зарегистрированных лиц, время, когда прежние владельцы выедут из квартиры и порядок освобождения недвижимости.

    Обязательным условием является указание полной финансовой суммы, которую покупатель выплачивает за квартиру.

Лицо, продающее жилье, может попросить указать меньшую сумму, поскольку это позволяет ему уменьшить сумму обязательного налога.

У покупателей, которые соглашаются впоследствии, в случае оспаривания сделки, возникают проблемы, так как вернуть они могут только сумму, которая прописана в договоре.

Дополнительные пункты, которые желательно указать в ДКП

    В качестве превентивной меры участники сделок прописывают дополнительные условия, наличие которых обеспечивает быстрое разрешение спора в случае возникновения. В перечне условий, указанных дополнительно, могут быть:

• уточнение формы, которой будет передана оплата – время и способ проведения финансовых расчетов;
• точные сроки освобождения квартиры продавцом и передачи квартиры новому собственнику;
• техническое состояние квартиры, включая количество мебели, сантехнических приборов и бытовой техники. Поскольку стоимость оборудования, оснащения может составлять более чем внушительную сумму (до 15%), каждый ценный предмет указывается отдельно в специальной, прилагаемой к ДКП. Таким образом, продавец жилой недвижимости предупреждает вероятность причинения ему ущерба;
• действия сторон в случае претензий на объект недвижимости третьих лиц;
• основания, на которых ДКП может быть расторгнут. Наиболее частым основанием для расторжения договора является неисполнение участниками сделки взятых на себя обязательств;
• денежные суммы, которые должны выплатить участники сделки, если начат процесс расторжения договора (неустойка, штрафные санкции);
• указание на лицо, оплачивающее расходы по сделке купли-продажи.

Условия подписания ДКП

    Если для оформления ДКП была выбрана простая письменная форма, подписание происходит во время закладывания финансовой суммы в банковскую ячейку. При условии составления договора нотариусом ДКП подписывают в офисе нотариуса до передачи денег.

Условия вступления договора в силу

    С момента подписания ДКП считается заключенным, что подразумевает необходимость сторонами сделки выполнения условий, которые прописаны в документе. Исполненным ДКП становится после того, как участниками купли-продажи был подписан акт приема-передачи объекта жилой собственности.

    Договор можно считать заключенным, как только он подписан (с этого момента обе стороны обязаны выполнить все прописанные в документе условия) , а исполненным – когда подписан акт приемки-передачи квартиры.

Источник: //akcent.pro/content/osobennosti-oformleniya-dogovora-kupli-prodazhi-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke

Действия после покупки квартиры: своевременные меры

Итак, ваша мечта осуществилась и вы стали обладателем собственной жилплощади. После того, как договор купли-продажи подписан, и вы получили ключи на руки, наступает окончательная стадия оформления квартиры в собственность. Поэтому так важно знать, какие действия необходимо сделать после покупки квартиры.

Прежде всего, необходимо зарегистрировать право собственности на приобретенную квартиру, так как наличие договора и ключей еще не делает человека собственником жилья с точки зрения законодательства.

Для этого следует передать в Росреестр соответствующее заявление и копии документов: договора купли-продажи, ДДУ (если речь идет о квартире от застройщика), или иных правоустанавливающих документов и копию паспорта.

Это можно сделать, обратившись напрямую в территориальное отделение или передать документы через МФЦ. После того, как сотрудниками Росреестра будут выполнены соответствующие действия, в реестре появится запись о том, что теперь вы являетесь законным владельцем. Только после этого можно приступать к процедурам, описанным в этой статье.

Запасаемся копиями документов

После оформления сделки по покупке квартиры, у вас на руках окажутся следующие документы:

• паспорт на квартиру, с указанием общего метража;

• договор купли-продажи (долевого участия в строительстве);

• свидетельство о праве собственности.

Необходимо снять несколько копий каждого документа, они вам понадобятся для оформления договоров со всеми коммунальными службами, обслуживающими ваш дом.

