Могут в дальнейшем признать недееспособным, если при подписании договора был нормальным человеком?

Понятия полной, частичной дееспособности и недееспособности стоят в одном ряду и направлены на присвоение человеку , как гражданину , определенных прав и обязанностей.

В силу болезни, достижения конкретного возраста или психического расстройства человек может утратить возможность понимать значение своих действий. В такой момент своей жизни или на протяжении ее человек перестает руководить своими действиями и соответственно может быть признан недееспособным.

Виды недееспособности

На сегодняшний день различают несколько видов недееспособности:

• возрастная недееспособность;

Возрастная недееспособность возникает до наступления совершеннолетия, а именно восемнадцатилетнего возраста и в очень пожилом возрасте, когда в результате возрастных изменений человек перестает руководить своими действиями и теряет дееспособность. Если в первом случае недееспособность возникает из условия нахождения в определенной возрастной категории, то во втором случае порядок признания недееспособности будет таким же, как и при психическом расстройстве или заболевании.

• недееспособность вследствие психического расстройства;

Как следует из названия, возникает в результате потери гражданином способности адекватно воспринимать действительность и отвечать за свои действия и поступки.

• частичная недееспособность;

Данная недееспособность ограничивает ряд прав и обязанностей гражданина.

Основания и порядок признания гражданина недееспособным

Процедура и основания для признания гражданина недееспособным закреплены в гражданском процессуальном законодательстве. В ст. 29 ГК РФ, сказано, что признать гражданина недееспособным может только суд. То есть, для признания гражданина недееспособным, суд должен установить наличие юридического и медицинского критериев в совокупности.

Медицинский критерий – наличие у гражданина психического расстройства или заболевания.

Юридический критерий – неспособность руководить своими действиями (волевой момент) или неспособность понимать значение своих действий (интеллектуальный аспект).

Согласно ст. 29 ГК РФ не каждое психическое расстройство может быть основанием для потери гражданином дееспособности, а только то, которое не позволяет ему руководить своими действиями и осознавать их значение и последствия.

В Законе «О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании» сказано, что только лишь нахождение гражданина в психоневрологическом учреждении на стационаре или диспансерном наблюдении не может привести к потере им дееспособности.

А именно, на основании одного лишь диагноза нельзя сказать, что гражданин недееспособен.

Гражданско-процессуальный Кодекс РФ содержит в себе статьи, посвященные процедуре признания гражданина недееспособным (281-286).

Ст. 281 ГПК РФ гласит, что подавать заявление в суд, для признания гражданина ограниченно дееспособным или полностью недееспособным, имеют право:

• члены семьи, психоневрологические или психиатрические учреждения, орган опеки и попечительства (в случаях злоупотребления гражданином наркотическими средствами или спиртными напитками – ограничение дееспособности);
• близкие родственники, члены семьи, орган опеки и попечительства, психоневрологическое или психиатрическое учреждение (психическое расстройство гражданина – признание недееспособным).

Заявление подается в суд, либо по месту жительства гражданина, либо по месту психиатрического или психоневрологического учреждения, в котором он находится на лечении.

В порядке подготовки к делу, судья, имея веские доказательства о психическом расстройстве гражданина, обязан назначить судебно-психиатрическую экспертизу, для определения психического состояния последнего (ст. 283 ГПК РФ).

Уклонение гражданина от прохождения данной экспертизы влечет за собой вынесение судом решения о направлении гражданина на судебно-психиатрическую экспертизу в принудительном порядке.

При рассмотрении дела о признании гражданина недееспособным и вынесении решения, суд должен исходить из следующих фактов:

• наличия психического расстройства;
• причинной связи между непониманием гражданином значения своих действий, невозможностью руководить ими и психическим расстройством;
• фактов, подтверждающих , что гражданин не в состоянии руководить своим действиями и не может понимать их значение;
• достижение гражданином установленного законом возраста, когда становится вопрос о признании его недееспособным;
• другие обстоятельства.

Доказательства необходимые для признания гражданина недееспособным:

• заключение судебно-психиатрической экспертизы;
• справки о нахождении гражданина на учете в психиатрическом диспансере;
• справки из медицинского учреждения;
• справки МСЭК;
• доказательства отсутствия у гражданина возможности руководить своими действиями и осознавать их значение (материалы следственных органов, свидетельские показания, заключения, ранее проводившихся, судебно-психиатрических экспертиз и т.д.);
• другие доказательства.

Гражданский процессуальный кодекс подразумевает презумпцию дееспособности лица, это значит что, пока не вынесено соответствующее решение суда и пока оно не вступило в силу, любое лицо признается дееспособным.

Поэтому на заявителе лежит обязанность доказать наличие обстоятельств, которые свидетельствуют о недееспособности соответствующего гражданина.

Лица, заинтересованные в доказательстве дееспособности гражданина и возражающие против заявленного требования, могут приводить в суде доказательства отсутствия оснований для признания лица недееспособным.

Признание гражданина недееспособным в судебном порядке, требует присутствия на судебном заседании органов опеки и попечительства, а также прокурора. Участие органов опеки и попечительства обусловлено необходимостью назначения недееспособному лицу опекуна или попечителя. Каждый из этих участников при рассмотрении дел данной категории дает свое заключение.

В случае выздоровления гражданина, ГПК РФ предусматривает порядок признания его дееспособным. Для этого требуется устойчивое улучшение психического состояния лица, заключение судебно-психиатрической экспертизы об изменениях в психическом состоянии гражданина.

Оказавшись в сложной ситуации, в момент , когда близкого человека необходимо признать недееспособным, что бы он своими действиями не причинил вред себе и окружающим, следует обратиться за консультацией к адвокату по гражданским делам. Именно, помощь адвоката по гражданским делам, может оказать решающее значение в выходе из сложной жизненной ситуации.

Советуем прочесть также:

С уважением,
Виктория Демидова, адвокат.

