Во исполнение плана работы Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания на 2 полугодие 2015 года, изучена практика принятия судебных актов в 2013-2014г. по взысканию арендных платежей или неосновательного обогащения за пользование землей. Изучение правоприменительной практики суда выявило ряд вопросов, вызывавших затруднения при принятии решений.
При составлении обобщения были использованы материалы апелляционной и кассационной практики по проверке судебных актов, принятых Арбитражным судом Республики Северная Осетия-Алания.
1.
Незаключенность договоров аренды не исключает обязанности арендатора возместить стоимость фактического пользования земельными участками на основании норм Кодекса о неосновательном обогащении
В силу требований пункта 2 статьи 609 Кодекса и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. На основании пункта 3 статьи 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”). Между тем незаключенность договоров аренды не исключает обязанности арендатора возместить стоимость фактического пользования земельными участками на основании норм Кодекса о неосновательном обогащении (глава 60). В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Кодекса). В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” (далее – постановление Пленума N 73), разъяснено следующее: в ситуации, когда сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то в случае если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статьи 1102 и 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. В части 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы арендатор обязан вносить арендную плату по ставкам, установленным нормативными правовыми актами уполномоченных органов на очередной период.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09 разъяснил, что, согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, постольку ссылки о не согласовании размера арендной платы не принимается судом.
2.Субъекты Российской Федерации и муниципальных образований наделены полномочиями по установлению арендной платы на земельные участки, находящиеся в их собственности. На федеральном уровне отсутствует единая методика расчета ставок арендной платы. Изменена судебная практика.
Источник: http://alania.arbitr.ru/node/13392
Арбитражный суд Кемеровской области
Аналитическая справка подготовлена в соответствии с планом работы суда на первое полугодие 2013 года.
1. Возможно ли площадь земельного участка, сведения о котором внесены в государственный кадастровый учет, применять при расчете неосновательного обогащения за пользование земельным участком за период до его постановки на учет?
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В соответствии со статьями 35 и 36 Земельного кодекса при переходе права собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования.
Следовательно, с момента регистрации права на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, у собственника объектов возникает право на использование части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, а также обязанность оплачивать за землепользование.
Однако в ряде случаев собственники объектов недвижимости права на занимаемый принадлежащими им объектами недвижимости земельный участок не оформляют и не вносят плату за его использование, что в свою очередь порождает обращение в суд с исками о взыскании неосновательного обогащения за пользование соответствующим земельным участком.
Анализ судебной практики показал, что при рассмотрении дел о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком нередко возникают споры относительно площади участка.
Так в постановлении от 29.06.2010 года № 241/10 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что в отношении несформированного и не поставленного на учет земельного участка неосновательное обогащение подлежит взысканию исходя из площади, непосредственно занятой объектами недвижимости, принадлежащими ответчику.
В судебной практике спор возникает в ситуации, когда земельный участок поставлен на кадастровый учет (сформирован), площадь участка определена в ином (большем) размере, чем площадь «под застройкой». При этом неосновательное обогащение подлежит взысканию за период, включающий время до и после постановки земельного участка на кадастровый учет.
В указанной ситуации имеют место различные подходы (в том числе и в практике Арбитражного суда Кемеровской области) к определению площади земельного участка, применяемой при исчислении неосновательного обогащения.
Первый подход заключается в том, что период взыскания неосновательного обогащения делится на время до и после постановки земельного участка на кадастровый учет и соответственно определяется его площадь: до постановки на учет как площадь земельного участка, занятая объектами недвижимости, после – площадь по сведениям государственного кадастра недвижимости.
При этом суд, ссылаясь на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.
2010 №241/10, указывает, что лишь с момента формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учет, площадь земельного участка считается определенной в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Суд также отмечает отсутствие доказательств того, что ответчик пользовался земельным участком большей площади, чем площадь «под застройкой» до постановки земельного участка на кадастровый учет1.
Согласно второму подходу площадь земельного участка за весь период его использования устанавливается только по данным государственного кадастра недвижимости, поскольку именно эта площадь определена как необходимая для использования расположенных на земельном участке объектов исходя из норм отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Для использования объекта недвижимого имущества необходима не только часть земельного участка, непосредственно занятая строением, но и та часть, которая необходима для его эксплуатации.
