Можно ли обменять муниципальную квартиру с долгом?

Можете, если в связи с этим долгом на квартиру не наложен арест.

Если на квартиру уже наложили арест судебные приставы, то придется все-таки сначала найти деньги и погасить задолженность, чтобы снять обременение, и только потом продавать.

Если же арест не наложен, то с регистрацией перехода прав собственности проблем не будет. Нужно будет только согласовать этот важный вопрос наличия долгов с покупателем.

4 совета, как выгоднее продать квартиру

3 способа продать квартиру в ипотеке

Отвечает член правления ассоциации АКОН Никита Чулочников:

В настоящий момент нет прямого законодательного запрета на сделки с квартирами, имеющими долги. Данная законодательная инициатива Минстроя России пока только обсуждается. Иногда возникает ситуация, когда собственник не может самостоятельно содержать свое жилье, начинает копить долги и в итоге вынужден его продать.

По закону новый собственник, руководствуясь ст. 210 ГК РФ, не имеет обязательств по погашению долговых обязательств старого собственника. Единственное исключение, в соответствии с п. 3 ст. 158 ЖК РФ, – это обязательства нового владельца выплачивать взнос на капремонт в полном объеме. На практике если долги небольшие, то продавец и покупатель решают этот вопрос между собой.

Редкая ситуация, когда собственник умер или признан недееспособным: тогда госорганы продают квартиру с торгов. Если на квартире успел накопиться большой долг за коммунальные услуги, то она может продаваться с большим дисконтом (до 40%), однако такая сделка часто имеет под собой криминальный след.

Поэтому обычно такое жилье приобретается в инвестиционных целях, для освобождения от долгов, дальнейшей юридической очистки и перепродажи.

Отвечает управляющий партнер Delta estate Елена Земцова:

Давайте определимся, что подразумевается под продажей квартиры с долгом. Допустим, квартира принадлежит Вам, но существует долг по оплате ее стоимости. Если квартира Вам пока не принадлежит, а принадлежит, скажем, застройщику, то передать третьему лицу Вы можете только свои права требования с одновременным переводом долга.

Если квартира уже находится в Вашей собственности, то давайте определимся, в силу каких юридически значимых обстоятельств возник долг. Если речь идет о долге за оплату стоимости квартиры, все зависит от того, находится ли квартира в залоге кредитора в целях обеспечения такого долга.

Если залог зарегистрирован как обременение, то продажа или любое другое отчуждение квартиры возможны только с согласия залогодержателя. Реже бывают случаи, когда неполная оплата стоимости квартиры не порождает залога.

Обычно это происходит, когда квартира приобретена в результате сделки с близкими родственниками или имеются иные способы обеспечения долга, например поручительство. В таком случае продаже ничто не препятствует.

Вообще существует множество гражданско-правовых схем подобных сделок, и для того, чтобы подобрать удобную для Вас модель, необходим ряд уточнений. Так, возможны варианты, когда покупатель оплачивает полную стоимость квартиры, гася Ваш долг Вашему кредитору.

Таким образом, покупатель становится Вашим новым кредитором. Возможен вариант, когда покупатель сам становится должником Вашего кредитора в неоплаченный части стоимости квартиры.

Когда речь идет о долге, возникшем вследствие неоплаты коммунальных и эксплуатационных платежей, иных долгов собственника, не связанных с пользованием квартирой, то отчуждение такой квартиры возможно, если службой судебных приставов не наложена мера ограничения должника в виде запрета на отчуждение, то есть арест.

О наложении такой меры вы можете узнать из соответствующего постановления службы судебных приставов или в интернете на ее официальном сайте, заполнив онлайн специальную форму.

Как остановить оплату коммуналки в пустующей квартире?

5 способов узнать, сколько стоит ваша квартира

Отвечает управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов:

Квартиру с долгом за коммунальные услуги продать можно. Просто расчет в данном случае будет проходить несколько иначе. По общей договоренности долг гасится за счет средств покупателя. Если долг очень большой, то обычно собственник делает скидку на сумму долга.

Как правило, покупатель вносит аванс в размере суммы долга, чтобы собственник мог погасить задолженность. Доля риска в данном случае присутствует. Но если сделку сопровождает то же агентство недвижимости, оно может взять на себя все риски, но только если долг не очень большой.

Также сторонам может быть предложена структура сделки, в которой будет присутствовать договор займа, при этом заем будет обеспечен залогом, в качестве которого может выступить участвующая в сделке квартира или другое имущество.

В разных агентствах могут предложить разные варианты расчета. Но самостоятельно покупку такой квартиры эксперты проводить не советуют.

