Красная линия проходит через участок

За последние годы мы хорошо выучили урок о том, что являемся собственниками своего дома и приватизированного участка земли.

Даже если земля не приватизирована, а находится в принудительной аренде, мы чувствуем себя ее хозяевами – ведь платим прямому владельцу немалую арендную плату.

В такой ситуации часто возникают вопросы о том, кто может пользоваться нашей землей без нашего разрешения? Оказывается, таких случаев немало!

Время от времени жители интересуются, почему арендную плату или налог на землю платят они, а дорогой, которая проходит посреди участка, пользуется весь район? Или – почему коммунальные службы снова раскопали весь двор, чтобы отремонтировать свою трубу, а привести газон или пешеходную дорожку в прежнее состояние забыли? Сегодня с помощью юриста Александра Кведарса (тел. +371 26634444) выясняем, какие права на пользование нашим участком имеются у третьих лиц!

Почему соседи без зазрения совести пользуются дорогой у нашего дома? Вся проезжая часть уже в дырах, а когда мы грозим поставить шлагбаум, соседи смеются: мол, дорога-то сервитутная, запретить проезд по ней нельзя!

– Для начала нужно понять, что такое сервитут. Сервитут – это право пользования чужой вещью. Получается, что собственник вещи частично ограничен в своих правах и обязан обеспечить пользование сервитутом третьими лицами.

Можно привести такой пример: человек построил частный дом, и, чтобы к нему подъехать, он вынужден передвигаться по участку соседа, так как другой дороги просто не существует! Именно для того, чтобы сосед не смог препятствовать ездить по его земле, можно зарегистрировать дорожный сервитут в Земельной книге и обеспечить себе гарантированный доступ к своему дому.

Существует несколько видов сервитутов. Одни называются вещными и относятся только к недвижимой собственности. Для их регистрации нужно как минимум две недвижимости, где одна будет «служить» другой, то есть обеспечивать доступ к использованию последней. Другие называются персональными сервитутами.

Такие сервитуты обеспечивают конкретному человеку право пользования чужим имуществом. Нет никакой разницы, проходит ли сервитут по земельному участку многоквартирного дома либо по частному участку земли, на котором расположен одноквартирный дом.

В том или ином случае сервитут полноценно действует и выполняет все законом установленные функции.

Как узнать, является ли дорога на нашем участке возле дома сервитутной?

– В случае если возле дома проходит дорожный сервитут, это должно быть зафиксировано в Земельной книге дома, также это может отображаться в инвентаризационном плане дома. Можно отметить, что такой информации в Земельной книге может и не быть, но если нет иного пути попасть к соседней недвижимости, нуждающиеся в этом могут требовать его установки.

Можно ли оспорить статус сервитута для дороги?

– Поставить под сомнение можно абсолютно любую сделку, договор, отягощение и т. д., если, конечно, для этого есть аргументы.

Оспаривание дорожного сервитута допустимо, аргументом для этого может быть появление другого, более короткого или более удобного пути, по которому соседи могут попасть к себе домой.

Предположим, земля под нашим домом принадлежит третьему лицу, жители состоят с ее хозяином в отношениях принудительной аренды и вынуждены платить за всю площадь участка. Но на участке есть сервитутная дорога, которой пользуются соседние дома. Как отказаться от платы аренды за эту общую дорогу?

– Все вопросы аренды регулируются договором между арендодателем и арендатором. Дополнительные моменты, которые не указаны в договоре аренды, регулируются законами. К сожалению, на сегодняшний день законы не предполагают возможность арендатору отказаться от уплаты арендной платы за часть территории. Единственный способ сократить стоимость аренды, это договориться с арендодателем.

Та же ситуация, когда земля под домом принадлежит третьему лицу, жители находятся с хозяином в отношениях принудительной аренды, но по участку пролегают магистральные коммуникации поставщиков тепла или электричества. Можно ли потребовать, чтобы эти коммуникации были зарегистрированы как сервитут? Сократится ли за счет этого площадь земли, за которую жители платят аренду?

– Любые коммуникации, находящиеся на земельном участке, уже считаются отягощением, поэтому какая-либо дополнительная регистрация этих коммуникаций не требуется. Их наличие приводит к тому, что собственник земли платит меньший налог на недвижимость. Стоимость аренды для жителей дома на хозяйской земле от наличия этих коммуникаций не изменится.

Почему жители-арендаторы вынуждены платить владельцу прилегающей к дому земли, в том числе за дороги общего пользования, которые по сути принадлежат городу и пролегают по этому участку?

– Все обязанности и права сторон определены договором аренды. Единственный способ изменить прежний порядок расчета за арендуемую землю может быть только по соглашению сторон. Наши законодатели разрабатывают поправки к действующим законам, возможно, рано или поздно права арендатора будут расширены, но пока эти облегчения еще не вступили в силу.