Источник: http://www.legalneed.ru/info/grazhdan_pravo/priznanie_lica_nedeesposobnim/

Судебно-психиатрическая экспертиза

Судебно-психиатрическая экспертиза – разновидность судмедэкспертизы, направленной на получение данных о психическом состоянии человека в ходе гражданского либо уголовного ведения дел.

Эксперты должны обладать широкими познаниями в сфере психиатрии, так как основная их задача заключается в установлении, является ли гражданин вменяемым/невменяемым, дееспособным/недееспособным.

Независимая психиатрическая экспертиза

Психиатрические исследования позволяют ответить на ряд важных вопросов:

• Имеются ли у обследуемого человека психические расстройства, если да, то, как долго он страдает и какие конкретно?
• Каково было психическое состояние человека, когда он подписывал документы?
• Позволяет ли его психическое состояние адекватно расценивать противоправные действия, которые были совершены относительно его?
• Позволяет ли его психологическое состояние принимать участие в судебно-следственных мероприятиях?
• Есть ли у него тяготение к фантазированию?
• Обладает ли потерпевший какими-нибудь индивидуальными особенностями характера, повлиявшими на его действия в преступной ситуации и т.д.?

Виды судебно-психиатрической экспертизы

Психиатрическое обследование бывает:

• Амбулаторным – разовое освидетельствование человека экспертной комиссией из нескольких психиатров;
• Стационарным – потерпевший/подозреваемый проходит обследование в условиях стационара;
• В кабинете следователя – экспертиза в основном носит консультативный характер, то есть эксперт оценивает вменяемость/невменяемость потерпевшего/обвиняемого и определяет, нужны ли дальнейшие обследования;
• Посмертной – состояние умершего оценивается по информации свидетелей, медицинской карте и т.д.
• Заочной – в качестве материалов исследования служат записи, характеристики и прочее. Такая экспертиза назначается, например, в случае длительного отъезда человека и т.д.

Стоимость проведения экспертизы

Услуга	Москва	Санкт-Петербург
Судебно-психиатрическая экспертиза	от 75 000 рублей	от 46 000 рублей

​Амбулаторная судебно-психиатрическая экспертиза

Это наиболее распространённый вид психиатрического обследования граждан. Обычно проведение данной экспертизы ограничивается единоразовым освидетельствованием потерпевшего/подозреваемого комиссией.

Изначально один из членов комиссии обследует направленное на экспертизу лицо, беседует с ним, делает соответствующие записи в истории болезни и изучает материалы расследования. После этого он знакомит остальных членов комиссии с обследуемым лицом и его историей болезни.

Комиссия ещё раз проводит освидетельствование подэкспертного и на основании сделанных выводов, истории болезни и следственных документов составляет заключение.

Посмертная судебно-психиатрическая экспертиза

В случае отсутствия возможностей в проведении непосредственного освидетельствования человека, экспертный анализ проводятся исключительно по представленным материалам (заочная оценка).

Что касается посмертного исследования, то оно зачастую назначается в случае самоубийств либо при появлении подозрений, что умерший человек в момент подписания документов (доверенности, дарственной и т.д.

) был психически нездоров.

В качестве материалов, которые могут быть представлены на экспертизу, служат показания свидетелей, выписки из истории болезней и тому подобные документы, письма и характеристики умершего. Иногда приходится дополнительно опрашивать свидетелей и родственников.

Ходатайство о посмертной психиатрической экспертизы

В гражданском делопроизводстве широко распространены наследственные споры, касающиеся вопросов признания сделок, составления документом недействительными. Истец вправе подать ходатайство о проведении посмертной экспертизы.

Основания судебно-психиатрической экспертизы

Необходимость в назначении психиатрического обследования человека возникает в случае появления сомнений в его психическом состоянии. То есть, если потерпевший/подозреваемый странно себя ведёт, даёт нелепые показания, без всякого повода совершил какое-либо правонарушение, с особой жестокостью нанёс телесные повреждения, то он может быть направлен на психиатрическое освидетельствование.

Также экспертиза назначается при самоубийствах и фактах пребывания человека на психоневрологическом учёте или лечении в психиатрической больнице.

Судебно-психиатрическая экспертиза в гражданском процессе

Экспертное обследование лиц в рамках гражданского делопроизводства заключается в установлении их дееспособности/недееспособности. На основании проведенного анализа выносится вердикт о состоянии психики обследуемого гражданина. В заключении указывается, способен ли он адекватно расценивать свои действа и управлять ими соответственно последующим прогнозом.

Заключение эксперта-психиатра зачастую требуется при оспаривании сделок имущественного характера в судебных инстанциях. В этом случае целью экспертизы является установление, в каком психическом состоянии находилось лицо в момент подписания договора, доверенности и прочих документов. К обследованию могут привлекаться, как живые граждане, так и умершие.

Психиатрическая экспертиза по уголовным делам

Цель такой экспертизы заключается в установлении вменяемости/невменяемости лица в момент преступных деяний. Она может проводиться, как в амбулаторных условиях, так и в стационарных, иногда проводится посмертная экспертиза.

Экспертиза в уголовном деле назначается в тех случаях, когда есть сомнения по поводу нормального психического состояния лиц, совершивших противоправные, уголовно наказуемые действия.

Судебно-психиатрическая экспертиза в уголовном процессе

В уголовном делопроизводстве экспертные обследования могут проводиться, как в отношении подозреваемого/потерпевшего, так и в отношении свидетелей.

Если в процессе экспертной оценки психического состояния свидетеля либо потерпевшего будет установлена их невменяемость, то их показания не будут прилагаться к материалам дела.

Если же будет признано, что подозреваемый находился в невменяемом состоянии, то по решению суда он будет принудительно направлен в психиатрическую больницу для дальнейшего лечения.