Еще один вариант долга ипотечный. Квартиру с ипотечным долгом также можно продать. Для этого необходимо обратиться в банк, где оформляли кредит, и узнать схему досрочного погашения и снятия обременения.

Пренебрегать этим не стоит, так как первый вопрос, который задает потенциальный покупатель, будет именно об этом. Продавцу также необходимо выяснить, за какой период до проведения сделки надо будет написать в банк заявление с просьбой разрешить продажу ипотечной квартиры, находящейся в залоге у этого банка.

В разных банках он несколько отличается. Далее, как и на любую другую квартиру, ищется покупатель.

Существует две схемы расчета при такой продаже. Первая: при подписании договора купли-продажи покупатель передает продавцу сумму денег, равную сумме долга перед банком. Этот факт прописывает в договоре.

Собственник вносит их на свой счет в банке, гасит ипотеку и получает документы для Регпалаты для снятия обременения. Потом оформляется переход права к новому собственнику и проводится окончательный расчет.

При втором варианте деньги закладываются в две ячейки: в одну долг по ипотеке, во вторую оставшаяся сумма для продавца. В это же время подписывается договор купли-продажи. В регистрационной палате оформляется право перехода недвижимости к новому собственнику, который приобретает ее с обременением.

Условием доступа к деньгам первой ячейки является договор купли-продажи и документ о переходе права на недвижимость к новому собственнику. После погашения задолженности перед банком документы вновь подаются в Регпалату для снятия обременения.

Условием доступа ко второй ячейке обычно становится наличие у продавца договор купли-продажи и выписки из ЕГРП, подтверждающая отсутствие обременений на данный объект недвижимости. Первая схема расчета используется банками гораздо чаще, чем вторая.

Отвечает заместитель генерального директора компании «Мобил Строй XXI» Татьяна Рейхардт:

В данной ситуации стоит задать следующий вопрос: приватизирована ли квартира? Если квартира приватизирована, то ничто не мешает продаже. Долг по квартплате по умолчанию остается на прежнем владельце недвижимости.

Кстати, об этом можно и нужно указать в договоре, добавив пункт о том, что долг от продавца покупателю не переходит.

Если же стоит задача продать/обменять квартиру вместе с долгом, то в договор следует внести пункт о переводе долга на нового собственника.

С неприватизированной квартирой все сложнее. Чтобы продать такую квартиру, ее нужно предварительно приватизировать. В подавляющем большинстве случаев сделать это без погашения задолженности не удастся.

В редких случаях удается получить документы на руки под гарантийное письмо об оплате. Можно попробовать договориться с покупателем о целевом авансе и погасить задолженность из него, но далеко не всякий пойдет на такую рискованную сделку.

Чаще за такие сделки берутся риелторские агентства. Обменять неприватизированную квартиру с долгом теоретически проще просто при обмене управляющей компании направляется уведомление о смене нанимателя.

Но на практике большинство участвующих в данном процессе предпочитает проводить обмен через симметричные договоры купли-продажи, что возвращает нас к необходимости приватизации.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Сколько времени можно жить без регистрации?

Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

Как купить квартиру в доме под снос?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mogu_li_ya_prodat_ili_obmenyat_kvartiru_s_dolgom/5450

Можно ли продать муниципальную квартиру с долгом | Чистые Пруды

В России продажа недвижимости, которая принадлежит государству, без приватизации категорически запрещается.

Часто люди, проживающие в муниципальном жилье, отказываются его приватизировать, накапливают долги по коммунальным платежам, а потом решают заняться срочной продажей.

Для решения таких проблем существуют законные методы продажи государственной неприватизированной квартиры с задолженностью. Но многие продавцы муниципального жилья не знают, что делать, и задают массу вопросов. Давайте рассмотрим одни из них:

• Процесс приватизации вместе с покупателем
• Как продается муниципальная квартира?
• Зачем прописывать покупателя?
• Можно ли обменять такую квартиру?
• Как быстро ее продать?
• Обращаться в агентства при продаже муниципальной квартиры?
• Плюсы и минусы продажи квартиры с долгом

Задаток и приватизация муниципальной квартиры

Хотя буква закона противоречит продаже муниципального жилья, существует масса лазеек, при помощи которых можно провести сделку по купле – продаже вашей квартиры. Некоторые по незнанию, стараются продать не приватизированную квартиру, но законодательство однозначно отрицает такие действия в чистом виде. Мы можем посоветовать самый практичный.

Продавец муниципальной недвижимости может взять у потенциального покупателя задаток. Далее за эти деньги он осуществляет приватизацию и погашает все имеющиеся задолженности.

