Оформление сделки обычно начинается с того, что покупатель передает продавцу задаток. С его помощью покупатель предоставляет продавцу гарантию, что он купит квартиру.
Если существуют обстоятельства, не позволяющие сторонам заключить сделку сразу после показа квартиры, они подписывают предварительный договор купли-продажи. В этот момент покупатель передает продавцу определенную сумму, которая может быть названа в договоре задатком или авансом, чтобы предоставить продавцу гарантии, что он не передумает.
На практике переданную покупателем сумму в предварительных договорах почти одинаково часто называют как задатком, так и авансом. Хотя между этими понятиями существует большая разница.
Содержание
Задаток или аванс. Что выбрать?
Когда речь идет о предоплате (сумме, которую покупатель вносит в счет будущей оплаты по договору купли-продажи), это аванс. У аванса одна функция — платежная, с его помощью покупатель перечисляет первый платеж за квартиру.
функция задатка — обеспечительная. Передавая и принимая задаток, стороны берут на себя определенные обязательства. Продавец обязуется продать покупателю квартиру по оговоренной цене.
После того как задаток получен, он уже не имеет права проводить показы и не может повысить цену квартиры. Передавая задаток, покупатель обязуется купить эту квартиру в установленный срок, не рассматривая другие варианты.
У продавца появляется гарантия, что покупатель от приобретения квартиры не откажется.
Разница между авансом и задатком лучше всего видна в ситуации, когда сделка не состоялась по вине одной из сторон. Если сделка сорвалась из-за продавца, он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере.
Если от совершения сделки отказывается покупатель, продавец имеет право оставить полученный задаток себе. Кроме того, он может потребовать возместить расходы, которые он нес в связи с продажей квартиры.
Речь идет о затратах на подготовку документов.
В том случае если переданная продавцу сумма в предварительном договоре названа авансом, при срыве сделки по вине одной из сторон никаких штрафных санкций на них это не накладывает.
Продавец просто должен вернуть взятый аванс покупателю. В том случае если сделка прошла, и задаток, и аванс засчитываются в счет стоимости квартиры. В Гражданском кодексе содержится только определение задатка (статья 380 ГК РФ).
Понятие аванса законодательно не закреплено.
Как следует назвать в договоре сумму, переданную сторонами перед совершением сделки? Все зависит от того, какой стороной сделки вы являетесь. Продавцу лучше получить аванс, который потом, в случае если сделка не состоялась, не придется возвращать в двойном размере. Покупателю же стоит настаивать на задатке.
Тогда у него появится гарантия, что продавец возвращать задаток в двойном размере не захочет, поэтому во что бы то ни стало будет стремиться выйти на сделку. Но делать это нужно, только если у самого покупателя есть абсолютная уверенность, что он готов купить эту квартиру и другие варианты уже не рассматривает.
В противном случае для него существует риск лишиться переданных денег.
Размер задатка при покупке квартиры
Чаще всего передачу денег оформляют в качестве аванса, когда речь идет о больших суммах. Например, аванс вносится при сделках с залоговыми квартирами.
Когда еще до регистрации в Росреестре покупателю нужно перечислить на счет продавца несколько сотен тысяч рублей на погашение долга продавца по ипотеке. В отличие от аванса, размер задатка устанавливается в виде определенного процента от стоимости квартиры (не больше 0,5–1 процента).
В большинстве случаев задаток составляет 30–50 тысяч рублей. Если речь идет о покупке дорогой квартиры, в качестве задатка может передаваться сумма в 100–200 тысяч рублей.
Предварительный договор при покупке квартиры
Передача аванса или задатка происходит в момент подписания предварительного договора. Заключая его, стороны договариваются об условиях будущей сделки, устанавливают, когда и на каких условиях продавец обязуется продать, а покупатель — купить квартиру.
Все условия, которые содержатся в предварительном договоре, делятся на существенные, без которых договор будет считаться недействительным, и дополнительные. Эти пункты обязательными не являются, но они имеют значение для сторон сделки.
