Можно ли запретить соседу по коммунальной квартире сдавать комнату?

Семья Никитиных уже много лет живёт в коммунальной квартире.Когда-то комнату им дали от предприятия. В дальнейшем обещали расселить, да таки не сложилось.

– Конечно, хотелось бы иметь отдельную кухню, санузел, –рассуждает глава семьи Михаил. – Но вряд ли такая возможность появится. Вобщем-то, мы уже привыкли жить в коммуналке. Вот только недавно ситуацияосложнилась: соседи продали свою комнату. Новые жильцы ведут себя агрессивно,ругаются, на замечания реагируют бурно и угрожают.

Отгородить часть кухни нельзя

Разобраться, кто прав, а кто виноват, непросто. Правда укаждого своя.

– Они здесь живут не одно десятилетие, поэтому считают, чтовсё должно быть так, как они решили. Но ведь мы здесь такие же собственники, –парируют новички. – И у нас такие же права.

– Вы всю кухню своими вещами заставили да ещё частьотгородили. Это вы делать не имеете права. Имущество общее и использоватьсяможет всеми владельцами комнат, – совершенно справедливо замечают «старички».

Третьи собственники свою комнату и вовсе сдалистудентам-квартирантам. Ребята тихие, но всё равно ведь посторонние.

Проходят года, меняются люди, только проблемы жильцовкоммунальной квартиры стары как мир. Самое благоразумное в подобной ситуации –научиться жить мирно, попробовать договориться.

Иначе отношения регулярнопридётся выяснять в суде. Что касается законодательства, то хоть оно ирегулирует права и обязанности собственников на бумаге, на деле применить егоудаётся не всегда.

Ну, например, как запретить соседу захламлять кухню?

По закону все жильцы коммуналки обладают равными правами прииспользовании мест общего пользования – кухни, санузла или прихожей.

Понегласным правилам личные вещи жильцы размещают на кухне пропорциональноплощади, которую имеют в собственности. Отгородить для себя лично какую-то долюкухни или туалета нельзя.

Так что если вам попался непорядочный сосед, начистоигнорирующий Жилищный кодекс, жалуйтесь в жилищную инспекцию.

Заставить сделать ремонт

Ремонтируется общее имущество собственниками совместно. Напрактике люди чаще всего договариваются на словах. Если же оформлять этотпроцесс документально, нужно собрать всех собственников комнат, пригласитьсотрудников управляющей компании и принять решение о необходимости проведенияремонта.

Составить акт, указав виды и перечень работ. В случае, если кто-то изжильцов платить отказывается, действовать придётся через суд. Впрочем, такойпорядок развития событий представить трудно. Поэтому если сосед – личностьасоциальная, другие владельцы комнат безропотно берут бремя ремонта на себя.

Жильцы коммунальной квартиры вправе приглашать к себегостей, не спрашивая разрешения соседей. Гости имеют право пользоваться местамиобщего пользования.

А вы платили?

Часто камнем преткновения становится оплата коммунальныхуслуг. Наш читатель по имени Николай давно не живёт в квартире, однако одна изкомнат у него в собственности.

– На холодную и горячую воду соседи установили счётчикиводы, – рассказывает он. – Но ведь я там не живу, водой не пользуюсь. Почему ядолжен за неё платить?

Мы обратились за консультацией в жилищную инспекцию. Юристыпояснили: собственник платить обязан. Отсутствие прописки не освобождает отоплаты. Процедура такова: общее количество кубометров делится на количествособственников (либо зарегистрированных).

Более того, если бы в комнате Николаябыло зарегистрировано трое человек, то платил бы он за троих. Такая жепроцедура и с оплатой за свет. Если в комнате никто не живёт, то индивидуальныйприбор учёта, скорее всего, покажет ноль киловатт к оплате.

А вот всё, чтопотребили на освещение общего имущества, придётся поделить и оплатить.

Собака: быть или не быть?

– Интересно, а можно ли завести собаку в коммунальнойквартире? – интересуются жители с улицы Щербакова в Нижнем Новгороде.

С одной стороны, держать животное в собственной комнатезапретить никто не может, с другой, комната в коммунальной квартире – это доля,часть жилого помещения. А значит, принцип «делаю что хочу» не пройдёт. Позаконодательству советского времени кошек и собак в коммуналке можно былодержать только с согласия соседей.

Кстати, сегодня суды частенько поддерживаюттакое положение вещей. А вот если следовать постановлению от 2006 года оправилах пользования жилыми помещениями, то проживающие обязаны: соблюдатьправа и интересы соседей по коммунальной квартире, требования пожарнойбезопасности, экологические нормы и санитарно-гигиенические требования.

Так чтоесли собака не мешает соседям, то проблем быть не должно.

Однако чтобы избежать неприятностей и разногласий ссоседями, попробуйте договориться с ними прежде, чем вы принесёте в домчетвероногого друга. Причём сделать это лучше не устно, а письменно.

Спроси у соседа

10 правил продажи комнаты в коммуналке

Если вы решили продать комнату в коммунальной квартире,запомните главное: ваши соседи имеют преимущественное право покупки. Впротивном случае сделка может быть оспорена.

• Подготовьте уведомления – нотариально заверенные документыо продаже комнаты. Вручите их соседям. В бумагах обязательно укажите цену.

• Продублируйте уведомления заказным письмом. У соседей есть30 дней, чтобы подумать. Не ответили в установленный срок? Это приравнивается котказу.

• Преимущественным правом покупки обладают толькособственники. Человека, который проживает по договору социального найма,уведомлять не нужно. В этом случае соответствующие бумаги следует направить вадрес собственника – администрации.

• Если среди соседей-собственников есть несовершеннолетние,инвалиды или недееспособные, то отказ от покупки нужно получить в органах опекии попечительства.