Судебно-психиатрическая экспертиза несовершеннолетних

Экспертное психиатрическое обследование лиц, не достигших совершеннолетия, должен проводить специалист, владеющий обширными познаниями в сфере подростковой судебной психиатрии. Обычно экспертная комиссия, кроме психиатров, включает сексопатолога, трудового эксперта и прочих специалистов.

Если для несовершеннолетних свидетелей и пострадавших подойдёт амбулаторное обследование, то для подозреваемых и отбывающих наказание желательно, чтобы экспертиза проводилась в условиях стационара.

Родители либо другой законный представитель имеют право присутствовать во время проведения психиатрического обследования несовершеннолетних лиц. Однако, если совершаемые действия или поведение родителя/представителя будут затруднять проведение экспертных мероприятий, то члены комиссии вправе подать ходатайство об отказе родителям/представителям принимать участие в экспертизе.

Психиатрическая экспертиза на дееспособность

Дееспособность в общем понимании представляет собой способность лица совершать какие-либо поступки, операции, действия в рамках гражданских прав человека.

Цель психиатрического обследования в этом случае – определить, находилось ли лицо в дееспособном состоянии на момент совершения тех или иных действий. Необходимость в её назначении наступает при появлении сомнений по поводу психологического состояния человека.

Психиатрическая экспертиза недееспособности

Человек считается недееспособным, если он искажённо воспринимает происходящее и не осознаёт значения совершённых поступков. Недееспособное состояние может быть:

• По возрасту. Согласно гражданским нормативным актам полная дееспособность наступаем в день восемнадцатилетия человека. Начиная с этого момента, гражданин вправе совершать поступки, не расходящиеся с нормами закона. Также в эту категорию входит преклонный возраст, когда по некоторым причинам граждане утрачивают способность самостоятельно управлять своими действами.
• В силу психических расстройств, когда человек не способен верно расценивать происходящее и свои действия.
• Частичным, когда гражданин не полностью может реализовывать права и обязанности.

Судебно-психиатрическая экспертиза: недееспособность

Заключения эксперта о недееспособности человека является важным документом для:

• Оформления опеки;
• Признания различных сделок недействительными;
• Рассмотрения жалоб, когда лицам была оказана помощь психиатра без согласования с ними;
• Других случаев.

Судебно-психиатрическая экспертиза вменяемости

Вменяемость характеризует состояние психики субъекта, способного адекватно оценивать свои поступки и контролировать их. Вменяем или невменяем человек, который совершил правомерное действие, определяет экспертная психиатрическая комиссия.

В случае признания невменяемости, лицо, совершившее преступление, направляется на принудительное лечение в условиях стационара.

Основанием для принудительного лечения является решение суда, который руководствовался заключением психиатрической экспертизы.

Ходатайство о проведении судебно-психиатрической экспертизы

Ходатайствовать о назначении психиатрической судэкспертизы вправе все, кто причастен к данному судебному процессу (пострадавшая сторона, подозреваемый, их адвокаты, судебный обвинитель и т.д.).

Назначение и проведение судебно-психиатрической экспертизы

Экспертные исследования проводятся на основании постановления следственных органов или судебных инстанций. К данному документу необходимо приложить материалы расследования, личное дело подэкспертного, медицинские справки, карту амбулаторного больного и прочие документы.

Эксперты изучают представленные материалы, обследуют направленное на экспертизу лицо, а затем свои выводы отображают в заключении.

Постановление о назначении судебно-психиатрической экспертизы

Подготовкой постановления о проведении судэкспертизы занимается следователь либо прокурор, а решение о её назначении выносит суд. Постановление – важный документ, который нельзя заменить каким-либо другим документом. При его составлении главное – чётко сформулировать вопросы к экспертной комиссии, не допуская неоднозначного толкования.

Источник: http://versia.org/expertise/sudebno-psixiatricheskaya-ekspertiza/

Как проверить психическое состояние человека перед сделками с недвижимостью

За период с 2010 по 2016 год количество сделок с недвижимостью, признанных недействительными, выросло на 40%. В большинстве случаев оспаривания договоров купли-продажи, дарения, аренды фигурировала недееспособность одной из сторон.

Как обезопасить себя от риска остаться без денег и имущества, планируя осуществить какую-либо операцию с недвижимостью? Ответ однозначный: провести медицинское освидетельствование контрагента на сделке.

Ниже мы осветим подробности этой процедуры: когда она необходима, как ее инициировать, регламент проведения, сроки, стоимость, и другие нюансы. Как говорится, если ты проинформирован – значит, защищен.

Признание сделки недействительной: кто в группе риска?

Как прописано в ст.166 ГК РФ, недееспособность одной из сторон сделки (в нашем случае с недвижимостью) является причиной для признания ее недействительной/ничтожной. Решения такие принимает исключительно суд, по заявлению заинтересованного лица. После признания сделки недействительной, аннулируются все права и обязанности сторон, в ней участвовавших.

https://www.youtube.com/watch?v=mZqufRePIaA

Другими словами, если вы купили квартиру у человека, который будет впоследствии признан судом недееспособным, а сделка недействительной (по его инициативе или инициативе родственников), вам придется вернуть недвижимое имущество хозяину.

Хорошо, если вы получите назад сумму, уплаченную за несостоявшееся приобретение, в полном объеме, хотя определенные потери в любом случае будут (траты на услуги риэлтора, налоги, оформление в собственность и т.п.). Хуже – если часть денег будет уже потрачена.

И совсем плохо, если решением суда вам останется лишь надеяться на усердие судебных исполнителей по «выбиванию» долга у продавца.

По аналогии можно привести пример с арендой, дарением, покупкой доли, комнаты в жилом объекте – с любой операцией по отчуждению недвижимости. Результат один: если она будет признана недействительной в связи с недееспособностью одного из участников, пострадает та сторона, которая понесла финансовые расходы, и не получила ожидаемого взамен.

Кто может быть признан недееспособным?