Учреждения, которые нужно посетить как можно быстрее

Следующие учреждения необходимо посетить безотлагательно, в противном случае собственника могут ожидать весьма серьезные неприятности в виде ошибочно начисленных платежей, штрафа за отсутствие регистрации.

Итак, мы отправляемся в:

1. РКЦ (расчетный кассовый центр)

Со свидетельством про право собственности на приобретенную квартиру, вы приходите в центр, где должны составить и подать заявление о переоформлении лицевого счета уже на ваши данные (фамилия, имя, отчество), как нового владельца жилья. После оформления всех документов, обязательно нужно взять выписку из лицевого счета.

Это необходимо сделать для того, чтобы при наступлении случая ошибочного начисления платежей, вы могли документально доказать отсутствие у вас задолженности по квартирной плате, непосредственно на момент приобретения жилья.

2. Паспортный стол (территориальный орган МВД)

Согласно действующему законодательству, любой гражданин должен, в течение семи дней с момента смены места жительства, пройти общеобязательную регистрацию в органах федеральной миграционной службы. Для этого воспользуйтесь услугами почты, портала государственных услуг или многофункционального центра (МФЦ).

3. Управляющую компанию

В этом учреждении вы заключаете общий договор на дальнейшее обслуживание вашей жилплощади. Если по вашему дому было принято решение (общедомовым собранием) о том, что собственники квартир рассчитываются напрямую с поставщиками воды, электричества и газа, тогда придется заключить договоры в следующих организациях:

• Облэнерго. Эта компания занимается обеспечением и поставкой электроэнергии в вашу квартиру, поэтому здесь вы подписываете договор на электроснабжение вашего жилья;

• Водоканал. Сначала посмотрите, стоят ли у вас в квартире счетчики на воду, затем проверьте есть ли у вас в наличие документы на них (не обязательно, но желательно, чтобы были), обязательно снимите показания и только после этого можете отправляться в водоканал для оформления нового договора;

• Горгаз. Договор заключается только в том случае, если у вас в квартире установлена газовая плита или газовый отопительный котел.

4. Городские телефонные линии

Если у вас есть необходимость в установлении в квартире стационарного телефона, то вам следует обратиться в ближайший офис выбранной телефонной компании для последующего оформления точки доступа.

Если же вам повезло, и в приобретенном жилье уже есть проведенная телефонная связь, тогда вам останется лишь взять в РКЦ данные о бывшем владельце и предоставить их оператору для переоформления телефонной линии на свое имя.

Современные реалии: сервисы, без которых обходиться не принято

Необходимо сразу же обеспечить свое жилье такими благами современной цивилизации, как интернет, цифровое телевидение. Кроме того, в большинстве случаев, качество питьевой воды, к сожалению, оставляет желать лучшего, поэтому необходимо позаботиться и об этом.

Интернет-провайдер, цифровое телевидение

В настоящее время мало кто согласится проживать в квартире без доступа в интернет и без привычных телевизионных каналов.

Обычно территорию, где расположена квартира, обслуживают сразу несколько провайдеров интернета, которые, чаще всего, по совместительству являются также и провайдерами цифрового ТВ.

Для выбора одного из них, вам нужно лишь выяснить какие именно фирмы обслуживают ваш район, сравнить цены на их услуги и прочитать отзывы пользователей. После этого можно заключать договор и подключаться к сети интернет и продолжать смотреть свои любимые программы по телевизору.

Доставка питьевой воды

Вода, текущая из водопроводных кранов обычно не очень хорошо очищена, загрязнена различными осадками, поэтому для приготовления пищи и питья лучше заказывать воду доставкой.

Но в ряде случаев можно обойтись бытовыми системами фильтрации, а чтобы понимать, насколько безопасна и пригодна для питья вода из-под крана, можно заказать экспертизу воды. До получения результатов лучше не рисковать, и пользоваться привозной водой.

Прочитайте отзывы в интернете о поставщиках, и сразу оформите договор о долгосрочном сотрудничестве, это выйдет намного дешевле, чем разовые заказы.