• Если кто-то из соседей изъявил желание приобрести вашукомнату, то вы не имеете права продать её другому покупателю.

• Получив отказ соседей от покупки, постороннему лицу можнопродать комнату либо по цене, указанной в уведомлении, либо дороже. Еслипродать дешевле, то в дальнейшем правомерность сделки может быть оспорена.

• Если сразу несколько соседей выразили желание приобрестикомнату, то продавец сам решает, с кем заключить сделку. Случается, что мирнодоговориться не удаётся, тогда отношения выясняют в суде.

• Когда сосед-собственник проживает в другом городе, вдругой стране, можно отправить уведомление по почте, обратившись за помощью кнотариусу.

• Бывает, что местонахождение собственника неизвестно,контактов нет. Обратитесь в правоохранительные органы, чтобы получить справку отом, что человек пропал без вести.

• В договоре всегда прописывайте реальную сумму, за которуюпродаёте (покупаете) недвижимость.

Уйти от налогов

Мы подготовили ответы на самые актуальные вопросы нашихчитателей, касающиеся недвижимости.

– У меня в собственности комнатав коммунальной квартире. Должен ли я получать согласиесоседей на то, чтобы сдать жилплощадь в аренду?

Вячеслав, Нижний Новгород

– Владельцу комнаты, который решил сдавать её в аренду,не требуются разрешения соседей. Другое дело, если вы проживаетев неприватизированном жилье.

В таком случае вам придётся получитьсогласие не только соседей, но и собственника –муниципалитета или предприятия, если жильё служебное.

Для этого нужно направитьписьмо в адрес собственника с просьбой разрешить сдавать комнатув поднайм. К письму приложите согласие всех членов семьи, проживающихсовместно с вами.

– Хотела бы продать комнату в коммунальнойквартире. В собственности она меньше трёх лет. Какие налоги мнепридётся заплатить?

Вероника, Бор

– Если вы хотите избежать оплаты подоходного налога припродаже квартиры (комнаты), то важно, чтобы недвижимость находиласьв собственности больше пяти лет. Раньше этот срок составлял три года.Новое правило касается всей недвижимости, приобретённой после 1 января2016 года.

Размер налогообложения зависит от стоимости комнаты(квартиры).

Чтобы пресечь искусственно заниженные сделки (так жителипытались уходить от налогов, указывая в договорах купли-продажизаведомо ложную стоимость), теперь в налоговой инспекции учитываютне только сумму, указанную в договоре купли-продажи, но и кадастровуюстоимость объекта.

– Мы приобрели с мужем комнату в коммунальнойквартире в браке, но деньги были накоплены мной. Собственница –я. Может ли муж в случае развода претендовать на долюв этой комнате?

Мария, Саров

– Имущество, нажитое супругами в период брака, являетсяих совместной собственностью независимо от того, на чьё имя оноприобретено. Если вы не сможете доказать, что купили комнатуна личные средства, то всё имущество будет поделено поровну.

Источник: http://old.pravda-nn.ru/archive/2017-07-05/zakony-obschezhitija/

Что необходимо знать о коммунальных квартирах

Факт. О продаже своей комнаты соседей придется предупредить

Украинские власти за годы независимости активно занимались расселением жителей коммуналок. Несмотря на это, таких квартир в одном только Киеве насчитывается несколько сотен. А, к примеру, в Одессе их в разы больше. Поэтому вопросы по поводу правил коммунального общежития постоянно приходят в редакцию газеты “Сегодня”.

Наши читатели интересуются, как выкупить часть соседа по коммуналке, можно ли сдавать комнату в аренду или прописать нового жильца? На эти и другие вопросы нам помогли ответить партнер адвокатского бюро “АБГ” Екатерина Гутгарц, юрист юркомпании “Правовая помощь” Андрей Бузинный и юрист юркомпании “Алексей Пуха и Партнеры” Дарья Ганич.

ДОГОВОР: ТИШИНА И ЛАМПОЧКИ

В нашем законодательстве нет даже четкого определения понятия “коммунальная квартира”. И лишь в проекте нового Жилищного кодекса (он еще не утвержден) можно найти для нее определение. Коммуналкой там называется квартира, которая состоит из 2-х и более изолированных комнат, которые находятся в собственности или в пользовании 2-х и более лиц.

Регулируется же коммунальная жизнь частично старым Жилищным кодексом, Гражданским кодексом, Кодексом про административные нарушения — всеми теми законодательными документами, в которых прописаны также права и обязанности собственников обычных квартир.

И если вы не собираетесь продавать, сдавать, дарить или обменивать свою комнату в коммуналке, вы можете пользоваться ею, как вам заблагорассудится.

ДОКУМЕНТ. Впрочем, для того, чтобы без проблем и конфликтов пользоваться общими площадями (коридор, кухня, ванна, туалет), с соседями нужно договариваться отдельно. Это проще всего сделать в письменном виде.

А именно заключить договор совместного пользования имуществом. Там нужно четко прописать все нормы поведения: время и очередность уборки, ремонт и т. п. Если будут нарушаться пункты этого договора, этот документ будет одним из ваших основных доказательств.

Правда, если на руках у вас будут вещдоки.

ПРОПИСКА: ПРАВА ОГРАНИЧЕНЫ

 “Мы живем с сыном в комнате в коммуналке, которая принадлежит нам двоим в равных долях, — рассказывает наша читательница Инна Владимировна. — Мой сын хочет прописать к нам в комнату свою сожительницу. А я против новых жильцов, но боюсь, что сын имеет право это сделать без моего согласия. Так ли это?”