При этом суд указывает, что доказательства использования ответчиком земельного участка меньшей площади, чем была определена уполномоченным органом при формировании земельного участка для размещения объекта, не представлены2.
В некоторых случаях вывод суда о необходимости взыскания неосновательного обогащения исходя из площади земельного участка, указанной в кадастровом паспорте, обусловлен спецификой местоположения конкретного земельного участка.
Так, удовлетворяя требование о взыскании неосновательного обогащения за использование земельного участка лицом, являющимся собственником расположенных на нем здания гаража и проходной, суд установил, что площадь земельного участка закрыта с трех сторон помещениями гаражей, проезд к которым осуществляется через проходную. Посторонние лица не имеют возможности проезда (прохода) через спорный земельный участок. В связи с этим суд пришел к выводу о том, что с момента регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости общество пользовалось всем земельным участком, который впоследствии и был поставлен на кадастровый учет3.
С учетом вышеизложенного, при разрешении спорного вопроса, в первую очередь, следует исходить из доказанности того, что именно участок определенной площади был необходим и реально использовался ответчиком для эксплуатации расположенных на нем объектов.
При этом согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждая из сторон должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований или возражений.
То есть орган, уполномоченный распоряжаться земельными участками, обязан доказать факт использования ответчиком земельным участком в сформированных границах и до момента постановки земельного участка на кадастровый учет.
А ответчик вправе представить доказательства использования им земельного участка меньшей площади в период до его формирования.
В целом же в случае если размер земельного участка определен в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 33, пункта 2 статьи 35 Земельного кодекса, участок сформирован и необходим непосредственно для эксплуатации принадлежащего землепользователю объекта недвижимости, обстоятельства, учитываемые при формировании участка, в спорный период не изменялись, представляется правильным определение размера неосновательного обогащения исходя из площади земельного участка, определенной при его формировании, за весь период его фактического использования.
2. Подлежит ли уменьшению взыскиваемая сумма неосновательного обогащения за пользование земельным участком на сумму земельного налога, уплаченную землепользователем?
Источник: http://kemerovo.arbitr.ru/node/14145
Практика судов общей юрисдикции по взысканию неосновательного обогащения в отсутствие договора аренды
Вопрос: Практика судов общей юрисдикции по взысканию неосновательного обогащения (неуплаченная арендная плата, земельный налог) в отсутствии договора аренды.
Ответ:
Практика в пользу администрации (департамента, комитета):
{ Апелляционное определение Пермского краевого суда от 11.04.2016 по делу N 33-3751/2016 Требование: О взыскании неосновательного обогащения, возникшего вследствие невнесения арендных платежей, процентов за пользование чужими денежными средствами.
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что арендная плата за земельный участок, на котором расположено принадлежащее ответчику на праве собственности строение, им не вносится. Ответчик ссылается на отсутствие между сторонами заключенного договора аренды земельного участка.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку обязанность по внесению платы за землепользование путем уплаты налога или внесения арендных платежей ответчиком как пользователем спорного участка не исполнена. { КонсультантПлюс } }
В силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Пунктом 1 ст. 35 ЗК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Пунктом 2 ст. 271 ГК РФ определено, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
В соответствии с положениями статьи 1102 ГК Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Правила, предусмотренные главой 60 ГК Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 ГК РФ).
В пункте 2 ст. 1105 ГК Российской Федерации указано, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
{ Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 01.04.2016 по делу N 33-1714/2016 Требование: О взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком. Обстоятельства: Ответчику на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке истца.
Договор аренды данного земельного участка между сторонами не заключался. Решение: Требование удовлетворено, поскольку отсутствие заключенного надлежащим образом договора аренды не освобождает ответчика от обязанности оплатить пользование им в сумме, соответствующей размеру арендной платы, размер взыскиваемой суммы снижен.
{ КонсультантПлюс } }
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом г.
Ставрополя, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что отсутствие заключенного надлежащим образом договора аренды спорного земельного участка не освобождает ответчика от обязанности оплатить пользование им в сумме, соответствующей размеру арендной платы, определяемой по правилам ст. 65 Земельного кодекса РФ, в порядке, установленном органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления.
Так, в соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.