Такой метод для покупателя может показаться не совсем законный, хотя, по сути, он ничего не теряет, а при форсе – мажорных обстоятельствах даже может вернуть задаток вдвойне. И если квартиру очень хочется купить, и договор о задатке грамотно составлен, то риски значительно снижаются.

В таких ситуациях иногда продавцы снижают стоимость продаваемой недвижимости и с легкостью идут на уступки покупателю. С одной стороны, это весьма выгодно, с другой—требует особого правового внимания.

Порядок действий при продаже муниципальной квартиры

Существуют простые способы продажи государственной квартиры:

• Обратитесь в специальные отделы вашего административного центра с вопросом по вопросу возможности приватизации.
• Дайте объявление о продаже квартиры
• Найдите покупателя, согласного на ваши условия
• Подайте заявление на приватизацию
• Получите задаток от потенциального покупателя
• Дождитесь результата комиссии и подпишите приватизационные документы
• Зарегистрируйтесь как собственник в Росреестре
• Совершите сделку купли – продажи

Учтите, если вы не уверены в покупателе, то процесс сделки может зайти в тупик. Обязательно уточняйте, разрешается ли приватизация именно вашей квартиры. Если дом подходит под снос, является служебным или находится в военном городке, вам обязательно будет отказано в приватизации. Значит, и давать объявление не стоит. Договор о приватизации обязательно заверяется у нотариуса.

Прописка покупателя в муниципальной квартире

Если ваш потенциальный покупатель нормальный человек, и вы ему полностью доверяете, и он готов заплатить за вашу квартиру, существует возможность его прописки в этом жилье. Для этого проделайте следующую работу:

• Узнайте о возможности приватизации вашего жилья
• Оговорите все нюансы с будущим покупателем
• Возьмите согласие на прописку покупателя у властей
• Оформите на покупателя все лицевые счета
• Нотариально заключите договор о передаче всей суммы денег

После этого покупатель может сам приватизировать квартиру, но срочная прописка в ней обязательна. Грамотное переоформление документов, отсутствие нарушения закона и доверительные отношения при такой сделке является гарантом успеха.

Обмен не приватизированной квартиры

Жилищный Кодекс РФ в статье 72-73 разрешает обмен одной не приватизированной квартиры на такую же равноценную. Но существуют определенные обстоятельства, при которых делать это категорически запрещается:

• Жилье относится к аварийным
• Дом подлежит сносу
• В квартире имеется незаконная перепланировка
• Если наниматель является недееспособным

Если вы решаетесь на обмен, прежде всего, определитесь с поиском и выбором равноценной недвижимости. Обратитесь в районную администрацию для получения разрешения на обмен квартирами.

Быстрая продажа квартиры с долгами

Часто встречаются ситуации, когда за не приватизированной квартирой числятся долги по ЖКУ, а эту квартиру нужно срочно продать. Естественно, продать такое жилье с долгами вам никто не позволит. Существуют некоторые лазейки в решении этой проблемы — это перевод долга на потенциального покупателя.

Для этого вам необходимо:

• Найти покупателя на вашу недвижимость и объяснить ему нюансы ситуации
• Заключить с ним договор об оплате долгов и последующей приватизации
• Прописать покупателя в вашей квартире
• Переоформить на него все лицевые счета

После этого вы можете смело брать деньги за стоимость вашей квартиры. Одним из оптимальных решений будет погашения долга в рассрочку. Пишется заявление о предоставлении возможности постепенной оплаты и долги погашаются со временем.

При продаже муниципальной квартиры с долгами старайтесь фиксировать свои действия при помощи документального подтверждения.

Например, прописывайте в документе о задатке условия о том, что вы обязуетесь погасить все долги по ЖКУ и оформить законно сделку после завершения процесса приватизации. При получении денег, обязательно составляйте расписки.

Очень удобен современный способ передачи денег через банковские ячейки. Этим методом пользуются многие при заключении стандартного договора купли – продажи.

Продажа не приватизированной квартиры через агентство

Часто люди не владеют ситуацией по продаже муниципального жилья. Они могут наделать ошибок в таком вопросе и запросто столкнуться с мошенниками. Изначально, по договору социального найма человек заселяется в государственную квартиру.

Через некоторое время гражданин решает продать муниципальную квартиру для улучшения своих условий проживания. Но совершить сделку купли – продажи невозможно, так как сначала придется пройти процедуру приватизации.

Да еще и накопились немалые долги по ЖКУ.

Для того, чтобы сделка прошла с юридической прозрачностью, необходимо обратиться к профессиональным посредникам.

Подыщите АН с большим стажем работы на рынке недвижимости и отличной репутацией, и смело туда обращайтесь.