ДЕТИ ВНЕ ОЧЕРЕДИ. Оказывается, сын нашей читательницы не может этого сделать. Дело в том, что вопрос прописки в коммунальные комнаты сейчас регулируется Жилищным кодексом. А согласно ему собственник имеет право зарегистрировать (т. е.

прописать) в своей квартире членов своей семьи или любых других людей только с согласия всех совладельцев. Исключение здесь одно: когда вы регистрируете по своему адресу место проживания собственных детей. К слову, это подтверждается даже формой заявления о регистрации места проживания.

Там есть отдельная графа: “Согласие собственника/совладельца”, в которой все совладельцы письменно должны подтвердить свое согласие на вселение третьих лиц.

ПРОДАЖА: ПЕРВОЕ СЛОВО — ЗА СОСЕДЯМИ

Если у вас и ваших соседей право собственности оформлено на каждую комнату отдельно, проблем при продаже не возникнет вообще.

Продать, обменять или сдать такую комнату можно независимо от желания собственников остальных комнат. Немного труднее будет распорядиться имуществом, которое находится в так называемой общей долевой собственности.

Она определяется ст. 356 Гражданского кодекса, а право ее продажи прописано в его ст. 362.

Другими словами, проблемы будут, если объект собственности у вас не отдельная комната, а вся квартира с определенными долями каждого из совладельцев.

В таком случае, например, при продаже, придется соблюдать общие нормы Гражданского кодекса по распоряжению имуществом в общей собственности. То есть каждый раз придется спрашивать согласия у соседей.

Впрочем, завещать и комнату, и долю в общей собственности можно без какого-либо участия остальных собственников (соседей).

ПЕРВЕНСТВО. Продать свою комнату в коммуналке какому-то постороннему человеку вы сможете не сразу. Это будет возможно только тогда, когда остальные собственники откажутся ее покупать сами. Или же не откажутся, а просто промолчат и не выкупят в течение месяца после вашего объявления о продаже.

Дело в том, что у ваших соседей по коммуналке есть т. н. право преимущественной покупки. Оно прописано в ст.114 Гражданского кодекса. То есть, продавая комнату, вы должны написать письма всем соседям.

Лучше всего отправить их заказными письмами с уведомлением о вручении. Тогда у вас в будущем будут доказательства того, что процедура продажи была соблюдена. В письмах расскажите о своем намерении продать свою долю в вашей коммуналке постороннему человеку.

А также укажите цену и других условия, на которых вы продаете свою комнату.

Если желание приобрести вашу долю выразили сразу несколько соседей, вы имеете право сами решить, кого из них выбрать.

Если же вы этого не сделаете, ваши соседи будут иметь законное право в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке вернуть им право первых покупателей. Если они не используют его, оно пропадет у них через год после продажи.

К слову, при этом они обязаны внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору обязан заплатить покупатель.

АРЕНДА: ПО “ПРОПУСКУ”

Свою комнату в коммуналке можно сдавать. Такое право вам дает ст. 361 Гражданского кодекса. Но в то же время ч. 2 ст. 369 этого же документа защищает интересы ваших соседей. Она обязывает вас спросить их согласие на допуск в коммуналку ваших постояльцев.

То есть, в свою комнату вы можете поселить кого угодно. Но без согласия соседей (т. е. совладельцев) новые жильцы не смогут пользоваться коридором, кухней, ванной и туалетом.

Более того, их добрую волю, если такая есть, нужно зафиксировать письменно в том самом договоре о праве совместного использования нежилыми вспомогательными помещениями.

ЖИЗНЬ ПО КОДЕКСУ

Жителям коммуналок, как и тем, кто живет в обычных квартирах, нужно соблюдать Кодекс Украины об административных правонарушениях. Так, согласно КУоАП, с 22:00 до 8:00 запрещены громкое пение, выкрики, использование звукоусиливающей аппаратуры, других источников бытового шума, проведение салютов и т.п.

А шумные ремонтные работы запрещено проводить с 21:00 до 8:00 в будни, а также круглосуточно в выходные и праздничные дни. Также на стороне соседки — Гражданский кодекс. В его ст.

319 указано, что владелец квартиры не может использовать свое право собственности во вред правам, свободам и законным интересам других лиц, а также совершать действия, противоречащие закону или моральным устоям общества. Грубо говоря, в комнате коммуналки, к примеру, нельзя организовать наркопритон.

Читайте самые важные и интересные новости в нашем Telegram

в соцсетях

Подписывайтесь на нашу рассылку

Ок

Источник: https://www.segodnya.ua/economics/realty/CHto-neobhodimo-znat-o-kommunalnyh-kvartirah-419508.html

Правила проживания в коммунальной квартире

/ Квартира / Правила проживания / Правила проживания в коммунальной квартире / Страница комментариев 1

Совместное проживание в одной квартире с совершенно посторонними людьми со своими привычками и определенным укладом жизни может быть комфортным лишь в очень редких случаях. В основном, это ссоры из-за мелочей, шума, порядка пользования местами общего пользования и прочего.

Очень тяжело заставить взрослых людей соблюдать, по сути, единственное правило проживания в коммунальной квартире: нужно уважать друг друга, по возможности, не мешать соседям и соблюдать достигнутые договоренности. Помните, что намного труднее отказать в вежливой просьбе, чем в требовании, высказанном на повышенных тонах.

Проживание

Собственники жилья в коммунальной квартире без уведомления соседей имеют право:

• сдавать жилье по договору найма;
• регистрировать, в том числе, на временной основе, граждан в данном помещении.

В случае получения права пользования комнатой в коммунальной квартире на основании договора социального найма наниматель имеет право при соблюдении нормы предоставления жилой площади (12 кв. м общей площади на человека):

1. Передать жилье в поднаем при наличии письменного согласия:

• наймодателя;
• всех членов семьи нанимателя, проживающих на данной территории;
• всех соседей и проживающих с ними членов их семей.