К существенным условиям предварительного договора относятся:
- сведения о сторонах сделки: паспортные данные продавца и покупателя, адрес их регистрации или проживания;
- данные об объекте недвижимости: полный адрес (населенный пункт, улица, номер дома и квартиры), общая площадь квартиры, кадастровый номер, количество комнат и этаж, на котором она расположена;
- информация о том, на основании каких документов квартира принадлежит продавцу;
- указание на цену квартиры и порядок расчетов;
- срок, в течение которого должна быть совершена сделка купли-продажи.
Дополнительными условиями в предварительном договоре, например, определяется, как будет происходить оплата по договору (использует покупатель для покупки наличные средства или банковский кредит). Перечислено имущество, которое должно быть передано покупателю вместе с квартирой.
Далее возможны два варианта.
Стороны сделки могут сразу в предварительном договоре указать, что для обеспечения своих обязательств по сделке покупатель передает продавцу определенную сумму, и в каком качестве (задатка или аванса) она передается.
Оговорить, какие последствия будет иметь передача задатка для покупателя и продавца. При каких условиях задаток обязательно возвращается продавцом в двойном размере и когда продавец имеет право оставить полученную сумму себе.
Или же стороны могут дополнительно составить документ, который называется соглашением о задатке. В нем будет подробно прописано, в каком случае задаток нужно вернуть в двойном размере и когда продавец имеет право оставить его себе. Делается это для того, чтобы стороны исходили из одного варианта развития событий и понимали, что будет происходить в дальнейшем.
Образец договора (соглашения) о задатке
В соглашении о задатке указываются точные данные продавца и покупателя, полный адрес квартиры, ее стоимость, а также устанавливается, какую сумму в качестве задатка покупатель передает продавцу.
В обязательном порядке прописывается, какие последствия для продавца и покупателя будет иметь решение отказаться от продажи или покупки квартиры по своей инициативе. Кроме того, в соглашение о задатке можно включить обязанность виновной в срыве сделки стороны возместить потерпевшей стороне убытки, связанные с подготовкой к проведению сделки.
Также в соглашении заранее оговаривается, в каком случае сделка будет считаться несостоявшейся по не зависящим от сторон причинам. Для этого перечисляются те моменты, которые могут помешать продавцу и покупателю заключить основной договор купли-продажи.
Например, покупатель сразу оговаривает, что сможет выйти на сделку, только после того как продаст принадлежащую ему квартиру или только после одобрения сделки банком, который кредитует покупателя.
Тогда, если сделать ему этого не удастся, сделка будет считаться несостоявшейся не по вине покупателя, а по не зависящим от него обстоятельствам. Продавец обязан будет вернуть ему полученный задаток.
Образец соглашения о задатке.
Расписка при покупке квартиры
Передача денег по предварительному договору купли-продажи закрепляется распиской.
В этом документе указывается, что одно лицо (здесь приводится фамилия, имя, отчество продавца, его паспортные данные, адрес регистрации) получило от другого (фамилия, имя, отчество покупателя, его паспортные данные, адрес регистрации) денежные средства в размере (полученная сумма обязательно указывается прописью) рублей.
Отмечается, что сумма передается в качестве задатка или аванса в соответствии с условиями предварительного договора и соглашения о задатке. Расписка обязательно должна содержать указание на дату и место составления и подпись продавца.
Как вернуть задаток?
Если сделка не состоялась по вине одной из сторон, возможны два варианта развития событий.
Первый: стороны отказываются от взаимных претензий, продавец возвращает покупателю взятый за квартиру задаток.
Но если покупатель решил воспользоваться своим правом на получение задатка в двойном размере, а продавец добровольно возвращать его в двойном размере отказывается, придется обращаться в суд.
Чтобы получить задаток в двойном размере, покупателю надо доказать, что сделка не состоялась по вине продавца. Для этого отказывающегося продавать квартиру собственника нужно известить о дате и времени совершения сделки, отправив ему в день окончания срока действия предварительного договора телеграмму с предложением выйти на сделку.
