Каков порядок передачи в аренду земельных участков?

Многие статьи земельного кодекса РФ содержат нормы о порядке осуществления аренды территорий, стоимости, сроках. Также такие сделки регулируются гражданским кодексом и рядом федеральных законов. Некоторые различия присутствуют в зависимости от принадлежности участка.

Земли, принадлежащие муниципалитету или государству, также могут быть оформлены по договору аренды. В том случае, когда речь идет о площади, не предназначенной для возведения строений, достаточно обратиться в администрацию и подать соответствующее заявление. Через некоторое время участок будет выделен и гражданину останется лишь поставить его на учет в Росреестре.

Аренда земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, которые в дальнейшем будут использованы для застройки, оформляется только по итогам аукциона.

Для того чтобы получить такую территорию, придется принять участие в торгах, которые организовывает распорядитель площадей, то есть администрация. Торги в форме аукциона представляют собой мероприятие, в котором несколько претендентов борются за право заключения договора аренды территории, постепенно повышая цену.

На начальном этапе участники подают заявки, и устанавливается стартовая стоимость аренды. Показатель исчисляется при помощи выполнения независимой оценки.

Аренда земельных участков, находящихся в государственной собственности, доступна не только гражданам, но и организациям. Предприятия вправе получить землю без осуществления торгов, если она предоставляется для застройки.

Образец договора аренды

Сделка о временной передаче земли в пользование арендатора фиксируется в специальном акте. Договор аренды земельного участка муниципальной собственности представляет собой типовой бланк, который составляется в письменном виде и обязательно требует регистрации в назначенном законом порядке. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора аренды земельного участка].

Сторонами сделки являются арендодатель – это, как правило, то учреждение, которое распоряжается земельным имуществом, в частности, местная администрация или государственный орган и арендатор. В роли арендатора могут выступать граждане, юридические лица, индивидуальные предприниматели.

В соглашении обязательно указываются следующие данные:

• дата и место составления акта;
• реквизиты сторон;
• права и обязанности сторон;
• объект сделки и его характеристики;
• порядок произведения расчетов, включая исчисление арендной платы;
• период действия соглашения;
• обстоятельства, при которых сделка прекращает свое действие;
• подписи сторон.

Если хотя бы одно из существенных условий документа будет отсутствовать, то договор не считается заключенным.

Порядок сдачи в аренду земельного участка государственной или муниципальной собственности без проведения торгов

Порядок передачи земли в аренду без проведения торгов определен ст. 39.14 ЗК РФ. По указанному положению для оформления арендной сделки относительно земли, состоящей в распоряжении муниципалитета или государства, необходимо совершить следующие действия:

1. Заявитель готовит схему расположения участка, если его предстоит образовать.
2. В уполномоченный орган заявителем подается документ о предварительном согласовании предоставления участка
3. Выносится предварительное решение о согласовании предоставления надела во временное пользование.
4. Заявитель обеспечивает выполнение необходимых кадастровых работ.
5. В связи с уточнением границ, участок ставится на учет.
6. Заявитель подает заявление о предоставлении земельного участка.
7. Заключается соответствующий договор.
8. Оформленное соглашение регистрируется в Росреестре.

Когда речь идет о землях, предназначенных для застройки или другого вида освоения, назначается процедура торгов в форме аукциона. При существовании таких обстоятельств, порядок действий несколько иной:

1. Гражданин или организация обращаются к распорядителю участка с заявлением о передаче земли в аренду.
2. Назначаются торги, организатор публикует извещение.
3. Претендент на аренду подает заявку как участник и вносит залог.
4. Во время проведения аукциона определяется выигравший, то есть, участник, предложивший максимальную цену аренды. Данный факт фиксируется в протоколе.
5. По итогам проведения торгов также заключается соглашение об аренде и документ проходит регистрацию.

Если арендатор эксплуатирует надел более пяти лет, то он вправе оформить передачу земли во временное использование другому человеку или организации (ст. 22 ЗК РФ). В этом случае, извещение собственника носит уведомительный характер, а между участниками новой сделки составляется акт переуступки прав на землю.

Список документов

Для участия в аукционе могут потребоваться следующие документы:

• заявление на участие в торгах, образец которого можно найти на нашем сайте;
• квитанция о внесении задатка;
• паспорт;
• учредительные документы для организаций.