2. Разрешить другим гражданам проживать в данном жилом помещении, на занимаемой на законном основании площади:

• на безвозмездной основе;
• по договору социального найма;
• на временной основе, не более 6 месяцев подряд;
• при наличии разрешения наймодателя;
• с согласия членов своей семьи.

Гости

Собственники жилья имеют законное право принимать гостей, которые могут использовать места общего пользования наравне с остальными жильцами коммунальной квартиры. Сроки и количество гостей законодательно не ограничены. Препятствовать нахождению приезжих в квартире соседи не имеют права.

Если гражданин находится в другом городе более 90 дней, то необходимо получить временную регистрацию по адресу фактического пребывания.

Места общего пользования

Все жильцы имеют равное право пользования коридором, кухней, ванной комнатой, туалетом, прихожей. По умолчанию считается, что жильцы могут занимать мебелью и прочим имуществом площадь указанных помещений соответственно их доле в квартире.

Порядок и очередность пользования указанными помещениями законодательно не установлены. Все споры по вопросам пользования местами общего пользования решаются в судебном порядке.

Собственники жилых помещений не имеют права выделять или отчуждать долю в натуре в имуществе, принадлежащем всем остальным собственникам коммунальной квартиры на праве общей собственности.

При продаже доли в коммунальной квартире новый владелец приобретает право пользования местами общего пользования, а предыдущий утрачивает их.

Ремонт мест общего пользования

Факт необходимости проведения ремонтных работ устанавливается в зависимости от способа заведования многоквартирным домом:

• представителями организаций, управляющих и обслуживающих дом;
• собственниками долей в коммунальной квартире;
• привлеченными экспертами.

На основании составленного акта осмотра принимается решение о необходимости проведения ремонтных работ. В случае принятия положительного решения составляется смета. Ремонт мест общего пользования производится за счет средств собственников жилья пропорционально их долям.

В случае отказа соседей оплатить расходы, один из собственников может сделать это самостоятельно и впоследствии потребовать возмещения затрат в судебном порядке.

Шумовой комфорт

В большинстве регионов страны установлен режим тишины в период с 23.00 вечера до 07.00 утра.

В это время уровень шума не должен превышать 45 децибел (соответствует обычному разговору), днем – 55. С нарушителями можно бороться при помощи участкового, правда, не очень эффективно.

При первичном обращении будет вынесено предупреждение, затем выписан штраф, размер которого зависит от региона.

Имеются прецеденты понуждения к продаже жилья и переселению. Но случаи эти единичные. Соседи прошли долгий путь: беседы с нарушителями, работа правоохранительных органов, экспертизы, судебные разбирательства.

Курение

Законодательно установленный запрет на курение в коммунальной квартире отсутствует.

Можно попробовать решить проблему через суд, мотивировав это тем, что соседи фактически заставляют курить и используют места общего пользования в личных целях.

Апеллировать нужно к федеральному закону № 87-ФЗ от 10 июля 2001 г. “Об ограничении курения табака”, трактующему понятие «курение» как вдыхание дыма тлеющих табачных изделий.

В данном случае нарушаются интересы некурящих соседей.

Домашние животные

домашних животных в коммунальной квартире возможно при соблюдении:

• пожарной безопасности;
• санитарно-эпидемиологических требований;
• экологических норм и правил;
• прав и интересов соседей.

Если у одного из собственников жилья есть аллергия на шерсть домашних животных, то можно обратиться в суд за защитой.

Узнайте все нюансы оформления договора долевого участия в строительстве.

Самые распространенные типовые планировки квартир, вы можете узнать из этой статьи.

Реализация комнаты в коммунальной квартире

Соседи имеют преимущественное право выкупа доли в коммунальной квартире. Продавец обязан в письменной форме уведомить остальных собственников жилья о своих намерениях, подробно описав условия предполагаемой сделки. У соседей имеется месяц на выкуп доли в квартире. По истечении данного срока продавец может реализовать жилье.

Отказ от покупки может быть оформлен и раньше у нотариуса либо лично при регистрации сделки в УФРС. Если одним из собственников является несовершеннолетний гражданин, то необходимо получить согласие на совершение сделки органов опеки.

Если продавец не предоставит в органы УФРС подтверждение уведомления соседей о реализации жилья, то регистратор приостановит сделку. Если по каким-либо причинам договор купли-продажи все-таки был зарегистрирован, то любой из соседей имеет право в течение трех месяцев обратиться в суд о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Права на освободившуюся комнату

Если наниматель помещения в коммунальной квартире по договору социального найма по тем или иным причинам ее освобождает, то первоочередное право на освободившуюся жилплощадь имеют наниматели и собственники:

1. Сначала признанные малоимущими и нуждающимися в улучшении жилищных условий;
2. Затем малоимущие, пользующиеся площадью менее нормы предоставления на каждого члена семьи;
3. Далее следуют желающие приобрести данную площадь по договору купли-продажи.

Данные граждане получают право на пользование комнатой по договору социального найма.

Если таковых в коммунальной квартире нет, то жилье будет передано гражданину, нуждающемуся в нем и стоящему в общей очереди.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/pravila-prozhivaniya/v-kommunalnoj-kvartire.html/comment-page-1

Хочешь, я убью соседа, что мешает сдать

Собственникам комнат в коммунальных квартирах скоро придется устраивать смотрины для потенциальных арендаторов. И согласовывать их кандидатуры со всеми соседями. Петербургские депутаты готовят такие поправки, чтобы отправить их в Госдуму.

Архив/Интерпресс

Собственников коммунальных комнат могут обязать согласовывать их сдачу в аренду со всеми соседями. Законодательное собрание Петербурга предложило внести такие поправки в Жилищный кодекс. Новая процедура может поставить крест на рынке аренды комнат, либо – окончательно загнать его в тень, говорят риелторы.