Затем нужно получить подтверждение, что в установленный день покупатель на сделку пришел, а продавец — нет. Для этого составляется акт с привлечением свидетелей о том, что на указанную дату продавец на сделку не явился. После чего покупатель предъявляет продавцу претензию, а если она не удовлетворена, подает иск для рассмотрения в суд.
На основании предъявленных документов суд будет решать, получит покупатель задаток в двойном размере или нет.
© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru
Источник: //www.sibdom.ru/journal/1864/
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДАОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ ПРИ ИСПОЛНЕНИИПРЕДВАРИТЕЛЬНОГОДОГОВОРА(Извлечение)
1. Обещаниедарения связывает обещавшего, еслиобещание сделано в надлежащей форме (пункт 2статьи 574 Гражданского кодекса РФ) и содержит ясновыраженное намерение совершить в будущембезвозмездную передачу вещи конкретномулицу
Б. обратилась в суд в интересахнесовершеннолетнего Б.Е.Э. с иском к Б.Г.П. опонуждении к заключению договора дарения 1/2доли квартиры. В обоснование требованийуказала, что между ней в интересах Б.Е.Э. иБ.Г.П.
был заключен предварительный договордарения спорной квартиры, согласноусловиям которого ответчик обязалась вопределенный срок заключить договордарения и безвозмездно передать всобственность своему внуку Б.Е.Э. 1/2 долюквартиры. До истечения указанного вдоговоре срока, она направила в адресответчика письменное предложение озаключении договора, однако Б.Г.П.
отзаключения договора уклонилась, в связи счем она вынуждена обратиться в суд. Решением Балаковского городского судаСаратовской области, оставленным безизменения судебной коллегией погражданским делам Саратовского областногосуда исковые требования удовлетворены.
Согласно пункту 2 статьи 572 Гражданскогокодекса РФ, обещание безвозмездно передатькому-либо вещь или имущественное право либоосвободить кого-либо от имущественнойобязанности (обещание дарения) признаетсядоговором дарения и связывает обещавшего,если обещание сделано в надлежащей форме(пункт 2 статьи 574) и содержит ясновыраженное намерение совершить в будущембезвозмездную передачу вещи или праваконкретному лицу либо освободить его отимущественной обязанности. Пункт 5статьи 429 Гражданского кодекса РФпредусматривает, что в случаях, когдасторона, заключившая предварительныйдоговор, уклоняется от заключенияосновного договора, применяются положения,предусмотренные пунктом 4 статьи 445настоящего Кодекса, а именно другая сторонавправе обратиться в суд с требованием опонуждении заключить договор. Поскольку стороны по настоящему делу внадлежащей форме договорились между собойзаключить основной договор в определенныйсрок, истец до истечения указанного вдоговоре срока направила ответчикуписьменное предложение о заключениидоговора, от чего ответчик уклонилась, тосуд пришел к правильному выводу о том, чтозаключение договора для ответчика являетсяобязательным и понудил последнюю кзаключению основного договора на условияхпредварительного.Обязательства,предусмотренные предварительнымдоговором, прекращаются, если до окончаниясрока, в который стороны должны заключитьосновной договор, он не будет заключен либоодна из сторон не направит другой сторонепредложение заключить этот договорП.С.В.обратилась в суд с иском к З.В.А., З.О.А., З.Е.А.,несовершеннолетнему З. о понуждении кзаключению договора купли-продажи жилогопомещения. В обоснование требований истецуказала, что между ней и ответчиками былзаключен в письменной формепредварительный договор купли-продажижилого помещения, цена договора и срок егодействия были сторонами определены. В связис тем, что ответчики уклоняются отисполнения обязательств по заключениюдоговора, то истец обратилась в суд. Решением Балаковского городского судаСаратовской области в удовлетворении искабыло отказано. Соглашаясь с решениемсуда первой инстанции, судебная коллегия погражданским делам Саратовского областногосуда в кассационном определении указала,что согласно пункту 6 статьи 429 Гражданскогокодекса РФ, обязательства, предусмотренныепредварительным договором, прекращаются,если до окончания срока, в который стороныдолжны заключить основной договор, он небудет заключен либо одна из сторон ненаправит другой стороне предложениезаключить этот договор. Поскольку стороныдоговорились между собой заключитьосновной договор купли-продажи в срок до 20июня 2005 г. (подпункты 2.1, 3.1 договора) и доистечения указанного срока предложение озаключении этого договора ни одна из сторонне сделала (истцом телеграмма о заключениидоговора направлена только 10 августа 2007 г.),то обязательства сторон попредварительному договорупрекратились.