Для оформления договора аренды дополнительно понадобятся:

• технические бумаги на землю – кадастровый паспорт, выписка из БТИ (если на территории имеются постройки);
• справки об отсутствии обременений на территорию;
• сведения об отсутствии задолженностей по налогам и иным начислениям.

Все документы предоставляются в виде копий и подтверждаются оригинальными экземплярами.

Пример по сдаче в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Анатолий Семенович получил в свое время городской надел в аренду посредством торгов. После того, как срок действия его договоренности превысил 5 лет, мужчина сдал площадь в субаренду, о чем уведомил администрацию. С новым пользователем было составлено соглашение уступки прав на территорию.

Через месяц после этого, Анатолий Семенович получил письмо, где сообщалось, что его территория снова выставляется на торги, так как он якобы нарушил порядок эксплуатации территории.

Мужчина обратился в администрацию, на что ему сообщили, что торги состоятся, и он действительно совершил правонарушение в отношении надела. Анатолий Семенович обратился к юристу и на следующий день подал иск с требованием признать будущие торги незаконными. Через несколько недель суд вынес решение в пользу Анатолия Семеновича.

Заключение

В итоге можно сделать несколько выводов:

1. Земли могут быть переоформлены в рамках арендного соглашения по заявке гражданина или организации, а могут быть оформлены только после осуществления торгов.
2. Аукцион назначается относительно тех земель, которые передаются для дальнейшего освоения или застройки.
3. Земельным законодательством определен порядок действий для оформления арендного соглашения.
4. При проведении торгов, сделка оформляется после определения победителя. Цена устанавливается в зависимости от последней заявленной позиции со стороны претендентов.
5. Договор аренды представлен типовым бланком, который составляется только в письменном виде и подписывается сторонами.
6. Договор, заключенный более чем на год подлежит государственной регистрации.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по сдаче в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Полина. Недавно я обратилась в административный орган с заявкой о получении надела в порядке аренды. Там я хочу построить дачу.

Однако в удовлетворении заявки мне было отказано без объяснения причин. Через некоторое время я узнала, что в отношении того надела, который я хотела получить будет проводиться аукцион.

Подскажите, пожалуйста, почему мне отказали в выделении площади, если ее все равно будут оформлять в аренду и как мне ее теперь получить?

Ответ: Здравствуйте, Полина. Согласно ст. 39.14 ЗК РФ существует установленный порядок передачи земель данной группы по арендному соглашению. Поскольку вы планируете возвести на территории дачу, надел может быть вам передан лишь по результатам аукциона.

В вашем случае, отказ является полностью законным, за исключением того, что сотрудник административного ресурса обязан был пояснить вам причину отказа, а также подтвердить ее законодательными актами.

Что касается получения надела, то здесь от вас потребуется принять участие в процедуре и предложить самую высокую цену аренды среди претендентов. Если вы выиграете торги, то сделка будет оформлена именно с вами.

Список законов

• Статья 22 ЗК РФ
• Статья 39.14 ЗК РФ

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

• Образец договора аренды земельного участка

Вам будут полезны следующие статьи:

Позвоните прямо сейчас и решите свой вопрос – это быстро и бесплатно!

Источник: //zk-expert.ru/ispolzovanie-zemel/predostavlenie-zemelnyx-uchastkov-gosudarstvennoj-ili-municipalnoj-sobstvennosti/poryadok-sdachi-v-arendu-zemelnogo-uchastka-naxodyashhegosya-v-gosudarstvennoj-ili-municipalnoj-sobstvennosti/

Статья 22. Аренда земельных участков

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

3. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

3.1. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

3.2. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

4. Размер арендной платы определяется договором аренды.

5.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

5.

1. Передача арендатором, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), допускается только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по указанным договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Передача арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного данной некоммерческой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), не допускается.

6.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

7. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

8. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

9.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

9.

1. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства стандартного жилья или для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

9.

2. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

12. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Источник: //stzkrf.ru/22

Вопрос: Могу ли я как обычный гражданин получить в аренду или в собственность земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящийся в муниципальной собственности? В каком порядке осуществляется предоставление таких участков?

Отвечает и.о. прокурора Пристенского района Иванов А.Г.

: Предоставление гражданам  и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном ст. 10 Федерального закона  от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Что касается собственности, то земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

Что касается аренды, то в соответствии с ч. 1 ст. 10 указанного закона передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации.

Порядок, установленный ст. 34 Земельного кодекса РФ, таков:

1.

Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче им земельных участков в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают в письменной или электронной форме с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети “Интернет”, включая единый портал государственных и муниципальных услуг, заявления в орган местного самоуправления,. Соответствующее заявление может быть подано через многофункциональный центр.

При этом в заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.

2.  Орган местного самоуправления на основании указанного заявления с учетом зонирования территорий в месячный срок со дня поступления заявления утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

3. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом “О государственном кадастре недвижимости”.

4. Орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в аренду заявителю и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка.

5. Договор аренды земельного участка заключается в недельный срок со дня принятия указанного решения.

Вместе с тем, данный порядок применяется в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации.

Следует иметь ввиду, что переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Источник: //prockurskobl.ru/legislation/646.html

Статья 22. Аренда земельных участков | ГАРАНТ

Статья 22. Аренда земельных участков

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

3. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

См. текст пункта 3 статьи 22

3.1. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

См. текст пункта 3.1 статьи 22

3.2. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

См. текст пункта 3.2 статьи 22

5.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ “О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя”, а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации”, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

5.

1. Передача арендатором, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”), допускается только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по указанным договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Передача арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного данной некоммерческой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”), не допускается.

6.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ “О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя”, а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации”, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

7. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

См. текст пункта 7 статьи 22

8. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

См. текст пункта 8 статьи 22

9.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

9.

1. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства стандартного жилья или для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

9.

2. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

12. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Источник: //base.garant.ru/12124624/94f5bf092e8d98af576ee351987de4f0/

Источником регулирования выступает договор

14.11.2016

Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков.

Спецификой правового регулирования аренды земель является то, что основным источником регулирования выступает не закон, а договор. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных договор считается не согласованным сторонами и незаключенным.

Гражданский и Земельный кодексы Российской Федерации (далее – ГК РФ и ЗК РФ) устанавливают общие требования к аренде земельных участков, однако в основном арендные отношения регулируются договором аренды (обязательственное право).

Аренда – это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во всем мире.

Следует помнить, что объектом аренды может быть только имущество; нельзя передать в аренду имущественные права.

С учетом этого, если собственнику принадлежит не земельный участок как таковой, а только доля в праве общей собственности на этот участок, заключить договор аренды не представится возможным.

Особенности аренды

Статья 22 ЗК РФ устанавливает, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом, за исключением земельных участков, изъятых из оборота  (указаны в пункте  4 статьи 27 ЗК РФ).

При этом  согласно Федеральному  закону от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях.

В договоре должны быть четко указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок.

Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

Статья 26 ЗК РФ устанавливает, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом  от 21.07.1997 № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Договоры аренды, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком.

Прежде всего, правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (статьи 209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц.

Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица.

Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Согласно пункту 4 статьи 22 ЗК РФ  размер арендной платы устанавливается договором аренды и в силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ является существенным условием данного договора, т.е. при отсутствии в договоре такого условия он считается незаключенным.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (а также его покупку), но после собственника здания, строения, сооружения, находящихся на этом земельном участке (пункт 3 статьи 35 ЗК РФ).

Арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка (за исключением передачи арендных прав в залог). При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (пункт 5 статьи 22 ЗК РФ).

Арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков) имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим ЗК РФ (пункт 6 статьи 22).

Основания прекращения договора аренды

Статья 46 ЗК РФ устанавливает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством:

–по соглашению сторон;

–по решению суда;

–по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя;

–по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи  45 ЗК РФ (нецелевое или нерациональное использование и т.д.).

Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце 2 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, не допускается:

1. В период полевых сельскохозяйственных работ;

2. В иных установленных федеральными законами случаях.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Частью 2 данной статьи предоставляет право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

На основании статьи  619 ГК  РФ арендодатель, прежде чем досрочно расторгнуть договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Публичные собственники и аренда

Для публичных собственников (т.е. органов государственной власти и органов местного самоуправления) передача земель в аренду является основным способом использования своей собственности.

В соответствии с п. 2, 3 ст.3.3  Федерального закона от 25.10.

2001 № 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов регулируется статьей 39 ЗК РФ.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности определены в  постановлении Правительства РФ от 16 июля 2009 года N 582 “Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Татьяна Пахолкова,

главный  специалист-эксперт

Омского отдела

Управления Росреестра

по Омской области,

государственный регистратор.

Источник: //rosreestr.ru/site/press/news/istochnikom-regulirovaniya-vystupaet-dogovor/