АН обязано официально обратиться в ЖКХ и гарантировать погашение долгов продавца после завершения приватизации. После разрешения коммунальщиков квартира с долгами приватизируется и быстро продается.

Плюсы и минусы продажи муниципальной квартиры

Плюсами при покупке муниципальной недвижимости являются:

• Юридическая чистота (не подлежат арестам банка, залогам и т.д.)
• При приватизации государственной квартиры исключены риски мошенничества
• Процесс приватизации длится от 7 календарных дней

Минусы тоже имеют место:

• Иностранные граждане не имеют право на приватизацию жилья
• Нельзя воспользоваться налоговым вычетом
• Под не приватизированные квартиры банки кредиты не выдают

Приходим к выводам: любая муниципальная квартира с долгами всегда может быть продана.

АН Чистые Пруды предоставляет услуги компетентных юристов и риелторов, которые решат все ваши квартирные вопросы. Мы поможем   продать муниципальную квартиру с долгами, подготовить необходимые документы и решить все проблемы с вашим жильем.

Также Компания Миэль Чистые Пруды предоставляет услуги по погашению долгов по ЖКУ. Наши клиенты могут воспользоваться услугой «Аванс до продажи». Заключается договор, мы предоставим средства, вы погашаете долги, которые возвращаются после заключения сделки.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(11 4,91 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/mozhno-li-prodat-munitsipalnuyu-kvartiru-s-dolgom/

Можно ли обменять неприватизированную квартиру?

Граждане, занимающие жилые помещения по договору социального найма, вправе с согласия всех членов семьи, проживающих в данном помещении, в том числе временно отсутствующих, обменять занимаемое ими жилое помещение на другое неприватизированное жилое помещение.

При этом обмен возможен только с согласия наймодателя.

А если в жилом помещении проживают несовершеннолетние дети или граждане, лишенные дееспособности (или ограниченные в ней), то дополнительно необходимо получить предварительное одобрение обмена от органов опеки и попечительства.

Формально обмен квартиры, занимаемой по договору социального найма, при наличии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг законом не запрещен, однако одним из обстоятельств, когда обмен не допускается, является наличие иска о расторжении договора социального найма, который может быть предъявлен к нанимателю в случае невнесения платы за ЖКУ в течение более шести месяцев.

Какие риски при обмене приватизированной квартиры на муниципальную?

Возможен ли обмен жильем между городами?

Что касается возможности обмена большей квартиры на меньшую, то такой обмен возможет лишь при условии, что в результате обмена на каждого члена семьи будет приходиться площадь не меньше учетной нормы для постановки на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. В Москве учетная норма составляет 10 кв. метров на одного члена семьи.

Обмен жилыми помещениями, занимаемыми гражданами на основании договора социального найма, оформляется в виде договора обмена, заключаемого в письменной форме.

При этом следует учитывать, что, поскольку участники данного договора обмениваются жилыми помещениями, не принадлежащими им на праве собственности, включение в договор условия о любой денежной компенсации (доплате) будет неправомерным.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

С момента вступления в силу нового жилищного кодекса (в 2005 году) возможности обмена неприватизированной квартиры не предусмотрено.

Для того, чтобы в Вашем случае получить какую-то сумму денег в качестве доплаты, необходимо приватизировать квартиру, после чего ее продать.

В приватизации Вам не могут отказать даже при наличии долга по ЖКХ, так как Вы предоставляете пакет документов, в котором будет зафиксировано его наличие.

Отвечает юрист CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

Наниматель жилья, предоставленного по социальному найму, не имеет права распоряжения им, то есть не может его поменять по своему желанию. Однако ст. 72 ЖК РФ допускает обмен неприватизированными квартирами, если получено согласие наймодателя (администрации) и всех членов семьи. Если между членами семьи согласие не достигнуто, можно инициировать принудительный обмен в судебном порядке.

Очевидно, в данном случае возникнет проблема с получением согласия наймодателя в связи с долгом по ЖКХ. Вам нужно будет каким-то образом урегулировать вопрос, например, за счет того, кто захочет поменяться с Вами.

Можно ли продавать квартиру с долгом по капремонту?

Могу ли я продать квартиру с долгом за коммуналку?

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Если Ваша квартира не приватизирована, то это не Ваша собственность, а собственность муниципалитета. Поэтому Вы не сможете ее продать, подарить или обменять. Это может сделать только законный владелец – администрация.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Если квартира находится в Москве, можно обратиться в «Московский городской Центр арендного жилья» с заявлением о подборе обмена. Наличие задолженностей по ЖКХ препятствием для обмена не является, так как наниматель, желающий поменяться, может просто заплатить Вам за ордер на Вашу квартиру сумму, уменьшенную на величину долга.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли сдавать неприватизированную квартиру?