Кто должен содержать сервитутную дорогу, которая пролегает посреди приватизированного или хозяйского участка, привязанного к конкретному дому?

– Согласно Гражданскому закону содержать сервитутную дорогу должен тот человек, в пользу которого она установлена.

К примеру, если сосед, чтобы попасть к себе домой, едет по вашему участку, он обязан поддерживать техническое состояние этой дороги. Тут имеется одно исключение.

В случае если этой дорогой пользуются также и другие люди, к примеру, сам собственник этого земельного участка, содержание дороги будет солидарным и каждый пользователь должен будет принимать в этом участие.

Что для меня как для владельца земли и дома означает тот факт, что по моей земле пролегает теплотрасса, электролинии, газовые коммуникации, телекоммуникации? Правильно ли я понимаю, что в таком случае хозяева этих коммуникаций – Latvijas gāze, Latvenergo, Rīgas siltums и другие – смогут в любой момент получить доступ к своему имуществу и делать на моей земле все, что хотят?

– Все коммуникации, которые расположены на участке земли, должны быть занесены в инвентаризационный план земли. План детально и полноценно описывает, где и какие коммуникации проведены.

В случае если по участку земли проложены коммуникации, собственник этого участка должен обеспечить собственникам этих коммуникаций беспрепятственный доступ к ним.

С этим надо считаться, так как сами коммуникации, даже если они находятся на законно купленном участке, собственнику земли не принадлежат. Можно отметить, что бывают исключения, когда ни в одном документе по земле не указана информация по коммуникациям.

В таком случае собственник земли может провести сканирование участка специальным оборудованием, которое определит все имеющиеся подземные коммуникации.

В каких случаях владелец этих коммуникаций имеет право потребовать прямого доступа к своему оборудованию?

– Доступ к своим коммуникациям их собственник может потребовать в любой момент, когда это ему необходимо. Собственник земельного участка, по которым эти коммуникации проходят, не может этому препятствовать и создавать помехи к такому доступу.

В свою очередь собственник коммуникаций должен бережно относиться к участку земли, на котором они находятся.

К примеру, если коммунальные службы разломали асфальт, чтобы добраться до своих коммуникаций, они обязаны это место заново заасфальтировать и восстановить до прежнего состояния.

В какой момент наличие чужих коммуникаций на моем участке становится сервитутом в полном смысле слова? В какой регистр это должно быть занесено?

– Если говорить конкретно о сервитутах, то они регистрируются и отображаются в Земельной книге. С того момента, как оформлены все необходимые документы и сервитут зарегистрирован в Земельной книге, он начинает свое действие. Но бывают исключения.

К примеру, к таким исключениям относятся старые коммуникации, которые уже многие годы находятся на участке, но никаким образом не занесены в Земельную книгу как сервитуты.

В случае если собственник коммуникаций может подтвердить документально их наличие на участке, собственнику земли все равно придется обеспечить к ним доступ. Обычно доступ к ним необходим для реновации, замены или демонтажа.

Что происходит в случае, если по моей земле пролегают коммуникации или общая дорога, но это ни в каком регистре не зафиксировано? Значит ли это, что я могу запретить другим пользоваться или иметь доступ к этим объектам?

– Наличие всех коммуникаций должны быть подтверждены документально. Даже если в Земельной книге они не отображены, это еще не означает, что они не зафиксированы в иных документах.

Препятствовать доступу к коммуникациям нельзя, это может быть оценено как самоуправство и через уполномоченные учреждения такой доступ будет принудительно обеспечен. Если говорить по поводу общей дороги, то, если в связи с этим не установлен дорожный сервитут, теоретически собственник земли может ограничить проезд по ней.

Но в любом случае люди, у которых нет иного пути добраться до своего имущества, могут через суд зарегистрировать сервитут, после чего продолжат пользоваться дорогой. Поэтому, создавая другим какие-либо препятствия для проезда по вашей дороге, нужно считаться с тем, что все положенные на это усилия будут бессмысленными.

Как можно учредить сервитут? Например, завтра ко мне придут представители Latvijas gāze и скажут, что по нашей земле нужно проложить коммуникации, или дума решит, что по земле нашего дома пройдет общая дорога к новому общественному зданию. Потребуется ли на это согласие владельцев собственности?

– Сервитут можно установить по следующим основаниям:

■ на основании закона,

■ на основании решения суда,

■ на основании договора или завещания.

Регистрация сервитута на основании договора или завещания может состояться только при согласии всех собственников недвижимой собственности, по которой сервитут будет проходить. Конечно, просто так самоуправление не сможет проложить по вашей земле новую дорогу.