Согласно ч. 2 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
В силу ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Из приведенных положений закона следует, что любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ, соответственно, неоформление прав на земельный участок не может являться основанием для освобождения от внесения платы за его использование. До приобретения земельного участка в собственность в установленном порядке единственным способом оплаты использования земли является арендная плата.
{ Апелляционное определение Московского городского суда от 22.10.2015 по делу N 33-31903/2015 Требование: О взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что после расторжения договора аренды земельный участок ему не возвращен и продолжает использоваться ответчиком без каких-либо законных оснований. Решение: Требование удовлетворено, поскольку в соответствии со ст.
65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным, отсутствие заключенного договора аренды не может служить основанием для освобождения ответчика от обязанности вносить плату за землю в размере, соответствующем размеру арендной платы, и задолженность по оплате земельного участка ответчиком не уплачена до настоящего времени.
{ КонсультантПлюс } }
…отсутствие заключенного договора аренды не может служить основанием для освобождения ответчика от обязанности вносить плату за землю в размере, соответствующем размеру арендной платы.
При отсутствии договора аренды земельного участка на ответчике лежит обязанность оплачивать арендную плату за фактическое пользование земельным участком.
{ Апелляционное определение Кировского областного суда от 28.07.2015 по делу N 33-3098/2015 Требование: О взыскании задолженности.
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что с ответчика подлежит взысканию сумма арендной платы как неосновательное обогащение за пользование земельным участком.
Решение: Требование удовлетворено, так как отсутствие заключенного договора аренды не может служить основанием для освобождения ответчика от обязанности вносить плату за землю в размере, соответствующем размеру арендной платы. { КонсультантПлюс } }
Договор аренды между истцом и ответчиком не заключался. Арендная плата за земельный участок, расположенный по адресу: , арендатором А. в период с по не вносилась.
В соответствии с ч. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Отсутствие заключенного договора аренды не может служить основанием для освобождения ответчика от обязанности вносить плату за землю в размере, соответствующем размеру арендной платы.
При отсутствии договора аренды земельного участка на ответчике лежит обязанность оплачивать арендную плату за фактическое пользование земельным участком.
{ Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 02.04.2015 по делу N 33-5069/2015 Требование: О взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами.
Обстоятельства: Истец ссылался на то, что ответчик пользовался земельным участком без правоустанавливающих документов и в отсутствие договора аренды.
Решение: Требование удовлетворено, так как что ответчик, фактически пользуясь земельным участком, не вносил своевременно обязательные платежи за него, чем сберег свои денежные средства в размере арендной платы. { КонсультантПлю } }
Разрешая спор, суд исходил из того, что договор аренды на спорный земельный участок между сторонами не был заключен, между сторонами не были согласованы все существенные условия договора аренды, в связи с чем оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения не имеется.
С данным выводом суда Судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.
В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Статьей 1102 ГК РФ предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Из данной нормы закона следует, что неосновательное обогащение является неосновательным приобретением (сбережением) имущества за счет другого лица без должного правового основания.
Одним из основных принципов земельного законодательства согласно п. 7 ст. 7 ЗК РФ является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В соответствии с ч. 3 ст. 65 ЗК РФ (действовавшей на момент рассмотрения дела) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
По смыслу статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.
Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности субъекта РФ и муниципального образования, и не вправе применять иной размер арендной платы.
Судом апелляционной инстанции установлено, что ответчик, фактически пользуясь земельным участком, не вносил своевременно обязательные платежи за него, чем сберег свои денежные средства в размере арендной платы, которая поступила бы в бюджет при обычных условиях гражданского оборота при заключении договора аренды земельного участка.
Согласно части 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В соответствии с частью 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации указанные правила применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Данная информация содержится в документах из Информационных Банков:
«Суды общей юрисдикции»
Подготовлено на основе материалов СПС Консультант Плюс.
Нет КонсультантПлюс? Закажите полную версию документа!
Источник: https://ic-iskra.ru/all-info/rassylka-12/praktika-sudov-obshchey-yurisdiktsii-po-vzyskaniyu-neosnovatelnogo-obogashcheniya-neuplachennaya-arendnaya-plata-zemelnyy-nalog-v-otsutstvii-dogovora-arendy
Использование государственной земли с нарушением: столкновение интересов не в пользу собственника
Собственник земельного участка, переданного в постоянное (бессрочное) пользование, не вправе взыскивать неосновательное обогащение с третьих лиц, пользующихся данным участком (постановление Президиума ВАС РФ от 07.06.2011 № 1744/11).