Могу ли я обменять квартиру в Казахстане на квартиру в России?

Покупать квартиру с долгами – это опасно?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_obmenyat_neprivatizirovannuyu_kvartiru/7934

Обмен неприватизированной квартиры, жилья

/ Жилищные споры / Обмен неприватизированной квартиры, жилья

Просмотров 730

Сложные жизненные ситуации вынуждают людей пользоваться неприватизированной квартирой по договору социального найма. До поры до времени, жильцов все устраивает. Но впоследствии они могут найти потенциального покупателя и затеять обмен неприватизированного жилья.

Причины, по которым жильцы прибегают к обмену неприватизированной квартиры могут быть следующими:

• расторжение брака;
• переезд в другой район, город;
• бытовые конфликты с остальными жильцами квартиры;
• сокращение на работе;
• обучение в ВУЗе.

Обмен неприватизированной квартиры имеет ряд нюансов. Некоторые виды жилья вообще не подлежат приватизации, и тем более обмену. Возможно ли разменять социальное жилье на аналогичное или приватизированное? Как проходит процедура, какие нужны документы? Разберемся во всех тонкостях процедуры с точки зрения современного права.

Параллельно, вы можете ознакомиться с порядком приватизации государственного и муниципального имущества.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?

Особенности обмена регламентируются Жилищным кодексом РФ, а также положениями ФЗ № 1541-I «О приватизации…» от 04.07.1991 (новой редакции).

Обмен неприватизированной квартиры на приватизированную возможен, но далеко не во всех случаях. Согласно ст. 81 ЖК РФ, наниматель жилого помещения может попросить собственника предоставить ему жилплощадь меньшего размера. Но ни о какой приватизированной квартире или комнате речи не идет.

Правда, не все так однозначно – выход из ситуации все же есть, и им успешно пользуются в случае обмена жилья. Например, начинают приватизацию, а в ходе оформления находят вариант с приватизированной квартирой. Завершив приватизацию, наниматель подписывает договор мены и разменивает только что приватизированную жилплощадь на другую недвижимость.

Обмен неприватизированной квартиры имеет ряд нюансов:

1. Совершая обмен на другую муниципальную квартиру, регистрировать право собственности не нужно.
2. Прежде чем приступать к юридической операции, нужно заручиться согласием всех жильцов квартиры (включая несовершеннолетних).
3. Оба нанимателя обязаны уведомить о сделке собственников жилья – органы местного самоуправления.
4. Согласие обеих сторон сделки выражается в форме письменного заявления с подписью.
5. Обмен неприватизированными квартирами – это безвозмездная сделка, а значит стороны не несут финансовых расходов.

Право на обмен неприватизированной квартиры неотъемлемо. Но вместе с тем, решающее слово остается за собственником жилья, т.е. местной администрацией. Если откажут, придется искать альтернативные варианты смены места жительства. Например, приватизировать квартиру, а уже затем найти покупателя.

На что можно обменять?

Многие люди задаются вопросом: как разменять неприватизированное жилье и где искать варианты? Существует огромное количество способов найти подходящую жилплощадь: газеты с объявлениями, интернет-сайты, «сарафанное радио», предложения знакомых…

Но предпочтительнее воспользоваться помощью риэлторов или агентств по недвижимости в вашем регионе. Собранная ими база имеет доступные варианты – останется выбрать квартиру и заключить договор мены.

Рассмотрим, на что можно обменять неприватизированное жилье в России:

• Обмен между родственниками

Известен под неофициальным названием «родственный обмен» – это договор купли-продажи, заключаемый между родственниками. Сделка совершается на доверии, однако нужно придерживаться условий заключения таких операций.

Основной плюс в том, что родственники могут помочь с обменом приватизированной квартиры на неприватизированную.

Например, бабушка переедет в муниципальное жилье, а ее родственники – в приватизированную жилплощадь поближе к работе/учебе.

Предполагает заключение договора мены одной социальной квартиры на другую (п. 1 ст. 72 ЖК РФ). Основные условия: согласие всех жильцов и одобрение муниципального образования. Обмен на неприватизированную квартиру встречается чаще всего, т.к. его проще всего совершить даже далеким от юриспруденции людям.

Передача жилья обратно государству предполагает обмен на квартиру меньшей площади (ст. 81 ЖК РФ). Такой способ встречается довольно часто.

Например, если площадь на одного члена семьи превышает допустимое значение. Обменяв жилье на меньшее по размерам, наниматель сократит расходы на содержание объекта.

Некоторые моменты с отменой приватизации мы осветили в статье «Отмена приватизации квартиры«.