Поправки в Жилищный кодекс разработал депутат от «Единой России» Алексей Макаров. 2 декабря их одобрил и направил в Госдуму ЗакС.

По сути, законопроект состоит из единственной строчки. «Передача жилых помещений в коммунальной квартире в пользование третьим лицам осуществляется с согласия всех собственников коммунальной квартиры».

Больше места занимает пояснительная записка. По закону, горожане, проживающие в коммуналках по соцнайму, обязаны согласовывать кандидатуру арендатора комнаты со всеми соседями — собственниками. Для владельцев комнат, а точнее, долей в коммунальной квартире, такой нормы нет.

В итоге интересы соседей при сдаче комнат никак не учитываются. И неожиданное появление новых арендаторов может отравить жизнь других обитателей коммуналок. «Арендаторы относятся к жилью как к временному, нарушаются санитарные условия», – объяснил на заседании ЗакСа Алексей Макаров.

По данным Смольного, в Петербурге — 88 тысяч коммунальных квартир. Их число сокращается, но медленно. С 2007 года было расселено 28,5 тысяч коммуналок.

Статистики по сдаче комнат в аренду нет. По большей части это серый рынок. Но, по оценке Алексея Макарова, примерно в 80% коммуналок сдается хотя бы одна комната. То есть речь идет о как минимум 70 тысячах арендодателей.

Идея депутата понятна. Но если процедура согласования сделок аренды станет обязательной, она полностью остановит рынок, говорит заместитель генерального директора АН «Мой Город» Леонид Сандалов.

Сейчас собственники комнат обязаны заручиться согласием соседей только при продаже долей в коммуналке. И это всегда самые сложные сделки на рынке, подтверждают в «Петербургской недвижимости».

Собственников коммунальных комнат зачастую невозможно разыскать — они могут жить в других городах, странах или находиться в местах не столь отдаленных. И это половина проблемы. Даже если они живут за стенкой, они могут ни в какую не согласиться на сдачу соседней комнаты. Или выставить свои условия за согласие.

Рынок по сдаче комнат — наиболее динамичный. Это временное жилье, и зачастую сделки заключаются на несколько месяцев. Согласование сделок по аренде — неисполнимо, категоричны в «ПН».

Нереализуемость законопроекта будет компенсироваться его неисполнением, убеждены участники рынка. Сдача комнат в коммуналках окончательно уйдет в тень. Правительству придется забыть о получении налогов с арендного бизнеса. Их собираемость и так минимальна.

Если владелец комнаты плюнет на новые нормы и сдаст свою комнату без чьих-либо виз, соседям придется немало помучаться, чтобы оспорить сделку. В законе пока нет никаких санкций — ни штрафов, ни запрета на регистрацию договора.

А значит, жильцам придется идти в суд и доказывать, что комната «передана в пользование третьему лицу» и что согласия на это дано не было. Очень длительно и трудозатратно. Гораздо эффективнее — по старинке плевать в суп и подкладывать под дверь какие-нибудь гадости.

Кроме того, никто не отменял вызов полиции на ночную вечеринку.

«Доказать, что комната сдается в аренду, очень сложно. Как правило, договоры не оформляются либо заключаются на 11 месяцев, чтобы не регистрировать их официально», – говорит Леонид Сандалов. Чтобы насолить соседу, жители коммуналки могут пожаловаться в налоговую. Но сделать это можно и сейчас — для этого не нужны новые законы.

Впрочем, не все так безоблачно для арендодателей. Если законопроект будет принят, у совладельцев квартиры появится возможность требовать морального и материального возмещения вреда за несогласованных арендаторов, поясняет нотариус Алексей Комаров. К тому же, не исключено, что поправки в Административный кодекс и установление штрафов просто станут следующим шагом законодателей.

Точку зрения депутатов подкрепляет судебная практика. В июне этого года Верховный суд рассмотрел иск женщины, живущей в петербургской пятикомнатной коммуналке. Она потребовала от соседки согласовывать с ней кандидатуры арендаторов. И суд встал на сторону истицы.

Арендаторы пользуются общим имуществом квартиры — кухней, ванной, коридором. А значит, должны получать согласование других собственников комнат, решил суд.

Правда, суд предложил и выход из ситуации — заключить соглашение о порядке пользования общим имуществом квартиры. В нем может быть просто прописано, что жители имеют равные права на пользование кухней и ванной. Либо должны быть установлены особые условия, поясняет Алексей Комаров. Законопроект этого как раз не учитывает.

В выяснении отношений между собственниками коммуналки крайним, как всегда, может оказаться арендатор. Едва ли он сможет потребовать какую-то компенсацию, если арендодатель наврет ему про согласие соседей. Да и выселить его можно в три счета. Как правило, возвращение обеспечительных и гарантийных платежей лежит на совести арендодателя. В суд арендаторы не идут — слишком много мороки.

Антонина Асанова, «Фонтанка.ру»

Источник: https://www.fontanka.ru/2015/12/02/157/

Ваши права

Когда вы купили квартиру, то стали собственником и автоматически получили очевидные права: владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем как угодно. Квартиру можно дарить, сдавать внаем, завещать или продать.

Екатерина Мирошкина

разобралась с правами

Но еще у собственников есть права, о которых они часто не знают. Зато этим пользуются хитрые арендаторы, налоговая, соседи, бывшие супруги, управляющая компания и приставы. Вот самые интересные права собственников, которые могут вас удивить. Все они работают — пользуйтесь, чтобы не потерять жилье, деньги и комфорт.

Распространите знания!
Отправьте статью тем, кому она пригодится

Скачайте карточки со списком прав собственника на телефон и поделитесь с близкими.