Земельный кодекс запрещает лицам, обладающим земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, распоряжаться ими (п. 4 ст. 20). Но на практике данный запрет часто нарушается и такие участки сдаются в аренду третьим лицам.
В результате фактическим пользователем земли является третье лицо, а не тот, кому она была предоставлена в безвозмездное пользование. Собственников земли такое положение дел не устраивает, ведь деньги плывут мимо их кассы.
Обычно они обращаются в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения с фактического пользователя земельного участка. Но имеют ли они право заявлять подобное требование?
У судов по этому вопросу согласия нет. Одни соглашаются с тем, что у собственника земельного участка есть право на взыскание неосновательного обогащения с фактического пользователя участка.
Другие считают, что такое право может быть только у лица, которому участок принадлежит на праве бессрочного пользования, если фактический пользователь, которому участок был сдан в аренду, не платит арендную плату по договору.
В то же время некоторые суды, когда с подобным иском обращаются лица, обладающие правом бессрочного пользования участком, отказывают им во взыскании неосновательного обогащения из-за того, что нельзя обогатиться, то есть сберечь денежные средства, за счет лица, которое не вправе их получать.
Для выработки единой правовой позиции по квалификации правоотношений между собственником, обладателем права постоянного (бессрочного) пользования и фактическим пользователем земельного участка при нарушении запрета, установленного ст. 20 Земельного кодекса РФ, одно из дел было передано на рассмотрение в Президиум ВАС РФ.
Фабула
Земельный участок из земель сельхозназначения был предоставлен опытно-селекционной станции (далее — станция) в постоянное (бессрочное) пользование. За участком зарегистрировано право собственности РФ.
При его осмотре комиссией Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом (далее — Управление) было выявлено, что часть земель данного участка находится в фактическом пользовании третьих лиц.
Например, значительную часть земли общество использует для выращивания сельскохозяйственных культур. Общество пользовалось участком на основании договора о взаимном сотрудничестве, заключенного между ним и станцией, и обязано было вносить плату за пользование землей.
То есть данный договор фактически представлял собой договор аренды земельного участка. Полагая, что общество пользуется участком незаконно, Управление обратилось с иском в суд.
Исковые требования
Управление просило взыскать с общества неосновательное обогащение в связи с использованием земельного участка и процентов за пользование чужими денежными средствами. Сумму неосновательного обогащения Управление рассчитало с учетом положений постановления Правительства РФ от 16.07.
2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».
Судебное разбирательство
Суды всех инстанций отказали в удовлетворении заявленных требований, поскольку у ответчика (общества) отсутствовали обязательства перед собственником земли, вытекающие из неосновательного обогащения.
Они исходили из того, что предоставление лицу имущества на том или ином вещном праве лишает собственника возможности получать непосредственный доход от использования данного имущества третьими лицами. Поэтому обязательств из неосновательного обогащения перед собственником земли у общества не возникло.
Право на взыскание неосновательного обогащения могло бы возникнуть только у станции как обладателя вещно-правового титула — права постоянного (бессрочного) пользования, если бы общество не вносило плату за пользование участком.
Суды признали: поскольку в силу п. 4 ст. 20 Земельного кодекса лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе ими распоряжаться, договор о взаимном сотрудничестве между станцией и обществом недействителен в силу ст. 167 ГК РФ.
Позиция ВАС РФ
Передавая дело в Президиум, коллегия судей ВАС РФ отметила, что в соответствии с п. 3 ст. 423 ГК РФ всякий договор, связанный с использованием чужого имущества, предполагается возмездным.
Следовательно, обладатель права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком может претендовать на платежи, не уплаченные фактическим пользователем участка за период его использования в рамках двусторонней реституции на основании п. 2 ст. 167 ГК РФ.
При этом возникает ситуация, когда одна сторона сделки уже использовала незаконно предоставленный ей земельный участок, а другая неправомерно получила за это денежные средства или иные выгоды либо получит их по решению суда.