Если для одной из сторон всоответствии с требованиями Гражданскогокодекса РФ или иными законами заключениедоговора не обязательно, требования опонуждении заключить договорудовлетворению не подлежатВ.И.В.обратилась в суд с иском к О.Р.И. опонуждении к заключению договоракупли-продажи земельного участка инаходящегося на нем жилого дома. Вобоснование требований указала, чтозаключила предварительный договоркупли-продажи спорного имущества с С.Е.Г.,которая действовала от имени О.Р.И. подоверенности, однако последняя, являясьсобственником недвижимого имущества,впоследствии отказалась от заключениядоговора купли-продажи. РешениемБалаковского городского суда Саратовскойобласти в удовлетворении иска отказано потем основаниям, что заключение договора дляО.Р.И. не является обязательным. Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданскогокодекса РФ, граждане и юридические лицасвободны в заключении договора. Понуждениек заключению договора не допускается, заисключением случаев, когда обязанностьзаключить договор предусмотрена настоящимКодексом, законом или добровольно принятымобязательством. Статья 429 Гражданскогокодекса РФ предусматривает, что попредварительному договору стороныобязуются заключить в будущем договор опередаче имущества, выполнении работ илиоказании услуг (основной договор) наусловиях, предусмотренных предварительнымдоговором. В случаях, когда сторона,заключившая предварительный договор,уклоняется от заключения основногодоговора, применяются положения,предусмотренные пунктом 4 статьи 445настоящего Кодекса (пункты 1, 5). Всоответствии с пунктом 4 статьи 445Гражданского кодекса РФ, если сторона, длякоторой в соответствии с настоящимКодексом или иными законами заключениедоговора обязательно, уклоняется от егозаключения, другая сторона вправеобратиться в суд с требованием о понуждениизаключить договор. При разбирательстведела было установлено, что собственникамиуказанного в предварительном договоредомовладения являются О.Р.И. и К.А.В. каждыйпо 1/2 доли.
О.Р.И., имея намерениевыделить свою долю в праве собственности нажилой дом в отдельное домовладение ипродать его С.Е.Г., выдала последнейдоверенность, в том числе с правомрегистрации права собственности на жилойдом и с правом продажи домовладения.
С.Е.Г., действуя от своего имени (безуказания на доверенность от имени О.Р.И.),заключила предварительный договоркупли-продажи всего спорного домовладенияс В.И.В., в котором взяла на себяобязательство заключить договоркупли-продажи всего домовладения,собственником которого она не являлась(О.Р.И. на момент заключения договора такжене являлась собственником домовладения, ейпринадлежала 1/2 доля в праве надомовладение). При такихобстоятельствах суд первой инстанциипришел к правильному выводу о том, чтозаключение договора купли-продажиземельного участка и находящегося на немжилого дома для О.Р.И., в силу Закона, либодобровольно принятого на себяобязательства, не является обязательным. С таким выводом суда первой инстанциисогласился суд кассационнойинстанции.Если от заключения основногодоговора купли-продажи имущества стороныотказались, а имущество уже было переданонесостоявшемуся покупателю, то собственникэтого имущества вправе истребовать его изчужого незаконного владения, адобросовестный владелец имеет правотребовать возмещения произведенных наулучшение имущества затрат, но не свышеразмера увеличения стоимостиимуществаК.Л.В. обратилась в суд с иском кЯ.Э.