Скачать картинки с инструкцией

Основание. ЖК РФ ст. 17 ч. 2 и 4.

Как это работает. Квартира — это жилое помещение. Но кроме проживания личную квартиру можно использовать для профессиональной деятельности. Это не значит, что в квартире можно наладить производство, магазин или офис: для этого нужен статус нежилого помещения.

Есть прямые запреты: как использовать квартиру категорически нельзя. Например, там не разрешат наладить производство обуви или проводить богослужения. С 1 октября в жилых помещениях запретили размещать хостелы, хотя раньше было можно.

Вот условия, когда обычную квартиру можно использовать для бизнеса и подработок:

1. Квартиру используют на законных основаниях. У собственника это регистрация права.
2. Работа не мешает другим жильцам и соседям. У квартиры не стоит очередь клиентов, во дворе не разгружают машины с товаром, а по ночам никто не шумит.
3. Соблюдаются санитарные, пожарные и экологические требования. Квартиру не переоборудовали так, что есть угроза обрушения, нет неприятных запахов, не работает оборудование с сильной вибрацией и нет запредельной нагрузки на общую электросеть.

Использовать квартиру для работы может физлицо и даже ИП. Например, юрист, писатель, фотограф, программист, брокер, бухгалтер или репетитор. Если кому-то из соседей не нравится, что раз в день к вам заходит ребенок на занятия математикой или иногда подъезжают клиенты, чтобы передать документы, — это проблемы соседей. Вы ничего не нарушаете.

Но если использовать квартиру как нежилое помещение — например оборудовать там офис, поставить фермы для майнинга криптовалюты, сдать ее в аренду под склад одежды или устроить пекарню с пятью духовками, но без вытяжки, — могут быть проблемы.

См. также:

Основание. ЖК РФ ст. 31.

Как это работает. Собственник квартиры может жить в ней сам и заселять туда кого захочет. В законе написано, что вселять можно членов семьи. Но хитрость в том, что для признания членом семьи необязательно иметь кровное родство, регистрировать брак и иметь общий бюджет.

Членом семьи может быть троюродный племянник, невестка, гражданский муж и ребенок от первого брака жены.

Эти люди могут временно жить в квартире даже без регистрации, и никто из соседей не возразит, что им не нравится громко плачущий младенец, бабушка-моралистка или девушка в слишком вызывающей одежде.

Если собственник захочет зарегистрировать у себя гражданского супруга или дальнего родственника, ему не могут отказать. Нет оснований требовать подтверждения родства.

Члены семьи, которых собственник вселил в свою квартиру, имеют право пользоваться ею наравне с владельцем. А вот вселять без разрешения собственника других людей они не могут — только несовершеннолетних детей. Любой член семьи может стать бывшим — тогда и прав пользоваться квартирой у него не будет.

См. также:

Основание. ЖК РФ ст. 35, ГК РФ ст. 293.

Как это работает. Собственник может выселить из своей квартиры человека, с которым у него больше нет семейных отношений. Например, жена может выселить бывшего мужа, если семья жила в ее добрачной квартире. Или если эта квартира принадлежала только ей по брачному договору. После развода муж становится бывшим членом семьи — его можно выселить.

Для выселения других членов семьи нужно доказать, что с ними нет семейных отношений: общего хозяйства, бюджета, помощи и поддержки. Зато есть конфликт и утрата доверия.

Так можно выселить гражданскую жену и ее взрослого ребенка, которых собственник раньше вселил как членов семьи даже без регистрации брака.

А бабушка может выселить внука, который давно уехал, с ней не живет и не помогает, хотя и родственник по крови.

Сложнее обстоит дело с детьми. Жена после развода становится бывшим членом семьи, а ребенок стать бывшим не может. Поэтому, даже если суд разрешит выселить бывшую супругу, за несовершеннолетним ребенком оставят право пользования квартирой его отца. Зато когда ребенок станет полностью дееспособным, выселить можно будет и его. Но это тема отдельной статьи.

Выселить собственника из квартиры можно только через суд. Например, если он использует квартиру как склад для химикатов, завел сорок собак или снес все стены, владельца могут выселить, квартиру продать с торгов и отдать ему часть денег.

Но сначала собственнику все равно будут предлагать все исправить или просто оштрафуют. Чтобы дело о выселении реально закончилось выселением, нужно десятки раз вызывать полицию, составить много протоколов, постоянно писать жалобы, собирать доказательства и ходить по судам.

В судебной практике есть такие примеры: соседи выселяли любителей громкой музыки и хулиганов.

Если вы просто не нравитесь кому-то из соседей, у вас шумные дети или вы гремите кастрюлями по ночам, никто вас не выселит.

См. также:

Основание. ГПК РФ ст. 446, закон об ипотеке ст. 50, ст. 78.

Как это работает. Если кто-то задолжал денег знакомому, партнеру по бизнесу, банку или по алиментам, долги можно взыскать за счет имущества. Например, можно списать деньги по судебному приказу со счета в банке, отнести исполнительный лист на работу или арестовать машину и выставить ее на продажу. Можно даже забрать квартиру в счет долга.

Но так нельзя сделать с единственным жильем. Если кроме этой квартиры у должника больше ничего нет, ее не заберут, а его не выселят за долги. Даже если это квартира площадью 100 м² в центре Москвы и должник мог бы купить недвижимость попроще.

Два года назад обсуждали законопроект о том, чтобы все-таки забирать слишком большое жилье, даже если оно единственное, — например когда мужчина живет в шикарном коттедже и не платит алименты. Но пока все заглохло. Единственное жилье могут забрать, только если оно ипотечное — то есть в залоге у банка. Тогда за долги его выставят на продажу, а собственника выселят даже с маленькими детьми.