Но не нужно забывать про красные линии, которые установлены в Земельной книге и на которых самоуправление может строить дороги, прокладывать коммуникации и т. д. без согласия собственника.

Другими словами, все, что попадает в границы так называемых красных линий, это отдельная территория, которая зарезервирована за самоуправлением, и дума в случае необходимости может этими участками воспользоваться.

Могу ли я, как владелец, воспрепятствовать новым сервитутам на моей земле?

– Если у собственников других земель или домов нет никакого выхода, кроме как зарегистрировать сервитут на чужой недвижимости, препятствовать этому нельзя. Собственник недвижимости, даже имея возражения, будет в принудительном порядке обязан обеспечить пользование своим имуществом для третьих лиц.

Значит ли это, что большинство сервитутов появилось на частной земле как наследство советского времени, когда согласование не требовалось?

– Отчасти да. Когда участок земли или иная недвижимость переходит от собственника к собственнику, будь то купля-продажа, дарение или наследство, на недвижимости остаются те отягощения, которые уже установлены. В случае, если ранее не требовалось согласия собственников для установления того или иного отягощения недвижимости, сейчас такое требование есть – они сохраняют свою силу.

Говорят, кадастровая оценка земли зависит от того, занесены ли в Земельную книгу различные отягощения (дорожный сервитут, чужие коммуникации и т. п.). Как владельцы квартир, арендующие землю у третьего лица, могут добиться регистрации отягощений? Ведь хозяину это невыгодно, поскольку снижает стоимость его участка, а следовательно, и его доход от аренды.

– Регистрировать сервитут или любое отягощение могут только заинтересованные в этом собственники недвижимости. К примеру, сосед может просить установить дорожный сервитут или сервитут по использованию стены соседнего дома. Арендаторы такого права не имеют, потому что они не являются собственниками недвижимости и не могут просить установить сервитут в свою пользу или в пользу третьего лица.

Что такое красные линии? Что значит, если красные линии пролегают в границах нашего (приватизированного или арендованного) участка? Можно ли не платить за этот участок налог на недвижимость или плату за аренду?

– Красными линиями обозначается территория, которая в случае необходимости может быть самоуправлением использована для строительства дороги, улицы или инженерных коммуникаций.

Собственник земельного участка, по которому проходит красная линия, ограничен в своих правах по ее использованию, так как в случае необходимости местное самоуправление может использовать эту территорию для строительства дороги или коммуникаций. Согласие собственника для проведения работ в красных линиях не требуется.

К тому же, если, к примеру, красная линия занята имуществом собственника земли, самоуправление может просить освободить эту территорию. Красная линия считается отягощением земельного участка. Любое отягощение влияет на кадастровую стоимость земли, от которой рассчитывается налог за недвижимость.

Поэтому само наличие красных линий снижает как кадастровую стоимость, так и налог или стоимость аренды земли, которые рассчитываются как процент от кадастровой стоимости.

Какие еще неясности частенько бывают у владельцев квартир и домов в отношении к сервитутам?

– Нередки случаи, когда люди обращаются по поводу персональных сервитутов. К примеру, бабушка подарила внучке свою квартиру. Чтобы бабушку не выселили на улицу неблагодарные родственники, бабушка может оформить персональный сервитут, что обеспечит ее проживание в этой квартире до конца жизни. Персональный сервитут без желания бабушки аннулировать нельзя.

Источник: //rus.timeline.lv/raksts/novosti/22864-servituty-i-otyagoshcheniya-moe-stanovitsya-chuzhim

Проверка земельного участка: красные линии и зоны с особыми условиями – Адвокат

Консультация адвоката про красные линии и зоны с особы условиями использования: ограничения и способы выявления.

Данная заметка адвоката посвящена вопросу проверки земельного участка на предмет выявления красных линий, а так же зон дополнительных ограничений, которые при наличии существенным образом изменяют возможности использования земельного участка по его назначению.

1. Возможные ограничения использования участка – красные линии. Это — линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов (п.11 ст. 1 ГрК РФ).

Другими словами, в границах красных линий либо существуют места общего пользования (дороги, скверы и т.п.) либо планируется их размещение.

Размещение объектов капитального строительства в границах красных линий запрещено, более того, градостроительные регламенты, как правило, содержат правила об обязательном отступе расположения зданий, от красных линий, который, например в г.Н.Новгороде, составляет 5 метров.

Исходя из этого, необходимо учитывать, какие трудности может создавать наличие красных линий, проходящих через земельный участок. Бывают случаи когда красная линия проходит по середине участка, полностью исключая, таким образом, возможности его застройки.

Более того, приватизация земельных участков в границах территорий общего пользования  запрещена прямым указанием закона — п. 12 ст. 85 ЗК РФ.