С. о взыскании денежных средств,полученных им по предварительному договорукупли-продажи квартиры, процентов запользование чужими денежными средствами,понесенных затрат на ремонт квартиры. Вобоснование требований истец указала, чтозаключила с Я.Э.С. предварительный договоркупли-продажи квартиры, по которомупередала ответчику денежную сумму, аответчик передал ей ключи, разрешилвселиться и сделать ремонт. Посколькудоговор купли-продажи квартиры между нимизаключен не был, так как ответчик увеличилцену квартиры, она обратилась в суд сназванными требованиями. Ответчик Я.Э.С.признав исковые требования К.Л.В. только вчасти взыскания денежной суммы, полученнойим по предварительному договору, обратилсясо встречным иском об истребованииквартиры, выселении семьи К.Л.В. из егоквартиры. В обоснование требований указал,что К.Л.В. не выполнила условия договора и неоплатила к указанному сроку всю стоимостьквартиры, которая, по его мнению,увеличилась. На его предложение о доплатеденежных средств К.Л.В. ответила согласием,поэтому он разрешил ей пожить в квартире. Решением Марксовского городского судаСаратовской области в пользу К.Л.В. взысканаденежная сумма, переданная попредварительному договору, проценты запользования чужими денежными средствами,затраты на ремонт квартиры; спорнаяквартира истребована из владения семьиК.Л.В., которые выселены из квартиры. Соглашаясь с решением суда первойинстанции в части взыскания в пользу К.Л.В.затрат, произведенных на ремонт квартиры,судебная коллегия исходила изследующего. Статья 303 Гражданскогокодекса РФ предусматривает, что приистребовании имущества из чужогонезаконного владения собственник вправетакже потребовать от лица, которое зналоили должно было знать, что его владениенезаконно (недобросовестный владелец),возврата или возмещения всех доходов,которые это лицо извлекло или должно былоизвлечь за все время владения; отдобросовестного владельца возврата иливозмещения всех доходов, которые он извлекили должен был извлечь со времени, когда онузнал или должен был узнать онеправомерности владения или получилповестку по иску собственника о возвратеимущества. Владелец, какдобросовестный, так и недобросовестный, всвою очередь вправе требовать отсобственника возмещения произведенных имнеобходимых затрат на имущество с тоговремени, с которого собственникупричитаются доходы от имущества. Добросовестный владелец вправе оставить засобой произведенные им улучшения, если онимогут быть отделены без поврежденияимущества. Если такое отделение улучшенийневозможно, добросовестный владелец имеетправо требовать возмещения произведенныхна улучшение затрат, но не свыше размераувеличения стоимости имущества. Поскольку К.Л.В. вселилась в квартиру,принадлежащую Я.Э.С., и произвела в квартиреремонт с согласия последнего, основнойдоговор между сторонами заключен не был,ввиду увеличения цены договора продавцом,то суд, с учетом статьи 1102 Гражданскогокодекса РФ, пришел к обоснованному выводу отом, что К.Л.В. вправе требовать возмещенияпроизведенных ею затрат на неотделимыеулучшения спорной квартиры с Я.Э.С., которыйнеосновательно обогатился на указаннуюсумму.При передаче продавцом покупателюнедвижимости, не соответствующей условиямдоговора продажи недвижимости о еекачестве, покупатель вправе отказаться отисполнения договора и потребовать возвратауплаченной за товар денежной суммыИ.Ю.Н.обратился в суд с иском к Ф.Н.Н. и Ф.К.Н. орасторжении предварительного договоракупли-продажи жилого дома, обосновывая своитребования тем, что он заключил сответчиками договор, по условиям которогоФ-ны обязались продать, а он обязался купитьдом и земельный участок за 700000 руб., срокзаключения основного договора сторонамибыл определен. В качестве аванса И.Ю.Н.передал продавцам 500000 руб., оставшуюсясумму 200000 руб. должен передать послеоформления Ф-ми земельного участка иоформления основного договора. Послезаключения предварительного договора И.Ю.Н.с семьей вселился в приобретаемый дом.Через некоторое время он обнаружилсущественные скрытые недостатки, которыеему не были известны при заключениидоговора: водопроводная и канализационнаясети неисправны, требуют капитальногоремонта, в наружной стене дома имеетсятрещина. Решением Марксовскогогородского суда Саратовской областипредварительный договор, заключенный междусторонами, расторгнут, с Ф.