Кроме того, обмен с государством подойдет в тех случаях, когда квартиросъемщики проживают в аварийном или ветхом жилье. Переселение происходит в рамках государственной программы. Стороны заключают новый договор социального найма на тех же условиях, что и предыдущий.

Рассчитывать на свободный обмен жилыми площадями не стоит. Статья 73 ЖК РФ ограничивает некоторые виды сделок с недвижимостью.

В каких случаях выносят запрет на обмен жильем:

1. Если наниматель не имеет договора социального найма или в его отношение предъявлен иск.
2. Пользование неприватизированной квартирой оспаривается в исковом производстве.
3. Власти планируют осуществить снос дома (см. «Снос приватизированного жилья«).
4. Намерение капитального ремонта дома и переустройство жилых помещений (технические изменения).
5. Жилье относится к числу служебного, аварийного или ветхого.
6. Если после обмена в квартире будет проживать лицо с хроническим заболеванием (пп. 4 п. 1 ст. 51 ЖК РФ).

Приведем пример:

Военнослужащий в отставке Самойлов проживал в служебной квартире Министерства обороны МВД. Переезжая в другой город, Самойлов планировал заселиться в новую квартиру. Финансов на покупку жилья не было, поэтому отставник решил обменять свое служебное на социальное жилье.

Подыскав потенциального нанимателя, Самойлов договорился об условиях сделки – затем стороны обратились за разрешением муниципалитета. Самойлову отказали в обмене квартиры, т.к. жилье принадлежало не муниципалитету, а Министерству обороны РФ. Логично, что в военном жилобеспечении также вынесли отказ.

Основание – служебная квартира была предоставлена Самойлову за несение военной службы. Жилье не подлежит приватизации, обмену и продаже.

Следовательно, если выявлено хотя бы одно из указанных условий – обмен неприватизированной квартиры станет невозможен.

Как обменять неприватизированную квартиру

Ситуация с обменом муниципальной жилплощади довольно сложная. Сейчас на рынке жилья всего 15-20% неприватизированных квартир. Если выбирать вариант с обменом, придется искать по базе оставшихся объектов недвижимости. Разумеется, помимо поиска жилья нужно договориться с нанимателем второй квартиры. Поэтому процедура несколько сложнее обычной приватизации.

Порядок, алгоритм действий

Как разменять муниципальную квартиру? Обмен состоит из взаимосвязанных этапов, выполнение которых обязательно.

Алгоритм действий по обмену квартиры в 2020 году:

1. Найти устраивающий вариант с жильем.
2. Договориться с нанимателем неприватизированной квартиры.
3. Добиться одобрения со стороны муниципалитета.
4. Дождаться, пока одобрение получит второй наниматель жилья.
5. Заручиться согласием прописанных в квартире лиц (аналогично поступает второй участник сделки).
6. Подготовить документы.
7. Заключить договор об обмене муниципальными квартирами (согласно положениям ст. 74 ЖК РФ).
8. Согласовать сделку с собственником жилья в лице администрации.
9. Разорвать текущий договор социального найма.
10. Заключить новый договор с муниципалитетом и вселиться в полученную квартиру.

Ниже вы можете ознакомиться с примером договора об обмене жилья:

Когда размен касается неприватизированного жилья, обращаться в Росреестр не нужно. При купле-продажи жилья регистрация сделки в ЕГРН обязательна.

Отдельно вопросу купли-продажи муниципальной жилплощади посвящена наша статья «Продажа неприватизированной квартиры».

Процедура

Разобравшись с пошаговой инструкций, переходим к изучению важных моментов обмена. Основные сложности связаны с получением разрешения от муниципалитета, а также с согласием всех квартиросъемщиков.

Особенности обмена неприватизированного жилого помещения:

• Перед тем, как совершать обмен, наниматель должен заручиться поддержкой остальных членов семьи – зарегистрированных в квартире лиц. Не только основных, но и временно снявшихся с регистрационного учета: военнослужащих, осужденных, вахтовиков, студентов… Обмен возможен только при согласии всех квартиросъемщиков. Если кто-то из них будет против – придется искать судебную защиту.
• Согласие на обмен заверяется у нотариуса. Стоимость зависит от тарифов конторы и расценок в регионе.
• Наличие несовершеннолетних членов семьи вынуждает нанимателя согласовать сделку с органами опеки и попечительства (ООП). Заявление подается по месту проживания. Срок рассмотрения – до 14 дней, после чего ООП выносит окончательный вердикт.
• Соглашение об обмене неприватизированными квартирами подписывается обоими участниками. Договор аннулирует ранее заключенные договора социального найма с муниципалитетом (п. 5 ст. 74 ЖК РФ). Сразу после совершения обмена стороны подписывают новые соглашения на вселение. Срок на их заключение до 10 дней.