Не исключена ситуация, когда, по мнению органа местного самоуправления, через интересующий вас участок проходят красные линии, наличие которых существенным образом затруднит его использование по назначению, либо вообще сделает невозможным.

Для установления красных линий существует специальный порядок — они утверждаются в составе документации по планировке территории.

Далеко не для всех красных линий, которые обозначает местная администрация на ваших градостроительных документах, он соблюден.

Бывают так же ситуации, когда красные линии были установлены достаточно давно и не соответствуют действующим документам территориального планирования, что так же указывает на неверность их отображения.

2. Возможность корректировки красный линий, а так же оспаривание их местоположения в судебном порядке в принципе возможна, но сопряжена со значительными временными затратами и зависит от деталей конкретной ситуации.

Следовательно – если вы видите, что через ваш потенциальный участок проходят красные линии, тщательно учитывайте те условия застройки, которые они создают, поскольку их наличие может привести к полной невозможности застройки участка.

3. Зоны с особыми условиями использования территорий (охранные, санитарно-защитные и др.)

Эти зоны устанавливаются для безопасной эксплуатации различных объектов (газопроводы, промышленные предприятия, железная дорога и т.п.

), либо для их охраны (водоохранные зоны, санитарно-защитные зоны и др.).

Важно то, что с нахождением земельного участка в данных зонах, на его хозяйственное использование накладываются существенные ограничения, которые так же не однородны и зависят от типа зоны.

Некоторые из них прямо запрещают жилищное строительство, несмотря на то, что участок при этом продолжает сохранять разрешенное использование для ИЖС и находится в территориальной зоне, предусматривающей такой вид разрешенного использования (например 1,2 санитарные зоны охраны курортов)

Другие же требуют согласования на ведение определенной деятельности в данных границах.

Следовательно, в интересах потенциального застройщика заранее узнать про наличие таких зон, а так же об ограничениях, которые они накладывают.

4. Как же узнать про красные линии и зоны с особыми условиями использования?

• Прежде всего, необходимо визуально осмотреть участок, а так же прилегающую территорию. Магистральные ЛЭП, а так же знаки подземного газопровода высокого давления, недалеко от участка, должны насторожить потенциального покупателя.
• Так же необходимо проверить данные, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, заказав расширенную выписку из ЕГРН на земельный участок (ссылка). Теоретически охранные зоны должны обозначаться в кадастре, и если участок или его часть, попадают в ту или иную зону, данные о которой есть в ГКН, то это будет отражено в выписке. (рисунок). Однако, не все данные о существующих зонах с особыми условиями, содержатся в ГКН, а практика исходит из того, что отсутствие их в ГКН не означает их неустановление, тем более что многие из них были установлены задолго, до создания кадастра недвижимости.

• Еще одним документом, который должен содержать в себе исчерпывающую информацию о различных зонах является Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) (подробнее здесь). ГПЗУ в себе содержит всю важную информацию для застройщика – территориальную зону, в которой находится земельный участок, требования градостроительного регламента, реквизиты проекта планировки территории (если есть), информацию о красных линиях и об ограничениях использования земельного участка. Пример копии с дежурного топографического плана масштаба 1:500
• Если продавец говорит, что у него нет такого документа, то настаивайте на его получении. Он выдается правообладателю земельного участка, бесплатно, в течение 20 рабочих дней, а заказать его можно в ближайшем МФЦ.

• Зачастую информацию о границах красный линий и зонах с особыми условиями использования можно получить в органах местного самоуправления. Так, например, в г.Н.Новгороде работает МКУ «Городской центр строительства и архитектуры» в котором можно заказать дежурные планы градостроительной информации территории г.Н.Новгорода, в частности дежурный план красных линий и дежурный план зон планировочных ограничений.

Впрочем, перечень не исчерпывающий и на практике возможно понадобятся иные проверочные мероприятия.

  Подробнее про проверку границ земельного участка, проверку правовых рисков, а так же про уточнение возможности строительства на земельном участке можно прочитать в других заметках моего блога.   И.А. Абрамов, адвокат в г.Н.Новгороде.

Почитать еще

Источник: //ad-ab.ru/proverka-zemelnogo-uchastka-krasnye-linii-i-zony-s-osobymi-usloviyami/

Красная линия застройки

Красная линия застройки — это особая проектная линия-граница, которая отделяет участок земли, отведённый под застройку, от общественных территорий. На картах проектов эта линия обозначается красным цветом, отсюда пошло такое название.

В соответствии с Градостроительным кодексом, данными линиями также отмечаются участки, где предполагается развивать различные перспективные проекты в строящихся населённых пунктах.