Недееспособными считаются лица, неспособные в силу своего возраста, состояния здоровья приобретать и осуществлять гражданские права, отдавать отчет в собственных действиях, осознавать их последствия.

В нашем случае речь идет о полной недееспособности граждан с психическими, неврологическими заболеваниями, врожденными или приобретенными с возрастом, и ограниченной дееспособности лиц, страдающих наркотической, алкогольной зависимостью.

Чтобы не подвергать себя риску «связаться» именно с таким субъектом (который на вид может казаться абсолютно нормальным, здоровым человеком, например, в период ремиссии), крайне важно инициировать его психиатрическое освидетельствование перед сделкой с недвижимостью.

Если человек отказывается добровольно представить доказательства своей адекватности, «сделкоспособности», это должно вас насторожить. Так же, как и другие «звоночки» в его поведении, если они наблюдаются:

• странности во внешнем виде;
• повышенная эмоциональность;
• ответы «невпопад» на стандартные вопросы;
• дезориентация;
• нелогичность действий.

Старики, люди преклонного возраста также должны вызвать опасливость в ходе заключения сделок с ними. Часто, ввиду возрастных изменений, их психическое состояние находится под вопросом. Дать четкий ответ на который сможет только специализированная медицинская экспертиза.

Как инициировать медицинское освидетельствование перед сделкой?

Иметь гарантию того, что совершенная сделка не будет в дальнейшем оспорена – забота, в первую очередь, самого покупателя. Не стоит безоглядно полагаться на риэлторов, нотариуса, что они проверят дееспособность продавца должным образом, как раз накануне операции. Сделать это лучше самому.

Имейте в виду, что справки из психоневрологического, наркологического диспансеров о том, что данное физическое лицо не состоит на учете и не обращалось за помощью, не подходят в качестве неопровержимого аргумента. Столь обобщающие документы ни о чем, по большому счету, не говорят. Изменения в психическом здоровье человека могли наступить в любой момент, и быть никак не «запротоколированы» в соответствующих учреждениях.

Поэтому важно провести медицинское освидетельствование на самой сделке, или непосредственно перед ней. Согласно ст.22 ФЗ №323, получить сведения о состоянии своего здоровья имеет право каждый гражданин России.

Понятно, что человек, который будет проходить экспертизу, должен дать на нее согласие.

Пригласить же специалистов, которые будут проводить освидетельствование, оплатить процедуру (о ее стоимости мы напишем ниже) может и заинтересованное в результате лицо, то есть покупатель.

Кто и как проводит медицинское освидетельствование

Начнем с того, что проводить освидетельствование на дееспособность могут только медики-эксперты, специалисты в области судебной психиатрии, неврологии, наркологии, имеющие на это лицензию государственного образца.

Допускается привлечение как работников медицинских организаций, так и индивидуальных предпринимателей.

После освидетельствования участника сделки врач составит обоснованное заключение о том, способен ли он принимать ответственные решения в момент подписания договора, отдает ли себе отчет в совершаемых действиях.

Данная бумага, в случае чего, будет иметь законную юридическую силу, сможет использоваться как доказательство в суде. Кроме того, и эксперт, проводящий процедуру, при необходимости, будет фигурировать в качестве свидетеля. В 99,9% этого достаточно, чтобы свершившаяся сделка, при попытках ее оспаривания, была признана судом действительной и состоявшейся.

Вызывать специалиста следует заблаговременно, за час-полтора до подписания договора.

Перед тем, как проверить психическое состояние человека, эксперт обязан предоставить копии лицензии, сертификатов, подтверждающих правомерность его полномочий, разъяснить проверяемому суть процедуры, исходя из закона РФ N 3185-1 “О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании”. После получения его письменного согласия на прохождение освидетельствования, врач начнет экспертизу.

Процесс должен проходить в спокойном, уединенном месте, без свидетелей. На «интервью» одного человека уходит, как правило, около 40 минут. Эксперт задаст тестируемому заранее подготовленные вопросы, произведет проверку на содержание в его организме алкоголя, наркотиков.

Заключение, составленное на специальном бланке, с подписью и печатью врача, приложенными копиями его сертификатов, лицензии, передается освидетельствованному лицу.

Стоимость процедуры в Москве составляет порядка 15-20 тысяч рублей, за медицинское освидетельствование 1 человека (октябрь 2016 года).

Если в ходе освидетельствования были выявлены нарушения психического состояния, вменяемости опрашиваемого, от сделки лучше всего отказаться.

Либо же, если вы намерены приобрести именно это жилье и никакое другое, организовать официальное признание его владельца недееспособным/ограниченно дееспособным, с последующим назначением судом опекуна.

С ним вы и будете вести дальнейший диалог по поводу покупки недвижимости. Эти сложности значительно увеличат сроки проведения сделки, да и нужны ли они вам, со всеми своими рисками?

Повышенное внимание: доверенность, ипотека

/>

Когда дело касается приобретения квартиры по доверенности, в ипотеку, требуется проявить повышенную бдительность насчет дееспособности продавца. В первом случае, при совершении сделки с доверенным лицом, крайне важно убедиться, что оформление доверенности происходило с медицинским освидетельствованием собственника жилплощади.

В противном случае, вам необходимо провести его психиатрическое освидетельствование перед сделкой с недвижимостью, даже (особенно!) если хозяин квартиры «труднодоступен» – временно отсутствует, лежит в больнице и т.п.

Продажа недвижимости по доверенности – один из самых «неблагонадежных» вариантов, предполагающий массу возможностей для мошенничества, в том числе и на почве недееспособности владельца.

Что касается ипотеки, то здесь все еще серьезнее.

Если вдруг вас угораздит купить квартиру с привлечением средств банка у лица, которое впоследствии пожелает аннулировать сделку на основании своей психической недееспособности (или это сделают его родственники, даже спустя несколько лет после подписания договора купли-продажи, «черные риэлторы»), вы и жилье потеряете, и выплаты будете обязаны производить еще долго. А вернуть деньги, перечисленные банком продавцу – практически нереально.