Заботимся о безопасности: страхование, сигнализация

Когда основные шаги по оформлению своей жилплощади вы уже сделали, стоит остановиться на мерах, которые позволят уверенно себя чувствовать при наступлении неприятностей, которые вполне могут произойти. Заключать данные договора не обязательно, но рассмотреть, как вариант обезопасить свое жилье и сделать проживание в нем более комфортным, необходимо.

Страхование

В жизни случаются различные казусы, например, попадутся нерадивые соседи сверху, которые могут вас случайно затопить.

В редких случаях вы сможете спокойно договориться о возмещении стоимости ремонта, зачастую все заканчивается скандалом и отказом платить.

Договор страхования не только обезопасит вас от подобных ситуаций, но и поможет в более тяжелых случаях (пожар, землетрясение и т.п.), поэтому лучше сразу заключить такое соглашение. Страховые взносы – это не те траты, на которых стоит экономить.

Кстати, застраховать жилье можно и от проникновения злоумышленников, а также – гражданскую ответственность.

Последнее иногда оказывается весьма полезным, например, в случае, если затопят не вас, а вы зальете соседей снизу или же в вашей квартире произойдет возгорание, которое станет причиной крупного пожара. Без такой страховки вас ждут весьма серьезные расходы в перечисленных случаях.

Охранная сигнализация

Все когда-нибудь уезжают в отпуск, а потом начинают переживать, что квартира осталась без присмотра. Чтобы минимизировать риск быть ограбленными, установите в квартире сигнализацию.

Согласно статистическим данным, выведенные датчики сигнализации отпугивают воров в 85% случаев.

Собственно, такая мера является достаточно действенной, если квартира пустует с утра до вечера, пока все на работе.

Пора приступать к ремонту? Не торопитесь

Наряду с оформлением документов собственники планируют сделать ремонт в новом жилье, оформить квартиру соответственно своим вкусам и потребностям. Приятно, когда вас окружает именно такая обстановка, которая вам нравится.

Однако мы рекомендуем не слишком торопиться с ремонтом, так как есть вероятность, что довольно скоро вам придется его переделывать.

Первым делом нужно еще кое-что проверить (особенно это актуально для квартир на вторичном рынке), а именно:

Электросистема

Алюминиевая проводка, особенно в старых домах, имеет свойство изнашиваться со временем, в результате мы можем наблюдать такие явления, как мерцание светильников или искрящиеся розетки.

Старое электрооборудование может не справляться с потребностями в электричестве всех бытовых приборов, поэтому придется выбирать между кипячением чайника и работой стиральной машины.

Изношенные розетки и выключатели также могут обеспечить вас сюрпризами.

Если все это обнаружится уже после ремонта, вам придется мириться с описанными неприятностями или прокладывать новую проводку и менять электрооборудование, в результате чего придется затевать ремонт повторно. Кроме того, дефекты в электросистеме могут привести к пожару. Рекомендуется пригласить специалистов, которые смогут проверить всю электрику с помощью соответствующего оборудования.

Теплоизоляция

Еще один момент, который стоит проверить до проведения ремонта. Необходимо выяснить источник потенциальных теплопотерь, чтобы впоследствии для его ликвидации не пришлось портить отремонтированные поверхности стен, пола или потолка.

Причиной потерь тепла могут быть щели в оконных и дверных конструкциях, плохая изоляция при установке окон, сквозняк из-под подоконника, не загерметизированные как следует стыки панелей.

Визуально, или с помощью подручных средств источники установить невозможно, поэтому для этого также стоит пригласить специалиста с тепловизором, который проведет обследование квартиры.

Заключение

Приобретение собственной жилплощади – это, несомненно, радостное событие в жизни каждого человека.

Поэтому постарайтесь не затягивать с оформлением вышеописанных договоров, чтобы быстрее покончить с бумажной волокитой и начать наслаждаться жизнью в своей новой квартире.

С самого начала обеспечьте себя всеми необходимыми сервисами и заранее продумайте все ситуации, которые могут произойти с вашим новым жильем.

Источник: //novostroev.ru/articles/deystviya-posle-pokupki-kvartiry/