Выполнение необходимых условий при строительстве

Многих владельцев частных территорий интересует, что такое красная линия застройки. При возведении строений, перед началом работ необходимо определиться, в каком месте намечена красная линия застройки. Мероприятия по строительству частных домов и общественных зданий не должны осуществляться в произвольном порядке.

Государственные стандарты рекомендуют располагать объекты в точных пределах красных линий. Расстояние до них должно быть равно не меньше 2 — 3 метра. Для некоторых строений существуют исключения — это здания, имеющие помещения для общественных нужд на первом этаже. Такие объекты можно располагать прямо на данной линии.

Дома, выходящие за красные линии и линии регулирования застройки, могут быть подвергнуты сносу по решению суда. Приватизация зданий, установленных с нарушениями утверждённых границ, не допускается законом, так гласит Земельный Кодекс РФ ст.85, п.12.

Определение места расположения красной линии

Основная функция красной линии состоит в определении границ земельных наделов. По закону её намечают с целью установки ограничений и отделения частных земельных участков от территорий общего использования.

Наделы земли могут иметь в своём составе отдельные участки, помеченные красными линиями:

1. Линии электрической связи.
2. Инженерные коммуникации.
3. Расположение трубопрповодов.

В этих местах даже на частных приватизированных участках, не разрешено проводить строительство. Чтобы получить исчерпывающую информацию о реальном прохождении красной линии на общем плане застройки, необходимо обратиться в кадастровую палату. Красные линии застройки отражены в таких документах:

• генеральный план;
• земельный и градостроительный кадастр;
• проект застройки;
• детальная планировка;
• проект расположения улиц, магистралей, площадей;
• инженерных коммуникаций;
• транспортных линий.

Месторасположение красных линий согласовывается и утверждается при разработке всей градостроительной документации.

Расположение линии возможной застройки

Линия застройки необходима для определения территории, где можно возводить здание. Границы, в пределах которых разрешается осуществлять строительство, в большинстве случаев отступают от красной линии.

Территории, расположенные между зданием и красной линией, принадлежат владельцам земельных участков. Данные расстояния регламентируется Строительными нормами и правилами (СНиП 2.07.01-89, пункт 2.

14) и Градостроительным кодексом.

Жилые дома с квартирами на первом этаже предписано располагать с обязательным отступлением от красной линии. На приусадебных участках расстояние от дома до границы тротуара должно быть равно 4 — 5 метров. Данная величина отступа необходима для обеспечения следующих условий:

1. Отделение жилых помещений от попадания пыли.
2. Проникновения шума с улицы в дом.
3. Организация максимально удобного пространства.

Строительство новых зданий ведётся с обязательным соблюдением расположения линий застройки и красных линий. Чтобы получить разрешение на строительство, требуется предъявить схему или план, где отражено, как будет организован участок. На этом плане намечаются следующие данные:

• границы земельного участка;
• как располагаются красные линии;
• где проходят линии застройки будущего строения.

Бывают отдельные случаи, когда линии застройки совпадают с красными линиями.

Определение минимальных противопожарных расстояний

Для обеспечения пожарной безопасности допускается проектировать и строить здания в среднем на расстоянии друг от друга равном 6 — 15 метров. Минимальное противопожарное расстояние зависит от материалов, из которых изготовлены несущие наружные стены и перекрытия соседних домов. Государственные строительные нормативы предусматривают необходимые расстояния между жилыми постройками:

1. Если стены соседних зданий возведены из негорючих материалов — бетона, камня, железобетона, кирпичной кладки, минимальное противопожарное расстояние между ними равно 6 метров.
2. При наличии в них деревянных перекрытий — 8 м.
3. Для деревянных домов или, построенных из других горючих материалов — 15 метров.

Все расчётные расстояния замеряются по наиболее выступающим точкам. Чаще всего — это крыльцо или эркер.

Нормативные документы содержат рекомендации — размещать жилые постройки со смещением к боковым, границам земельных участков. При соблюдении данного условия хозяевам впоследствии будет удобнее осуществлять ремонтные работы. Минимальное расстояние от наружной стены здания до забора участка равно 1 — 1,5 метров.

Строения хозяйственного назначения рекомендуется возводить в глубине участковотдельно от жилых зданий в среднем на расстоянии в 5 метров. Природные колодцы, компостные сооружения, летние душевые, уличные туалеты и пр. — не ближе 8 метров. Расстояние до электрическихи телефонных кабелей — 60 см.

Во избежание нарушения границы, при проектировании и возведении гаража расстояние до красной линии измеряется при открытых въездных воротах. На проекте также необходимо отметить расположение наружного забора.

Постройки, предназначенные для содержания домашних животных или птиц, можно пристраивать к жилому дому. При этом необходимо отделить их от жилых комнат трёх подсобных помещений (не меньше). Высота данных пристроек не должна превышать 2,4 метра.