Несмотря на то, что работники банков и сотрудничающих с ними агентств недвижимости обязаны контролировать юридическую чистоту операций, на деле проверка способности сторон сделки понимать и осознавать свои поступки происходит далеко не всегда.

Титульное страхование, непременное при оформлении ипотеки, в подобных ситуациях (признание судом сделки недействительной) тоже не спасет.

Если страховой компании не были представлены правоустанавливающие и иные документы, касающиеся операции, в полном объеме (сюда входит и заключение о дееспособности сторон), она откажет пострадавшему в компенсации при утрате права собственности на недвижимое имущество.

Все эти риски должен обязательно учитывать, в первую очередь, сам покупатель/ заемщик, не полагаясь на проверку чистоты сделки банком или риэлторами. Именно поэтому проведение медицинского освидетельствования на сделке с недвижимостью – необходимая мера. Не пренебрегайте своей безопасностью!

Источник: https://gsn-moscow.ru/articles/meditsinskoye-osvidetelstvovaniye-na-sdelke-s-nedvizhimostyu

Семья обожглась на покупке квартиры в Минске. Бывшая собственница полгода не отдает «двушку» и меняет замки – Недвижимость Onliner

С минчанином Дмитрием и его семьей приключилась история, полная абсурда. Заплатив почти $50 тысяч в эквиваленте, в мае 2016 года он стал, как ему казалось, полноправным собственником двухкомнатной квартиры в Зеленом Луге. Семья строила планы и собралась было перевозить вещи, как вдруг в купленной квартире обосновалась пенсионерка — бывшая собственница.

Выселить женщину не может даже милиция. «Договор купли-продажи оформлялся через агентство недвижимости, я заплатил деньги, получил штамп о прописке по новому месту жительства. И уже полгода не могу даже попасть на порог собственной квартиры.

Мало того, рискую остаться как без честно приобретенного жилья, так и без шансов вернуть деньги», — переживает Дмитрий и подозревает, что, возможно, стал жертвой мошенничества.

— У нас с женой двое малолетних детей. Дочке в феврале исполнится шесть, сыну два года. Своего жилья у нас нет. Уже лет пять снимаем «полуторку» и платим за нее сейчас $260 по курсу в месяц. Конечно, как любая молодая семья, всегда мечтали о собственной квартире, — начинает свой рассказ Дмитрий.

— Этой весной цены поползли вниз, и я подумал: почему бы не решить жилищный вопрос прямо сейчас. Своих сбережений на покупку «двушки» не хватало. Часть денег дали родители с обеих сторон, часть одолжили мои давние друзья, с которыми работаю в одной сфере.

Собранная таким образом сумма позволила рассматривать варианты стоимостью до $53 000 в эквиваленте.

Хотел квартиру именно в Зеленом Луге. С детства хорошо знаю и люблю этот район. Да и до работы недалеко. Мониторил базы данных в интернете, и вот на глаза попалось объявление от собственника о продаже за $56 000 по курсу «двушки» площадью 50 квадратных метров на Логойском тракте. По цене она нам не подходила, но что-то меня зацепило, и я решил позвонить и поторговаться.

Телефон не отвечал, тогда я собрался и после работы подъехал по указанному в объявлении адресу. В тот вечер застал дома собственницу квартиры Аллу [здесь и далее имена действующих лиц изменены — прим. Onliner.by] и ее малолетнюю дочь. Хозяйка сказала, что может уступить не более $500. Ни о чем не договорившись, я уехал.

Позже рассказал об этой квартире своему знакомому, сотруднику агентства недвижимости «Эксперт». Он предложил помощь, сказал, что постарается уговорить собственницу сделать скидку.

Через неделю он звонит и сообщает цену — $49 500 в эквиваленте. Собственница Алла является гражданкой Норвегии и собирается вместе с дочерью надолго уехать туда. Сроки поджимают, а покупателей нет — потому и снизила цену.

Ну, отлично. Такой вариант меня вполне устраивал.

Перед подписанием договора купли-продажи Дмитрий еще раз побывал в квартире на Логойском тракте, на этот раз вместе с мамой. При более внимательном осмотре «двушка» произвела на него впечатление какой-то перевалочной базы.

— Повсюду были разбросаны детские вещи, на балконе куча коробок и мешков. Запущенное состояние квартиры говорило о том, что там никто постоянно не живет, — вспоминает Дмитрий.

— Алла рассказывала что-то про переезд в Норвегию и ни словом не обмолвилась о своей матери-пенсионерке Ларисе, которая, как позже выяснится, ранее подарила эту квартиру Алле, сохранив за собой право пользования и проживания.

О загадочной пенсионерке стало известно, лишь когда агентство начало запрашивать различные документы и справки для подготовки сделки. Тогда-то и выяснилось, что до весны 2015 года у квартиры был другой собственник — мать Аллы. Минский городской нотариальный округ предоставил договор дарения.

— Это было неожиданное и малоприятное известие. Стали узнавать, какие могут быть подводные камни. Юрист посоветовал не подписывать договор купли-продажи без присутствия Ларисы, поскольку в договоре дарения упоминается ее право пользования и проживания. В агентстве же уверяли, что в присутствии пенсионерки нет необходимости. И все же мы настояли на своем, и она была вызвана.

Лариса вела себя как абсолютно адекватный человек. Когда мы поехали регистрировать договор в БРТИ, она села к нам в машину и по дороге в подробностях рассказывала моей маме, как жила за городом, как ездила к дочке в Норвегию. Ее речь и поведение не вызывали никаких подозрений.