Н.Н. и Ф.К.Н. впользу И.Ю.Н. взыскана денежная сумма,уплаченная по договору и понесенныерасходы. В соответствии со статьей 450Гражданского кодекса РФ по требованиюодной из сторон договор может быть измененили расторгнут по решению суда только присущественном нарушении договора.Существенными признается нарушениедоговора одной из сторон, которое влечетдля другой стороны такой ущерб, что она взначительной степени лишается того, на чтобыла вправе рассчитывать при заключениидоговора. В силу статьи 557 того жекодекса, в случае передачи продавцомпокупателю недвижимости, несоответствующей условиями договорапродажи недвижимости о ее качестве,применяются правила статьи 475 настоящегоКодекса, за исключением положений о правепокупателя потребовать замены товараненадлежащего качества на товарсоответствующий договору. Согласнопункту 2 статьи 475 Гражданского кодекса РФ, вслучае существенного нарушения требованийк качеству товара (обнаружениянеустранимых недостатков, недостатков,которые не могут быть устранены безнесоразмерных расходов или затрат времени,или выявляются неоднократно, либопроявляются вновь после их устранения, идругих подобных недостатков) покупательвправе по своему выбору в том числеотказаться от исполнения договоракупли-продажи и потребовать возвратауплаченной за товар денежной суммы. Поскольку судом установлено, что дом,который намеревался купить Игнатов Ю.Н.имеет существенные недостатки, возникшиедо заключения предварительного договора, аименно имеет трещину в наружной стенеторцевого фасада, вызванную подтоплениемводами из водопроводной и канализационнойсетей, которые находятся внеудовлетворительном состоянии, требуюткапитального ремонта стоимостью работ 201172рубля, что составляет почти 1/3 часть отстоимости дома, то суд пришел к правильномувыводу о том, что предварительный договорподлежит расторжению с взысканием в пользуистца уплаченной при заключениипредварительного договорасуммы.Предварительный договоркупли-продажи недвижимого имущества,заключенный с нарушением требованийзакона, является недействительным и всеполученное по такому договору подлежитвозврату другой стороне
Д.Г.М. обратился всуд с иском к районному потребительскомуобществу о признании права собственностина нежилые помещения, взыскании неустойкиза неисполнение условий договоракупли-продажи. Исковые требованиямотивированы тем, что между истцом иответчиком заключен предварительныйдоговор купли-продажи нежилых помещений, поусловиям
Источник: //www.lawmix.ru/obsh/21983
Предварительный договор: законодательство и судебная практика
Идрышева Сара Кимадиевна
Д.ю.н., профессор АО «Университет КазГЮУ
имени М.С. Нарикбаева»
Поводом для появления данной работы послужила обстоятельная, написанная четким, доступным даже для среднестатистического обывателя языком, статья академика НАН РК, д.ю.н., профессора Сулейменова М.К. «Преддоговорные отношения», значительное место в которой посвящено предварительному договору[1].
Суть предварительного договора выражена Майданом Контуаровичем кратко, в виде тезисов, следующим образом: «Отношения, возникающие в случае заключения предварительного договора, – это правовые отношения в чистом виде. Из предварительного договора возникает одно-единственное обязательство – заключить основной договор»[2].
Приведенные им положения – это аксиома, не требующая доказательств.
Формально-юридический анализ текста статьи 390 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – ГК РК) «Предварительный договор» дает основания утверждать, что содержание ее сконструировано в виде императивных норм, не влекущих двоякое их толкование любым заинтересованным лицом.
Несмотря на изложенное, практика применения норм о предварительном договоре участниками гражданского оборота (как юридическими, так и физическими лицами), а также судебная практика с очевидностью свидетельствуют о наличии системных ошибок как при заключении и исполнении данного вида договора, так и при разрешении споров по данной категории дел.