Кроме обязательных норм, существуют также дополнительные ограничения по планировкам и застройкам территорий для малоэтажных строений. В их число входит требование по обеспечению расстояния,равного не менее 4-х метров, между стенами соседних зданий и окнами жилых помещений данного частного дома.

Введение в эксплуатацию нового дома будет осуществлено без дополнительных проблем, если при его проектировании и строительстве соблюдены все необходимые нормативы, касающиеся расстояний между соседними объектами.

Где используются красные линии застройки

Соблюдение границ, отмеченных красной линией застройки, является необходимым условием при выполнении следующих мероприятий:

• возведение зданий и сооружений;
• создание строительных проектов;
• освоение новых территорий, выделенных под застройку;
• межевание земельных участков;
• инвентаризация наделов с различными постройками, расположенными на них;
• оформление недвижимости в личную собственность;
• присвоение права распоряжения или пользования недвижимым имуществом.

Расположение красных линий обязательно учитывается при составлении и оформлении различных документов:

1. Разработка планов конкретных территорий.
2. Описание правил пользования наделами земли.
3. Выделение части территории под новое строительство.
4. Составление Генерального плана по возведению зданий.

Если на имеющихся документах не нанесены красные линии, необходимо наметить их расположение и утвердить в надлежащем порядке.

Этим занимаются квалифицированные сотрудники муниципальных образований, они устанавливают правовые акты в соответствии с действующими нормативами. Документ, составленный в процессе утверждения красной линии, относится к нормативным правовым актам (НПА). Он является открытым для публичного ознакомления.

Источник: //mirkadastra.ru/kadastrovomu-inzheneru/krasnaya-liniya-zastrojki.html

Определение СК по гражданским делам Ивановского областного суда от 03 июня 2013 г. по делу N 33-1197/2013 (ключевые темы: красные линии

Определение СК по гражданским делам Ивановского областного суда от 03 июня 2013 г. по делу N 33-1197/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Ивановского областного суда в составе:

председательствующего судьи Лазаревой И.В., судей Белышевой Е.Л., Щегловой Е.С. при секретаре судебного заседания Багровой Е.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Белышевой Е.Л. дело по апелляционной жалобе Р.З.А. на решение Советского районного суда города Иванова от 27 марта 2013 года по исковому заявлению Р.З.А.

к Администрации города Иванова, Управлению архитектуры и градостроительства администрации города Иванова о признании противоречащим закону Постановления Администрации города Иванова от 09 февраля 2010 года N 200 в части утверждения проекта красных линий в пределах земельного участка, принадлежащего на праве собственности Р.З.А., о понуждении выдать разрешение на строительство объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛА:

Р.З.А. обратилась в суд с вышеуказанным иском. Обосновывала требования тем, что ей на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 1377 кв.м. с кадастровым номером***, расположенный по адресу:***.

Участок предоставлен под индивидуальное жилищное строительство.

Право собственности на земельный участок возникло на основании договора купли-продажи N 579 от 17 октября 2007 года, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права *** от 05 февраля 2008 года.

09 февраля 2010 года Администрацией города Иванова было принято Постановление N 200 “Об утверждении проекта красных линий на территории города Иванова”. Текст постановления 12 февраля 2010 года был опубликован в Официальном вестнике газеты “Рабочий край” N 25 (25191).

Графические материалы проекта красных линий, являющиеся неотъемлемой частью оспариваемого нормативного акта, в установленном порядке опубликованы не были.

Установленная оспариваемым актом красная линия, проходит через принадлежащий истице земельный участок, что нарушает ее права как собственника указанного недвижимого имущества.

27 февраля 2012 года истица обратилась в Администрацию города Иванова за разрешением на строительство жилого дома на указанном участке. В выдаче разрешения на строительство Р.З.А. было отказано, поскольку проектируемый жилой дом расположен на части земельного участка, которая находится в границах красных линий.

Решением суда в удовлетворении заявленных требований Р.З.А. отказано. С вынесенным судебным актом она не согласилась.

В апелляционной жалобе, со ссылкой на несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела и нарушение норм материального права, истица просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В суде апелляционной инстанции представитель истицы по доверенности Р.А.А. доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал. Р.З.А.

в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещалась надлежащим образом, об уважительности причин отсутствия судебную коллегию не известила, ходатайств об отложении слушания дела не заявляла.

Судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие Романовской З.А.

Представитель администрации города Иванова по доверенности В.В.В. и представитель Управления архитектуры и градостроительства по доверенности К.А.А. в судебном заседании на апелляционную жалобу возражали, считали решение суда законным и обоснованным, подлежащим оставлению без изменения.

Выслушав объяснения участников процесса, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражения на нее, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Отказывая Р.З.А.