См. также:

Скачать картинки с инструкцией

Основание. ГК РФ ст. 20, закон № 5242-1 ст. 2, КоАП РФ ст. 19.15.1, ст. 19.15.2.

Как это работает. Если у вас есть квартира, вы можете прописать там любого человека. Например, в качестве члена семьи, даже если он не родственник. Регистрация бывает временная и постоянная. Временную можно прекратить, а человека выселить.

Регистрация не дает права собственности на помещение. Тот, кто прописан, не может продать или подарить вашу квартиру. И продлить регистрацию по своему желанию он тоже не сможет. Зато он сможет без разрешения вселить своих несовершеннолетних детей и указать этот адрес в банке при оформлении кредита.

Если в квартире есть другие собственники, для регистрации взрослых нужно получить их согласие. Но если собственник только вы — прописывайте кого захотите, это ваше право.

См. также:

Основание. ЖК РФ ст. 17 ч. 3, ст. 22 ч. 1, ст. 23.

Как это работает. Если не собираетесь жить в квартире, а хотите использовать ее под офис, магазин или хостел, нужно официально поменять статус помещения на нежилое. Это право собственника, но его удастся реализовать только при соблюдении требований — одного желания мало.

Вот основные условия для перевода квартиры в нежилой фонд:

1. Она находится на первом этаже — или выше, но под ней нежилые помещения.
2. Есть отдельный вход или его можно оборудовать.
3. Соседи не против переустройства и пристроек, а их права не нарушены.

Если все совпадает, можно собирать документы и менять назначение помещения. Решение должны принять за 45 дней. Но могут и отказать: в жилищном кодексе есть список причин. Придумывать свои аргументы местные власти не вправе.

Если что-то случится с домом, собственники квартир могут получить право на компенсацию, а владельцы нежилых помещений — нет. Даже если эти помещения когда-то были квартирами.

Например, если из-за наводнения пострадает дом, а федеральные и местные власти решат компенсировать жильцам утраченное имущество и выделить квартиры, владельцы нежилых помещений могут остаться ни с чем.

Обычно такая недвижимость в указах не фигурирует, а все риски несет владелец. Защитит только страхование имущества.

См. также:

Основание. ГК РФ ст. 54, пост. Пленума ВАС № 61 от 30.07.2013 п. 4.

Как это работает. В обычной жилой квартире можно зарегистрировать фирму. Переводить помещение в нежилое при этом необязательно. В квартире можно жить с семьей и детьми, и по этому же адресу в госреестре будет числиться ООО «Ромашка».

Так можно сделать, если в квартире зарегистрирован учредитель компании или ее директор. Владельцем могут быть и они, и кто-то посторонний, вообще не имеющий отношения к бизнесу, например теща.

Тогда от нее нужно согласие, а директору хватит и регистрации по этому адресу. Если собственник квартиры — сам директор, то нет никаких препятствий для регистрации фирмы по месту жительства.

Тогда домашний адрес семьи директора совпадет с юридическим адресом ООО.

Иногда налоговая говорит, что откажет в регистрации по месту жительства. Якобы квартиру нельзя использовать как нежилое помещение, и вообще это повод ликвидировать фирму из-за недостоверных сведений. Все это ерунда.

В законе нет запретов на регистрацию ООО, это официально, и собственник не нарушает закон. А использование жилого помещения налоговой вообще не касается: это жилищный кодекс, про юридический адрес там ничего не написано.

Минус этого варианта в том, что в квартиру будет приходить почта от налоговой. Ее нельзя игнорировать, потому что тогда будет зацепка, чтобы признать сведения недостоверными.

Если у вас интернет-магазин, онлайн-курсы или просто понадобилось ООО, но не хочется тратить деньги на аренду офиса и оформление юридического адреса, регистрируйте фирму дома.

См. также:

• Что такое ООО
• Как зарегистрировать ООО без визита в налоговую
• Как снять офис

Скачать картинки с инструкцией

Основание. Конституция РФ ст. 35, ГК РФ ст. 14, ст. 1066, ст. 1067.

Как это работает. У всех россиян есть право на неприкосновенность жилища. Никто не может просто так зайти в вашу квартиру без решения суда, даже если это налоговики и полиция.

Тем более туда не может зайти бывший муж, пьяный сосед, председатель ТСЖ и просто любопытный человек. Если кто-то пытается без разрешения зайти в квартиру, можно использовать самозащиту — например спустить собаку или применить газовый баллончик. Но только если действительно есть угроза и необходимость. От самообороны недалеко до самоуправства.

Если в квартиру хотят зайти полицейские, приставы или налоговый инспектор, у них должно быть решение суда и согласие собственника. Для полиции есть исключения — когда нужно спасти жизнь, предотвратить преступление или задержать подозреваемых. Но никаких осмотров и проверок без явного повода, возбуждения уголовного дела и решения суда быть не может.

Когда налоговой кажется, что есть повод для проверки на дому, инспектор войдет туда только с согласия всех жильцов. Решение о выездной проверке не дает права зайти в квартиру без разрешения. Пусть тогда приходят с решением суда, но сначала его получат.

См. также:

Основание.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/prava/sobstvennik/

Можно ли сдать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?

В 2020 году в больших городах всё также актуальна аренда комнаты в коммунальной квартире.

Однако в этом вопросе имеется ряд нюансов, которые нужно знать и арендодателю, и потенциальному квартиранту.

Что надо знать при сдаче внаём комнаты в коммуналке? Необходимо ли на это согласие собственников других комнат? Итак, далее о том — как законно сдать комнату в коммуналке.

Законодательная база: нюансы и подводные камни

В 2006 году в российском законодательстве появилась ст. 52 ЖК РФ, где чётко указано, что отдельная жилая комната в коммунальной квартире или общежитии может являться автономным объектом для заключения договора соцнайма.