Так, граждане М. и К. 18 ноября 2016 г. заключили нотариально удостоверенный «Предварительный договор», по условиям которого гр-н М. в день подписания договора передает жилой дом стоимостью 9 млн тенге, на право владения и пользования «по своему усмотрению» гр-ну К., который уплачивает в тот же день в качестве аванса 3 млн тенге «Стороне-1», т.е. собственнику дома.
С этой же даты «Сторона-2» вселяется в дом, несет бремя оплаты коммунальных расходов, бремя содержания жилого дома, в том числе приобретает право проведения текущего ремонта, но без права проведения капитального ремонта дома. По условиям «Предварительного договора» стороны обязались заключить основной договор купли-продажи жилого дома не позднее 1 мая 2017 года.
Однако к указанному сроку гражданин К. оставшуюся сумму в 6 млн тенге оплачивать отказался, мотивируя отсутствием у него денег. 21 июня 2017 г. фактическим продавцом ему вручено уведомление с требованием о выселении и возврате дома.
Поскольку добровольно данное требование исполнено не было, собственник дома обратился в суд с иском о принудительном выселении ответчика и возмещении имущественного вреда, причиненного в результате незаконного проведения капитального ремонта, связанного с переоборудованием покупателем комнат и иных помещений, а также повреждением инженерных коммуникаций, оцененного истцом в размере 4 421 820 тенге.
Суд первой инстанции, ни на йоту не усомнившись в правильности правовой квалификации простыми гражданами и нотариусом рассматриваемого договорного правоотношения, рассмотрел данное гражданское дело как спор, возникший из предварительного договора[3].
Между тем, как явствует из материалов дела, рассматриваемый договор никак не может быть квалифицирован как предварительный.
Это классический договор купли-продажи, по которому продавец передал покупателю объект договора – жилой дом, а покупатель в соответствии с достигнутым на момент заключения сделки соглашением сторон принял дом по акту приема-передачи, оплатил 1/3 часть стоимости покупаемого им объекта, а оставшуюся сумму обязался оплатить к обусловленному сторонами сроку – 1 мая 2017 года.
Для полноты квалификации отметим, что данный договор относится к условным сделкам, т.к. момент перехода права собственности от продавца к покупателю был обусловлен датой оплаты оставшейся суммы от цены продаваемого имущества (ст. 238 ГК РК).
В связи с невыполнением покупателем данного условия, продавец предъявил иск о расторжении договора на основании имевшего место факта невыполнения покупателем условия о моменте исполнения им обязанности о полной оплате стоимости товара по договору купли-продажи, а не по предварительному договору. Тем самым, все действия сторон подпадают под признаки сделки, регламентированной п.1 статьи 406 ГК РК, а не статьи 390 ГК РК.
В соответствии с п.6 ст.390 ГК РК, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В рассматриваемой спорной ситуации отсутствуют оба основания для прекращения предварительного договора: ни одна из сторон на направила другой стороне предложение/требование о заключении основного договора, в то же время при наступлении указанного в Договоре срока, а именно до 1 мая 2017 года, ими не был заключен договор «купли-продажи жилого дома».
Исходя из фактических обстоятельств, несмотря на обозначение в Договоре участников сделки «сторона 1» и «сторона 2», фактический покупатель продолжает фактически проживать в купленном, но частично оплаченном им доме, а фактический продавец, не получивший в предусмотренный Договором срок остальную сумму в счет оплаты стоимости объекта договора купли-продажи (основного договора), в полном соответствии с положениями Главы 25 ГК РК требует расторжения ранее заключенного договора купли-продажи и возврата объекта договора путем принудительного выселения покупателя из занятого им объекта договора.
В результате ошибочного посыла логически неверным является и предмет заявленного иска, и решение суда. Предметом иска в данном случае являлись: выселение покупателя, т.е.
расторжение договора купли-продажи, а также возмещение предстоящих имущественных расходов истца на приведение продаваемого дома в прежнее состояние и ремонт поврежденной покупателем системы водоснабжения.