Сделка была зарегистрирована по всем правилам. Дмитрий получил свидетельство о госрегистрации, передал Алле $49 500 по курсу, она предоставила расписку, что получила сумму и претензий не имеет. По условиям договора на освобождение проданной квартиры отводился месяц. В мыслях семья была уже на новом месте, не терпелось поскорее собрать вещи и расстаться с тесной съемной «полуторкой».

— Недели через три я позвонил в агентство и спросил, когда мы можем заселяться, — продолжает Дмитрий. — На тот момент квартира была все еще занята.

От агента я с удивлением узнал, что бывшие собственницы пишут жалобы в милицию на него и на меня. Якобы мы торопим их скорее выселяться, угрожаем и запугиваем.

Это было очень странно, поскольку с момента заключения договора я не выходил на связь ни с Аллой, ни с Ларисой.

А потом начался какой-то абсурд. В конце июня, когда оговоренный в договоре срок выселения уже вышел, я получаю по почте исковое заявление от Ларисы. В качестве ответчиков — я и ее дочь Алла. Читаю и просто прихожу в ужас.

Пенсионерка пишет, что в апреле 2015 года к ней обратилась ее дочь с просьбой сходить в нотариальную контору и подписать какие-то документы, связанные с квартирой. Тогда она якобы не осознавала, что подписывает договор дарения. И вообще, страдает психическими расстройствами, сильной депрессией, не отдает отчет своим действиям.

Сейчас она просит суд признать договор дарения недействительным, а сделку купли-продажи квартиры — ничтожной.

В частности, в исковом заявлении указано следующее:

«В соответствии со ст.

177 ГК Республики Беларусь, сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находящимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понять значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина или иных лиц, чьи права или охраняемые законодательством интересы нарушены в результате ее совершения».

— Представляете, какой шок мы испытали! Я позвонил Ларисе (на тот момент ее телефон еще был доступен) и попросил объясниться. Она четко ответила, что считает договор дарения незаконным, квартиру — своей и уезжать оттуда не собирается.

Не выдержав, моя жена импульсивно выхватила трубку и начала что-то кричать. В ответ пенсионерка заявила: «Вы снимали — значит, у вас денег достаточно. Живите так, как жили».

За дословный пересказ фразы сейчас не ручаюсь, но смысл последних ее слов был именно таким.

Дмитрий подготовил встречный иск о выселении пенсионерки. На первом судебном заседании был наложен запрет на отчуждение квартиры. Потом было еще две встречи в суде. В ходе последнего рассмотрения дела судья назначила проведение судебно-психиатрической экспертизы.

— На суде мы увидели совершенно другую Ларису. Это, конечно, была та самая женщина, но вела она себя совсем не так, как в день подписания договора купли-продажи. Сгорбленная, рассеянная. Речь путаная. Хотя, на мой взгляд, это была искусная игра.

Что интересно: по своим каналам агентство запрашивало информацию и выяснило: пенсионерка не числится на диспансерном учете в Беларуси в связи с психическими расстройствами. По ее словам, она якобы наблюдалась у врачей и проходила обследование в Норвегии. Имеются некие документы, которые необходимо переводить на русский язык… Наша тяжба затягивается.

С момента назначения судебно-психиатрической экспертизы прошло более двух месяцев, а дата следующей встречи в суде до сих пор не назначена.

А что же продавец Алла? Она не явилась ни на одно слушание и вообще исчезла. Ее местонахождение сейчас неизвестно, а старый телефонный номер принадлежит другому человеку.

— Пытаясь остудить эмоции, я допускал мысль, что пенсионерка, возможно, больна, что дочь непорядочно обошлась со своей матерью, завладев ее квартирой. Но что-то тут не сходится, — рассуждает Дмитрий.

— Посудите сами: с одной стороны, пенсионерка заявляет о расстройстве восприятия, о невозможности концентрировать внимание. И в то же время выстроила вон какую линию нападения: обратилась к адвокату и подала иск, засыпала многочисленными жалобами милицию.

В интернете я нашел истории, где фигурирует недееспособный даритель — это распространенная в России схема мошенничества с квартирами. Увы, судебная практика там складывается печально.

Если в моем случае договор купли-продажи будет признан ничтожным, Лариса останется в своей квартире, а ее дочь обяжут вернуть деньги. Но Алла исчезла. Где ее искать? В Норвегии, в Беларуси? Да и где гарантия, что деньги еще не потрачены?

Лишь один раз с момента заключения договора Дмитрий пытался попасть в свою квартиру и занять ее. Вот как он описывает тот случай:

— Я попросил содействия в РУВД, пригласил представителей ЖЭСа. Все происходящее снималось на видеокамеру.

После долгих уговоров пенсионерка все же открыла дверь милиции, показать паспорт отказалась, снова вела себя очень странно. Затем паспорт все-таки нашелся. Милиция проверила регистрацию.

Само собой, прописана гражданка совсем по другому адресу. Ее увезли в опорный пункт, а я попросил слесаря поменять замки. Закрыли дверь, уехали.

В тот же вечер звонок из РУВД: мол, есть вопросы по вашей квартире. Приехал — мне отчитываются: свозили ее по месту прописки, там живут какие-то люди, угла для пенсионерки не нашлось. А она давит на жалость, просится домой, деть ее некуда.

Короче, мне сказали, что до окончания судебного процесса мы должны проживать с ней на одной территории. Ее отвезли на Логойский тракт, я был вынужден передать ей дубликат ключей от нового замка.

Заодно закинул в квартиру пару сумок с личными вещами.

Помню, в милиции она казалась такой жалкой, забитой, а в квартире навела марафет на лице. Выходит в коридор: «Как, вы уже уезжаете?» — в ее глазах сверкнула насмешка.

Через пару недель мне понадобилось что-то из личных вещей, оставленных в квартире. Сунул ключ — не идет. К тому времени стоял новый замок. Дверь, конечно, никто не открыл, хотя свет в окне горел.

 Представьте: вы собственник, у вас прописка, а в вашей квартире кто-то меняет замки. Абсурд и маразм! Я снова обратился в РУВД.