в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемое Постановление N 200 “Об утверждении проекта красных линий на территории города Иванова” опубликовано в установленном законом порядке и надлежащим образом. Оспариваемый нормативный акт издан администрацией города Иванова в соответствии с предоставленными полномочиями и компетенцией, соответствует федеральному законодательству и не нарушает законных прав и интересов Р.З.А.

Судебная коллегия полагает, что некоторые выводы суда первой инстанции относительно порядка опубликования оспариваемого акта являются неправильными в связи с изложенными ниже обстоятельствами.

Суд первой инстанции, проанализировав содержание постановления Администрации города Иванова N 200 от 09.02.2010 г. пришел к верному выводу о том, что оспариваемый акт носит нормативный характер.

Источник: //www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/122368338/

Что такое красная линия застройки?

Каждый земельный участок имеет свои границы, отражающие его положение среди других соседних наделов и территорий общего пользования.

На графической технической документации земли отражаются такие границы красными линиями. Красная линия застройки фиксирует не только границы участка, но и устанавливает минимально допустимые расстояния между объектами, перспективные территории для застройки земли на будущее.

Если возвести строение на своём участке с нарушением установленных границ красных линий, его нельзя будет узаконить и оформить на него право собственности.

Информация о расположении красных линий застройки доступна всем интересующимся пользователям, при желании ее даже можно перенести по решению органов местных властей.

Понятие и особенности красной линии застройки

Красные линии в Градостроительном Кодексе регламентированы в ст. 1 нормативно-правового акта. Что такое красная линия в строительстве, там указано четко и полно.

Красная линия – это линия, которая обозначает существующие или планируемые границы территорий общего пользования и границы территорий, занятых линейными объектами.

Для застройщика очень важно точно знать, где проходит граница красной линии. Если строение на участке будет задевать границы красной линии, его возможно придётся в дальнейшем снести по решению суда.

Красными линиями отражаются не только существующие границы, но и планируемые.

То есть, даже если в данный момент времени на этой территории ничего не располагается из общественных территорий или коммуникаций, это еще не значит, что там можно свободно возводить любые объекты. Территория может быть признана администрацией в качестве перспективной.

Своё название красная линия получила из-за цвета, которым обозначаются границы на картах. Отделяет линия участки от следующих объектов:

• дороги;
• линии связи;
• газопроводы;
• линии электропередач и т.д.

Отражаются красные линии в межевании территории и в генеральном плане городских округов и поселений. Сейчас красная линия также отражает допустимое сближение границ соседних земельных участков.

Какие стандарты имеет красная линия?

Что такое красная линия на земельном участке частного дома, мы разобрались. Осталось определиться с четкими значениями ее расположения.

При возведении недвижимого объекта нужно грамотно оформить регламентирующие документы, к которым относятся:

1. Схема участка земли. Это чертеж, на котором прочерчены границы до того, как будет получено разрешение на строительство дома.
2. Градостроительный план. Он отражает красные линии и общую планировку объекта.

В плане отражаются многоэтажные дома, парки, улицы, торговые комплексы и площади. В этот план нужно правильно вписать новый строящийся объект.

Расположение красных линий согласовывается и утверждается при разработке всей градостроительной документации.

Нормативы застройки

Решая возвести объект, нужно соблюдать отступ от красной линии при строительстве. Расстояние от линии застройки до красной линии будет иметь разные значения в городах и посёлках.

Расстояния регламентируются нормами Градостроительного Кодекса и СНиП 2.07.01-89 п. 2.14. Жилой дом должен располагаться на расстоянии 3 метров от улицы и 5 метров от дороги.

На приусадебных участках от дома до границы тротуара должно быть 4-5 метров. Данная величина установлена для:

• защиты жилых домов от попадания пыли;
• проникновения шума;
• организации удобного пространства.

Жилье не должно располагаться в центре участка. Оно должно быть приближено максимально к границе, но иметь отступ минимум в 1 метр от забора на участке. Хозяйственные постройки нужно располагать в глубине участка.

Противопожарные расстояния

При строительстве объектов нужно прежде всего соблюдать правила противопожарной безопасности. Для этого строить здания нужно на расстоянии от 6 до 15 метров друг от друга в зависимости от материалов строительства.

Установлены следующие нормативы расстояний для 2020 года:

• здания из бетона, камня или кирпича располагаются на расстоянии 6 метров;
• дома с деревянными перекрытиями – 8 метров;
• дома из дерева и иных горючих материалов – 15 метров.

Хозяйственные строения должны быть расположены на расстоянии 5 метров от жилых построек. Уличные туалеты, душевые и колодцы должны быть построены с отступом 8 метров от жилого строения. Расстояние до электрических кабелей должно быть 60 см минимум.