Оба эти требования выходят далеко за пределы предварительного договора, являются стандартными требованиями, вытекающими из сделок купли-продажи, а не из предварительного договора.
В случае нарушения условий предварительного договора стандартными требованиями являются: понуждение к заключению основного договора; возмещение убытков, понесенных сторонами в результате совершения действий по подготовке к заключению основного договора.
Например, по одному из дел сторона, являющаяся будущим продавцом, обязалась принять меры по освобождению будущего объекта договора (жилого дома) от обременения залогом, с тем, чтобы к моменту заключения основного договора дом был свободен от обременений и иных прав третьих лиц. Уплата стоимости части или всего объекта, передача объекта основного договора не могут входить в содержание договорного правоотношения, именуемого предварительным договором.
Источник: //www.zakon.kz/4949030-predvaritelnyy-dogovor-zakonodatelstvo.html
Предварительный договор купли-продажи недвижимости
Предварительный договор — это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.
В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.
Что вы узнаете
Скачать бланкПосмотреть образец
- Договор должен быть в той же форме, что и основной.
- Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться заранее.
Форма договора.
Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.
Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:
- Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
- Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.
Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.
До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.
предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.
Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.
Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.
Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.
На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.
Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.
Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом.
Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м2, строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33».
Для описания объекта недвижимости используйте любые уже известные координаты: данные участка, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерную площадь.
Как экономить, меньше тратить и больше зарабатыватьРассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю
Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.
Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.
Стороны часто совершают ошибки при подписании преддоговора: не соблюдают его форму, нечетко прописывают объект недвижимости, путают задаток и аванс, платят по преддоговору большую часть цены, забывают согласовать цену квартиры или другие важные вещи, о которых придется заново договариваться в основном договоре или обращаться в суд. Такие просчеты могут привести к кардинально разным последствиям: от признания договора незаключенным до признания его основным договором купли-продажи.
Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить преддоговор в правильной форме, а если нужно — нотариально заверить его.
Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.
Не надо забывать и про другие важные условия договора:
- Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
- Срок передачи квартиры после подписания договора.
- Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
- Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
- Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.
Чем больше условий будет согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.
Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор могут признать основным, а не предварительным.
Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.
гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.
Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.
Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.
Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не сам договор купли-продажи. Его подписание не гарантирует покупателю, что квартира или дом достанутся именно ему или вообще будут проданы.
Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Есть две основные причины, по которым преддоговор могут признать незаключенным:
- Не соблюдена его форма.
- Не согласованы все обязательные условия.
Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.
Если из преддоговора непонятно, какая именно квартира продается, считается, что предмет будущей сделки не согласован, как и преддоговор. Поэтому недостаточно написать в предварительном договоре, что «стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в доме 15 на ул. Зоологическая».
Писать нужно, например, так: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, дом 15, квартира 1876, кадастровый номер: 77:77:254:817:630, общей площадью 38,5 м2».
Хотя достаточно будет и одного кадастрового номера — этого хватит для идентификации квартиры.
Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким покупателям уже пообещал квартиру.
Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.
Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных.
За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.
Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.
Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма.
Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного.
Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.
В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь.
Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора».
За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.
Предварительный договор прекращает действовать, если:
- Прошел срок, прописанный в договоре, а основной договор стороны так и не заключили, и ни одна из сторон этого не потребовала.
- Стороны заключили основной договор.
- Стороны расторгли преддоговор.
По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.
Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов по причинам, которые никак не зависят от сторон и которые нельзя было предвидеть, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.
Покупателю стоит защитить себя и оставить право на расторжение преддоговора в случаях, если:
- Банк не одобрит покупателю выбранную квартиру.
- Возникнут трудности с документами на недвижимость, из-за которых покупка квартиры сильно затянется. Например, если банк потребует узаконить перепланировку и получить новые технические документы, и это займет больше времени, чем действует одобрение кредита.
- Обнаружатся какие-то другие проблемы с квартирой, из-за которых купить ее невозможно. Например, если орган опеки и попечительства не даст согласие на продажу квартиры, если доля принадлежит несовершеннолетнему.
Источник: //journal.tinkoff.ru/guide/pre-sale/