Получается, что применение судом только последствий недействительности сделки в этом случае приводит к оставлению ее сторонам уже полученных материальных выгод, то есть к таким же последствиям, как если бы сделка была действительной. По существу, сделка прекращается лишь на будущее время.
В результате происходит незаконное обогащение обладателя права постоянного (бессрочного) пользования, который извлекает выгоду из собственного нарушения, что не стимулирует соблюдение им установленного законодателем запрета и оставляет открытым вопрос о возможности взыскания с него собственником земельного участка соответствующих денежных средств.
Между тем обладатель названного вещного права в силу законодательного запрета лишен возможности предоставить такой участок для использования третьим лицам (если на нем нет объектов недвижимости, которыми можно распоряжаться вместе с предоставлением необходимой для их использования части земельного участка). Он не должен получать в качестве выгоды от своего нарушения оплату независимо от ее формы, размера и юридической квалификации договора, заключенного им в нарушение запрета.
Нарушителем запрета выступает лицо, которое распорядилось земельным участком, — обладатель права постоянного (бессрочного) пользования.
Фактический пользователь земельного участка не признается нарушителем, поскольку распорядительных действий с участком не совершал и адресованного иному лицу запрета не нарушал, хотя и должен был знать о ничтожности сделки.
Он также не в состоянии возвратить полученное по ничтожной сделке в виде уже состоявшегося использования земельного участка, однако обязан его оплатить, поскольку пользование землей в РФ платное (ст. 65 Земельного кодекса).
Если такая оплата им полностью произведена, пусть и обладателю права постоянного (бессрочного) пользования, то неосновательного обогащения у фактического пользователя земельного участка нет. Он не должен платить двойную цену фактического использования земельного участка.
Право постоянного (бессрочного) пользования предоставляется в силу закона только по земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности. Поэтому запрет в отношении обладателя такого права на распоряжение такими участками направлен на охрану публичных интересов и считается установленным в пользу собственника.
Следовательно, собственник может взыскать с правообладателя земельного участка неосновательно полученные или подлежащие получению им по правилам реституции денежные средства, если они не были перечислены непосредственно в его бюджет, а также потребовать возврата земельного участка правообладателю или прекращения права последнего на участок в соответствии со ст. 45 Земельного кодекса.
Соответствующее право собственника не зависит от того, рассчитались между собой стороны ничтожной сделки или нет.
Собственник вправе предъявить иск о применении последствий недействительности сделки, совершенной в нарушение запрета на распоряжение земельным участком, предоставленным на праве постоянного (бессрочного) пользования, к сторонам такой сделки и одновременно иск о взыскании неосновательного обогащения с лица, наделенного упомянутым вещным правом.
Если собственник считает, что установленная по ничтожной сделке плата занижена, и докажет это, то он вправе претендовать на взыскание соответствующей суммы неосновательного обогащения непосредственно с фактического пользователя земельного участка.
Ведь сбережение им упомянутых денежных средств не связано с основанием недействительности сделки и не относится к последствиям ее недействительности.
Такой подход не противоречит правилам о реституции. Она применяется между сторонами недействительной сделки, тогда как собственник земельного участка стороной сделки не является.
Отношения между собственником земельного участка и обладателем на тот же участок права постоянного (бессрочного) пользования носят вещно-правовой, а не обязательственный характер.
Правомочия названных лиц в отношении общего для них земельного участка определены законом и не могут быть изменены соглашением по их усмотрению.
Таким образом, при нарушении обладателем права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком запрета на распоряжение этим участком между ним и собственником, с одной стороны, а также между ним и фактическим пользователем — с другой, возникают взаимосвязанные, но при этом самостоятельные отношения из различных правовых оснований.
Между тем суды, рассмотрев настоящее дело, дали иную квалификацию отношениям между собственником, обладателем права постоянного (бессрочного) пользования и фактическим пользователем земельного участка при нарушении запрета, установленного ст. 20 Земельного кодекса.
Президиум ВАС РФ оставил в силе решения судов и отказал Управлению в удовлетворении иска.
Буква закона
Статья 20 Земельного кодекса РФ
Земельный кодекс РФ (в редакции Федерального закона от 25.10.2001 № 136-ФЗ)
Статья 20. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками
1. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.
2. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.
3. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.
4. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.
Источник: https://www.eg-online.ru/article/136813/