Но толку, похоже, не будет, пока милиция принимает лишь робкие попытки дозвониться в дверной звонок.

Будучи собственником, Дмитрий не только не может попасть в квартиру, но и обязан оплачивать коммунальные счета.

— Казалось бы, с какой стати? Моя семья не пользуется этими услугами. Думал написать заявление на отключение электроэнергии. Не все так просто. Если будет несанкционированное подключение (а пенсионерке не составит труда найти электрика), то мне вкатят приличный штраф.

Дмитрий продолжает жить с семьей в съемной «полуторке» и отдавать $260 в эквиваленте в месяц. К тому же надо возвращать долг друзьям. Пока не завершено судебное разбирательство, очередная попытка выселить пенсионерку, скорее всего, закончится ничем. Остается только ждать следующего суда и результатов экспертизы.

— Сотни раз на день я прокручиваю в голове эту историю. Как меня угораздило вляпаться? Есть ли в том моя вина? В вопросах сделок с недвижимостью я профан, но за моей спиной стояло риелторское агентство.

Все ли оно сделало, чтобы обезопасить меня от имущественных претензий бывшей собственницы? — наш собеседник задается логичным вопросом.

— Полагаю, узнав о договоре дарения, агентство могло тщательнее проверить эту женщину, заручиться ее письменным согласием на совершение сделки и отказом от права проживания.

Ситуацию прокомментировал директор агентства недвижимости «Эксперт» Павел Астапеня:

— С большим сожалением мы восприняли историю, в которую попал наш клиент Дмитрий. Мы продолжаем оказывать ему помощь и надеемся на скорейшее разрешение ситуации. Данную квартиру Дмитрий нашел в интернете самостоятельно, ни одно из агентств ею не занималось.

Для оформления сделки он обратился к своему знакомому риелтору, сотруднику нашей компании. Сделка была проведена по отработанному алгоритму в порядке, предусмотренном законом. По нашему требованию до момента регистрации договора все жильцы были выписаны из квартиры, в договоре купли-продажи был четко обозначен срок выселения.

Бывшая собственница и ее мать были проверены по соответствующим базам данных: на диспансерном учете никто из них не состоял — это ключевой момент. В договоре продавец подписался под тем, что дает гарантии, что квартира свободна от любых прав и притязаний со стороны третьих лиц.

Требовать какую-то расписку от лица, которое не имеет в отношении квартиры каких-либо прав (а мать собственницы таких прав не имеет), на мой взгляд, не совсем верно.

Договор купли-продажи был оформлен в соответствии с законом и зарегистрирован в установленном порядке. Подчеркну: на сегодняшний день Дмитрий является единственным законным собственником этой квартиры, он уже даже в ней зарегистрирован.

Мы неоднократно уведомляли продавца о необходимости исполнения обязательств, однако она перестала выходить на связь и исчезла. А мать бывшей собственницы отказалась признавать заключенный ранее договор дарения, ссылаясь на свое заболевание.

Суд назначил судебно-психиатрическую экспертизу, от которой, по нашим сведениям, женщина уклоняется.

К сожалению, даже выполнение всех процедур по регистрации сделки не может обезопасить клиента на 100% от последующих попыток третьих лиц завладеть его имуществом. Но на этот случай у нас есть прокуратура и суд. Надеюсь, в скором времени ситуация разрешится в пользу Дмитрия. На мой взгляд, закон полностью на его стороне.

Хотите знать, чем закончилась история? Продолжение читайте здесь и здесь.

Сейфы в каталоге Onliner.by

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by

Источник: https://realt.onliner.by/2016/12/02/kvartira-32

Кодекс Республики Беларусь № 218-З (Кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. №218-З «Гражданский кодекс Республики Беларусь.»)

Гражданский кодекс РеспубликиБеларусь

7 декабря 1998 г. № 218-З

Принят Палатой представителей28 октября 1998 года
Одобрен Советом Республики 19 ноября 1998 года

Изменения и дополнения:

Закон РеспубликиБеларусь от 14 июля 2000 г. № 415-З (Национальныйреестр правовых актов Республики Беларусь, 2000 г., № 69,2/190) ;

Закон РеспубликиБеларусь от 3 мая 2001 г. № 7-З (Национальный реестрправовых актов Республики Беларусь, 2001 г., № 46, 2/750);

Закон РеспубликиБеларусь от 4 января 2002 г. № 79-З (Национальныйреестр правовых актов Республики Беларусь, 2002 г., № 7,2/828) ;

Закон РеспубликиБеларусь от 25 мая 2002 г. № 104-З (Национальныйреестр правовых актов Республики Беларусь, 2002 г., № 62,2/853) ;

Закон РеспубликиБеларусь от 24 июня 2002 г. № 113-З (Национальныйреестр правовых актов Республики Беларусь, 2002 г., № 75,2/862) ;

Закон РеспубликиБеларусь от 17 июля 2002 г. № 128-З (Национальныйреестр правовых актов Республики Беларусь, 2002 г., № 84,2/877) ;

Закон РеспубликиБеларусь от 11 ноября 2002 г. № 148-З (Национальныйреестр правовых актов Республики Беларусь, 2002 г.,№ 128, 2/897) ;

Закон РеспубликиБеларусь от 16 декабря 2002 г. № 159-З (Национальныйреестр правовых актов Республики Беларусь, 2003 г., № 1,2/908) ;

Закон РеспубликиБеларусь от 4 января 2003 г. № 183-З (Национальныйреестр правовых актов Республики Беларусь, 2003 г., № 8,2/932) ;

Закон РеспубликиБеларусь от 26 июня 2003 г. № 211-З (Национальныйреестр правовых актов Республики Беларусь, 2003 г., № 74,2/960) ;