Удостоверившись, что обмен возможен, наниматель приступает к сбору документов. Рассмотрим, какие бумаги понадобятся от обеих сторон.

Документы

Желание разменять неприватизированную квартиру подкрепляется сбором документов:

• несколько образцов заявлений – от всех квартиросъемщиков;
• выписка из домовой книги (расширенная или обычная);
• справка об отсутствии задолженностей (Читайте, можно ли приватизировать квартиру с долгами по коммуналке?);
• копия договора соц найма жилого помещения;
• копии + оригиналы паспортов, свидетельств о рождении;
• официальное разрешение от органов опеки (если имеются дети);
• выписка из ЕГРН с кадастровой информацией;
• доверенность на обмен квартиры, если от имени нанимателя выступает третье лицо.

Жители Москвы могут предоставить единый жилищный документ (ЕЖД) – универсальную бумагу, которая содержит сведения об объекте недвижимости. ЕЖД избавляет от необходимости готовить дополнительные справки.

Отказ в обмене

Обмен неприватизированной квартиры возможен строго в рамках действующего законодательства. Нарушение процедуры приводит к отказу в оформлении сделки.

В каких случаях наниматели получат отказ от властей:

1. Если обмен носит фиктивный характер.
2. Если в отношение сделки имеется исковое заявление в суд.
3. Если наниматели хотят обменять служебное жилье или квартиру в военном городке закрытого типа (ЗАТО).
4. Если в результате размена одна из сторон окажется в заведомо невыгодном положении (например, получит жилье в аварийном доме).

Отказ в осуществлении мены выносится в письменном виде с указанием причины решения администрации. Если отказ необоснованный, стороны имеют право обратиться в суд и оспорить решение. Разумеется, не голословно, а вескими аргументами – в противном случае истец потеряет и время, и деньги.

Как обезопасить сделку? Советы юриста

Сравнивая приватизацию с обменом квартиры, можно заметить, что вторая сделка гораздо сложнее. Особенно, если в ней фигурирует приватизированное жилое помещение. Риски столкнуться с недобросовестными жильцами крайне высоки.

Полезные советы от юриста:

1. Если вы собираетесь производить финансовые операции, воспользуйтесь арендой банковской ячейки. «Безопасная сделка» позволит контролировать намерения противоположной стороны. Продавец, если обмен не связан с муниципальным жильем, получит деньги в случае выполнения всех пунктов договора.
2. Изучайте характеристики будущей квартиры – неравнозначный обмен чреват ухудшением условий проживания. Вместо переезда в пригодную жилплощадь наниматель рискует заселиться в дом, который вот-вот снесут. Желательно не верить на слово выбранному риелтору, а изучать жилищные условия совместно с юристом.
3. «Никаких денег!» – если вы обмениваете неприватизированную квартиру на жилье с таким же статусом, забудьте о доплате и прочих расходах. Закон допускает исключительно безвозмездный характер сделки с жильем. Если будет установлено, что наниматели производили расчеты в обход положений Жилищного кодекса, договор мены признают недействительным.

Юристы рекомендуют внимательно изучать договор об обмене жилых помещений – соглашение включает: права и обязанности сторон, характеристики жилья, условия обмена, информацию о собственниках и сведения об аннулировании сделки.

Налоги, расходы

Обмен неприватизированной квартиры – один из способов грамотного ухода от налогов. Если в сделке участвуют исключительно муниципальные квартиры, никаких налогов не предусмотрено. Но придется заплатить за услуги риелторов и агентств по недвижимости. Кроме того, расходы могут быть связаны с получением некоторых видов справок:

• выписки из ЕГРН – 300 рублей;
• доверенности от нотариуса – от 200 рублей до 4 000 рублей;
• техпаспорта – от 900 рублей и выше.

Налоги уплачиваются со всех сделок, если последние предполагают получение дохода. Но есть и исключения – так, если недвижимое имущество было приобретено в собственность после 01.01.2016, а с момента владения имуществом прошло 3 года или больше – 13-НДФЛ не уплачивается (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Налог не оплачивается, если стоимость приватизированной квартиры не превышает 1 000 000 рублей. Во всех остальных случаях придется заплатить 13% от кадастровой цены объекта недвижимости. За исключением обмена муниципальным жильем.

Источник: http://law-divorce.ru/obmen-neprivatizirovannoj-kvartiry-zhilya/

Как обменять неприватизированную квартиру, какие налоги платить при продаже жилья..

Как обменять неприватизированную квартиру

«У меня неприватизированная квартира. В свое время мне не хватило денег для ее приватизации. По ряду причин сейчас хотелось бы перебраться в другой район.