Вследствие принятия данной статьи многие арендодатели перевели предоставленную государством муниципальную жилплощадь в личную собственность.

Комната в коммунальной квартире — это жилое помещение и самостоятельный объект права собственности (ст. 16 ЖК РФ). В ст. 30 ЖК РФ и ст. 228 ГК РФ прописано право собственника распоряжаться жилым помещением в рамках законодательных норм.

Это значит, что владелец комнаты не вправе на своей территории организовать магазин или офис, но может её продать, сдать в аренду, подарить или обменять.

В ст. 45 ЖК РФ приводится перечень ограничений права собственности для владельцев комнат в коммунальной квартире. В данной статье обозначено, что собственник комнаты не вправе выделять свою долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире, отчуждать её или передавать права на эту долю отдельно от права собственности на свою комнату.

Иными словами, собственник комнаты в коммуналке не может выделить себе, а затем сдать или продать часть кухни, туалета, коридора и ванной в общей квартире.

Могут ли соседи по коммуналке запретить сдавать комнату?

В законодательстве отсутствуют какие-либо ограничения для собственника комнаты в коммуналке, касающиеся сдачи внаём жилого помещения.

Поэтому с точки зрения закона соседи не вправе запретить другому собственнику заселить квартиранта в его приватизированной комнате. Но это только в том случае, если жилплощадь не является объектом долевой собственности.

Вместе с тем практика показывает, что собственнику комнаты всё же лучше заручиться согласием соседей, причём в письменном виде. Недружелюбно настроенные соседи способны настолько испортить жизнь квартиранта, что ему ничего не останется, как съехать, лишив арендодателя потенциальной прибыли.

Кроме различных придирок и наложения запретов на пользование кухней, ванной и прочими объектами, расположенными на общей территории, соседи могут донести в ЖЭУ на квартиранта, не имеющего временной регистрации, обратиться к участковому с различными жалобами. Проживание в таких условиях вряд ли придётся по душе квартиранту.

Можно ли сдавать комнату в коммуналке без согласия соседей?

В Жилищном Кодексе есть несколько статей, противоречащих друг другу. Так, например, согласно п. 1 ст. 41 ЖК РФ, помещения общего доступа принадлежат всем владельцам и нанимателям комнат в коммуналке на основании долевой собственности.

И для того, чтобы квартирант получил доступ к ванной, кухне и прочим общим местам, необходимо получить разрешение у соседей. Что же делать? Как сдать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?

Если соседи выступают против заселения комнаты третьим лицом, арендатору стоит обратиться к п. 1 ст. 36 ЖК РФ, в которой говорится, что на основании долевой собственности владельцам многоквартирных помещений принадлежат места, не являющиеся частью квартиры или комнаты: лифт, лестничная площадка, придомовая территория, подвал, чердак и т. д.

На выручку придёт также и ст. 42 ЖК РФ, гласящая о том, что у собственника комнаты в коммуналке имеется своя личная доля в общей собственности, которой он волен распоряжаться по своему усмотрению.

Таким образом, опираясь на эти статьи, можно сделать вывод: собственник вправе предоставить внаём не только саму комнату, но и право пользования санузлом, кухней, коридором и прочей общей территорией. И здесь важно правильно составить договор.

Как составить договор сдачи в аренду комнаты в коммуналке?

Договор найма на комнату в коммуналке по своему содержанию схож с типовым соглашением аренды на квартиру. При заключении сделки обеим сторонам нужно иметь при себе паспорт.

Собственнику комнаты потребуется документ, подтверждающий его право собственности на комнату, которая сдаётся внаём. Договор можно составить самостоятельно в произвольной форме.

Основное, что нужно в нём прописать:

• предмет договора (площадь, адрес комнаты);
• реквизиты сторон;
• опись имущества;
• дату заключения соглашения;
• порядок финансовых расчётов;
• права и обязанности сторон.

Отдельным пунктом следует прописать, что дополнительно к комнате сдаются внаём места общего пользования. Стоит также указать, что наниматель обязуется соблюдать график дежурств в общих местах, если таковой разработан и применяется в коммунальной квартире.

Арендатор вправе пользоваться предоставляемым в аренду помещением для личного проживания. Имущество собственника сдаётся квартиранту на срок действия договора.

Арендатор, как представитель собственника жилплощади, вправе пользоваться местами общего пользования, находящимися в долевой собственности между соседями по коммуналке.

Правила сдачи неприватизированной комнаты в коммунальной квартире

Если комната в коммунальной квартире не принадлежит арендодателю, то бишь он проживает в ней по договору социального найма, то на передачу жилплощади в субаренду он должен получить разрешение Жилищного комитета.

Только после этого есть смысл договариваться с соседями. Кроме того, перед сдачей комнаты в коммуналке следует помнить о нормах проживания на каждого из жильцов. Согласно этим нормам, на одного человека должно приходиться не менее 12 м² жилой площади.

Итак, чтобы сдать в аренду комнату в коммуналке, не требуется получать согласие соседей, если жилое помещение находится в собственности арендодателя.

То же самое относится и к местам общего доступа в коммунальной квартире: если владелец комнаты на законных основаниях владеет жильём, то он имеет полное право передавать её в пользование своему представителю, то есть квартиранту.

Тем не менее, прежде чем заниматься сдачей комнаты в коммуналке, собственнику лучше всё-таки согласовать данный вопрос с остальными жильцами.

Гибкость и умение договариваться здесь сослужат хорошую службу и принесут пользу не только хозяину комнаты, но и будущему жильцу.

Источник: http://expert-home.net/mozhno-li-sdavat-komnatu-v-kommunalke-bez-soglasiya-sosedej/