Закон РеспубликиБеларусь от 8 января 2004 г. № 267-З (Национальныйреестр правовых актов Республики Беларусь, 2004 г., № 4,2/1016) ;

Закон РеспубликиБеларусь от 18 августа 2004 г. № 316-З (Национальныйреестр правовых актов Республики Беларусь, 2004 г.,№ 137, 2/1065) ;

Закон РеспубликиБеларусь от 4 мая 2005 г. № 9-З (Национальный реестрправовых актов Республики Беларусь, 2005 г., № 73,2/1106) ;

Закон РеспубликиБеларусь от 19 июля 2005 г. № 44-З (Национальныйреестр правовых актов Республики Беларусь, 2005 г.,№ 122, 2/1141) ;

Закон РеспубликиБеларусь от 22 декабря 2005 г. № 76-З (Национальныйреестр правовых актов Республики Беларусь, 2006 г., № 6,2/1173) ;

Закон РеспубликиБеларусь от 5 января 2006 г. № 99-З (Национальныйреестр правовых актов Республики Беларусь, 2006 г., № 18,2/1196)  – ЗаконРеспублики Беларусь вступает в силу 2 августа 2006г.;

Закон РеспубликиБеларусь от 16 мая 2006 г. № 115-З (Национальныйреестр правовых актов Республики Беларусь, 2006 г., № 78,2/1212) ;

Закон РеспубликиБеларусь от 29 июня 2006 г. № 136-З (Национальныйреестр правовых актов Республики Беларусь, 2006 г.,№ 106, 2/1234) ;

Закон РеспубликиБеларусь от 29 июня 2006 г. № 137-З (Национальныйреестр правовых актов Республики Беларусь, 2006 г., № 107,2/1235) ;

Закон РеспубликиБеларусь от 19 июля 2006 г. № 150-З (Национальныйреестр правовых актов Республики Беларусь, 2006 г.,№ 114, 2/1247) – Закон Республики Беларусь вступает в силу 26 сентября 2006г.;

Закон РеспубликиБеларусь от 20 июля 2006 г. № 160-З (Национальныйреестр правовых актов Республики Беларусь, 2006 г.,№ 122, 2/1257) – Закон Республики Беларусь вступает в силу 3 ноября 2006г.;

Закон РеспубликиБеларусь от 20 июля 2006 г. № 162-З (Национальныйреестр правовых актов Республики Беларусь, 2006 г.,№ 122, 2/1259) ;

Закон РеспубликиБеларусь от 29 декабря 2006 г. № 193-З (Национальныйреестр правовых актов Республики Беларусь, 2007 г., № 4,2/1290) ;

Закон РеспубликиБеларусь от 7 мая 2007 г. № 212-З (Национальныйреестр правовых актов Республики Беларусь, 2007 г.,№ 118, 2/1309) ;

Закон РеспубликиБеларусь от 18 мая 2007 г. № 233-З (Национальныйреестр правовых актов Республики Беларусь, 2007 г.,№ 132, 2/1330) ;

Закон РеспубликиБеларусь от 14 августа 2007 г. № 278-З (Национальныйреестр правовых актов Республики Беларусь, 2007 г.,№ 199, 2/1375)  – с изменениями и дополнениями, вступившими всилу 1 января2008 г.;

Закон РеспубликиБеларусь от 26 декабря 2007 г. № 300-З (Национальныйреестр правовых актов Республики Беларусь, 2007 г.,№ 305, 2/1397) -Закон Республики Беларусь вступает в силу 8 января 2008г.;

Закон РеспубликиБеларусь от 26 декабря 2007 г. № 301-З (Национальныйреестр правовых актов Республики Беларусь, 2007 г.,№ 305, 2/1398) -Закон Республики Беларусь вступает в силу 1 января2008 г.;

Закон РеспубликиБеларусь от 20 июня 2008 г. № 347-З (Национальныйреестр правовых актов Республики Беларусь, 2008 г.,№ 157, 2/1444) ;

Закон РеспубликиБеларусь от 8 июля 2008 г. № 366-З (Национальныйреестр правовых актов Республики Беларусь, 2008 г.,№ 170, 2/1463) – Закон Республики Беларусь вступает в силу 16 января2009 г.;

Закон РеспубликиБеларусь от 28 декабря 2009 г. № 96-З (Национальныйреестр правовых актов Республики Беларусь, 2010 г., № 6,2/1648) ;

Закон РеспубликиБеларусь от 28 декабря 2009 г. № 97-З (Национальныйреестр правовых актов Республики Беларусь, 2010 г., № 6,2/1650) ;

Закон РеспубликиБеларусь от 15 июля 2010 г. № 167-З (Национальныйреестр правовых актов Республики Беларусь, 2010 г.,№ 183, 2/1719) – Закон Республики Беларусь вступает в силу 3 февраля2011 г.;

Закон РеспубликиБеларусь от 16 июля 2010 г. № 172-З (Национальныйреестр правовых актов Республики Беларусь, 2010 г.,№ 184, 2/1724) ;

Закон РеспубликиБеларусь от 10 января 2011 г. № 241-З (Национальныйреестр правовых актов Республики Беларусь, 2011 г., № 8,2/1793) ;

Закон РеспубликиБеларусь от 17 мая 2011 г. № 262-З (Национальныйреестр правовых актов Республики Беларусь, 2011 г., № 60,2/1813)  – ЗаконРеспублики Беларусь вступает в силу 1 декабря2011 г.;

Закон РеспубликиБеларусь от 3 июля 2011 г. № 285-З (Национальныйреестр правовых актов Республики Беларусь, 2011 г., № 78,2/1837) ;

Закон РеспубликиБеларусь от 9 июля 2012 г. № 388-З (Национальныйправовой Интернет-портал Республики Беларусь, 17.07.2012, 2/1940) – ЗаконРеспублики Беларусь вступает в силу 18 января2013 г.;

Источник: http://etalonline.by/document/?regnum=HK9800218