Есть ли возможность обменять или продать эту квартиру? Она не социальная, у меня договор с советских времен о праве аренды.

Помогите, если можете, потому что мне ни в домоуправлении, ни в службах, в которые меня отсылали, так толком ничего и не сказали».

Продать квартиру, которая вам не принадлежит, вы не можете. Однако вы можете обратиться в местное самоуправление с просьбой найти вариант обмена.

В частности, в Рижской думе есть комиссия по обмену жилых помещений. Она дает разрешение на конкретный обмен. Также там помогут найти желающих поменяться с вами квартирами.

Обменять право найма можно только на право найма в такой же муниципальной квартире.

Какие налоги платить при продаже жилья?

«Здравствуйте, Юрий Соколовский! Скажите, какие налоги и кому надо платить продавцу квартиры? Нужно ли платить PVN?»

Доход от продажи недвижимости облагается налогом в 15%. Доходом считается разница между покупной стоимостью и продажной. Закон предусматривает и исключения.

Например, налогом не облагается доход от продажи такой недвижимости, которая находится в собственности продавца более 5 лет и как минимум год в течение этого срока хозяин зарегистрировал там свое место жительства.

Налог на добавленную стоимость при продаже квартиры платить не надо.

Если нет денег на суд

«Добрый день, я хочу подать иск в суд, но у меня нет денег ни на адвоката, ни на госпошлины. У меня статус малообеспеченной. Существует ли организация, которая может мне помочь составить иск в суд?»

Для того, чтобы малообеспеченные жители не были лишены возможности отстаивать свои права, был принят специальный закон о финансировании бесплатной юридической помощи.

Правда, получить эту помощь могут только те, кто получил статус нуждающегося или малообеспеченного, а также те, кто находится на полном государственном обеспечении или попавшие в экстренную ситуацию, например, в результате стихийного бедствия.

Для того чтобы получить бесплатную помощь, нужно заполнить специальную форму, приложить документы, подтверждающие право ее получить, и копии документов, связанные со спорным делом. С порядком можно ознакомиться на сайте Администрации юридической помощи http://www.jpa.gov.

lv или по информационному телефону 80001801.

Что касается госпошлины при подаче иска в суд, то судья, учитывая материальное положение истца, может полностью или частично освободить от уплаты госпошлины. Для этого надо специально указать в иске или отдельным документом просьбу освободить от уплаты госпошлины. Свое затруднительное материальное положение обязательно нужно подтвердить документально.

Как взыскать небольшой долг?

«Здравствуйте, мой знакомый взял у меня взаймы 800 латов и до сих пор не отдал. Вроде надо обращаться в суд, но во сколько мне это обойдется? Не получится ли так , что овчинка выделки не будет стоить? Спасибо».

В конце 2011 года Сейм принял поправки к закону «О гражданском процессе», по которым взыскание долгов до 1500 латов идет в ускоренном порядке.

Рассматривает такие дела только одна инстанция, решение окончательно и обжаловать его нельзя. Кроме того, этот процесс очень формализован и в основном проходит в письменном виде, что также очень ускоряет принятие решения.

Кредитор должен заполнить специальную форму, а должнику присылают форму для пояснений, которую он должен в установленный срок послать в суд.

В подавляющем числе случаев судья принимает решение без приглашения сторон в суд на основании поданных документов и пояснений.

Этот процесс имеет и свои ограничения. Таким образом можно будет взыскивать только деньги. Так, в рамках этого процесса кредитор может требовать взыскать долг за квартиру, но не может одновременно требовать расторгнуть договор найма и выселения должника. Кроме того, сумма штрафных санкций не должна превышать сумму долга. Тем самым законодатель попытался ограничить ростовщичество.

Зато само государство на этом споре и неплохо зарабатывает. По искам до 1500 латов податель заявки платит госпошлину 15% от суммы иска, но не меньше 50 латов. Кроме того, нужно будет оплатить расходы, связанные с ведением дела. В любом случае, за банкет придется платить проигравшей стороне и, как видим, платить немало.

Однако есть опасность, что если должник станет неплатежеспособным или уедет из страны, то взыскать с него не удастся даже с учетом того, что есть решение суда.

Для того, чтобы не попасть в такую ситуацию, перед подачей иска неплохо было бы узнать, имеет ли должник постоянные доходы, недвижимую собственность или машину, и после этого принимать решение о подаче иска.

Источник: https://rus.timeline.lv/raksts/novosti/36658-kak-obmenyat-neprivatizirovannuyu-kvartiru-kakie-nalogi-platit-pri-prodazhe-zhilya