Строения для содержания животных и птиц можно пристраивать к жилым домам. Высота таких построек не должна превышать 2,4 метра. Между стенами соседних зданий и окнами жилых помещений должно быть выдержано минимум 4 метра.

Если при проектировании и возведении объекта недвижимости не соблюдать расположение красных линий и нормативы противопожарной безопасности, дом будет очень трудно ввести в эксплуатацию.

Соблюдение границ красных линий используется не только при возведении зданий и сооружений частной застройки. Они также учитываются при освоении новых территорий, межевании участков, инвентаризации наделов и присвоении права пользования или распоряжения ими.

Ответственность за несоблюдение границ красной линии

Нарушение границ красных линий при застройке является административных преступлением. По ст. 7.1 КоАП РФ данное действие расценивается как самовольное занятие территории. Штраф при этом варьируется от 1% до 3% от кадастровой стоимости.

Если кадастровая стоимость объекта не определена, штраф будет назначен в фиксированной форме в размере от 5 тысяч до 200 тысяч рублей в зависимости от категории нарушителя.

Красные линии могут находиться и внутри участка, если, к примеру, по нему проходит газопровод. Над ним нельзя строить в таком случае даже объекты некапитального строительства. Это не только накладно из-за высоких штрафов, но и опасно.

Кроме того, незаконно построенное здание будет подлежать сносу за счёт средств его владельца. Также, если соседями будет доказан факт причинения ущерба строительством, Вам придётся выплатить им денежную компенсацию, которую назначит суд.

Такой же ущерб придётся возместить не только соседям, но и государству или муниципалитету, если своими строительными работами Вы повредили их имущество (трубопроводы, линии передач и т.д.).

Как узнать о наличии красных линий?

Многие задаются вопросом, как узнать красную линию, если визуально на участке не видно никаких объектов общего пользования или коммуникаций. О том, где посмотреть красные линии на земельном участке, мы и расскажем далее.

Где проходит линия, указано в специальной технической документации на земельный участок. Есть несколько вариантов получить данную информацию:

1. Визуально осмотреть участок на наличие линий ЛЭП или знаков расположения подземного газопровода высокого давления.
2. Заказать расширенную выписку из ЕГРН на земельный участок.
3. Получить градостроительный план земельного участка.
4. Получить информацию о красных линиях в органах местного самоуправления.

Где можно посмотреть данные сведения, мы определились. Но так ли свободно можно получить к ним доступ, если Вы являетесь, к примеру, потенциальным покупателем участка?

Самая точная информация о красных линиях отражена в Градостроительном плане участка, но получить его может только собственник. Если продавец не выдаёт Вам его на ознакомление, попросите его получить документ в МФЦ. Это бесплатная услуга, которую оказывают в течение 20 дней после направления заявления.

В администрации обычно такая информация имеется у комитета по архитектуре и строительству. У них есть дежурные планы градостроительной информации о территории города. Из него можно узнать расположение границ красных линий застройки.

Возможность сдвига линии

Возможно, что владелец участка уже после покупки его и дома узнал о том, что строение нарушает границы красной линии застройки. В такой ситуации сносить дом и отвечать по нарушениям предыдущего владельца экономические не обосновано. Тогда как передвинуть красную линию, и можно ли вообще это сделать?

Перенос красных линий за границы земельного участка возможен только по решению органов местной власти.

Осуществляется эта процедура с учетом следующих правовых особенностей:

• Решение о переносе красных линий принимает муниципалитет, изначально принявший решение о их настоящем месторасположении;
• Перенос может быть осуществлён при изменении текущей градостроительной ситуации (реконструирована застройка, увеличена пропускная способность улиц);
• Решение о незаконно установленных границах линий можно обжаловать в суде или прокуратуре.

При признании судом иска перенос линий будет произведён после внесения изменений в соответствующие документы. Обычно для успешного разрешения спора граждане заручаются поддержкой юристов, имеющих большой опыт в данной сфере деятельности.

Нужно убедить администрацию или суд в том, что действующие границы устарели, и требуется пересмотр их расположения.

Все нормативно-правовые акты об утверждении границ красных линий должно быть публично опубликованы. Если публикация картографических данных не состоялась, есть шанс признать их расположение незаконным и обжаловать решение органов местной власти.

Красная линия застройки территории является важнейшим нормативом, обязательным для соблюдения всеми гражданами и юридическими лицами. Она отделяет частные владения земли от территорий общего пользования и коммуникаций.

С помощью границ красной линии определяются нормативы расстояний между соседними домами, инфраструктурными объектами с учетом правил пожарной безопасности и удобства.

Несоблюдение границ красных линий влечёт привлечение виновного лица к административной ответственности.

Источник: //expert-home.net/krasnaya-liniya-zastrojki/