судья Ковалевская В. В.
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам вого суда в составе:
Председательствующего судьи Иванова А. В.
судей краевого суда Смолякова П. Н.
Щаповой И. А.
при секретаре Семёновой Ю. Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Чите гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании права собственности на автомобиль,
по кассационной жалобе представителя истца по доверенности Максимова М. В.,
на решение Железнодорожного районного суда от , которым постановлено, в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании сделки купли-продажи автомобиля УАЗ 315519, 2004 года выпуска, идентификационный номер (VIN) , двигатель №, кузов № состоявшейся, признании за ФИО1 права собственности на автомобиль УАЗ 31519, 2004 года выпуска, идентификационный номер (VIN) , двигатель №, кузов № отказать полностью.
Заслушав доклад судьи краевого суда Иванова А. В., судебная коллегия
установила:
ФИО1 обратился в суд с иском, ссылаясь на то, что между ним и ФИО2 был заключен договор купли-продажи автомобиля.
Согласно данному договору ответчик продал, а истец купил автомобиль УАЗ 31519, 2004 года выпуска, идентификационный номер (VIN) , двигатель №, кузов № рублей, что подтверждается распиской ответчика, нотариально удостоверенной доверенностью, выданной на имя истца на право управления и распоряжения автомобилем.
В настоящее время надлежащим образом оформить сделку купли-продажи данного автомобиля не представляется возможным, в связи с судебным разбирательством по делу о разделе совместно нажитого имущества между супругами ФИО3 и ФИО2.
Ссылаясь на фактическое исполнение договора купли-продажи автомобиля, истец просил признать сделку купли-продажи автомобиля УАЗ 31519, 2004 года выпуска, идентификационный номер (VIN) , двигатель №, кузов № состоявшейся; признать за ним право собственности на автомобиль УАЗ 31519, 2004 года выпуска, идентификационный номер (VIN) , двигатель №, кузов №.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель истца Максимов М. В.
с решением суда не согласен, просит его отменить, исковые требования удовлетворить, считает, что основания для признания сделки не заключенной отсутствуют, так как договор купли-продажи, по которому продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить определенную денежную сумму, был фактически исполнен. Факт исполнения сделки подтверждается распиской в получении денежных средств за автомобиль, написанной и подписанной ответчиком ФИО2, а также нахождением автомобиля у истца. Ответчик во исполнение совершенной сделки выдал истцу нотариально удостоверенную доверенность на право управления и распоряжения указанным автомобилем. Срок исковой давности может быть применен только в случае нарушения права, поэтому применение судом исковой давности в приведённом случае недопустимо. Кроме того, иски о признании права собственности тождественны негаторным искам, на которые в силу в силу абзаца 5 ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется.
Истец ФИО1, ответчики ФИО2, ФИО3 в суд апелляционной инстанции не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца по доверенности Максимова М. В., поддержавшего апелляционную жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. п. 3 – 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, а также нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции в апелляционном порядке.
Такие нарушения судом первой инстанции допущены.
Разрешая спор, и, отказывая в иске, Суд первой инстанции применил ст. 199 ГК РФ и отказал ФИО1 в иске в том числе по приведённому основанию.
С данным выводом суд апелляционной инстанции не может согласиться исходя из следующего.
В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Из материалов дела следует, что спорное имущество с момента передачи и до настоящего времени находится у ФИО1. Данным имуществом он владеет и пользуется. Его право владения и пользования автомобилем в вышеуказанный период времени никем не нарушено. Поэтому у суда первой инстанции не имелось оснований полагать о пропуске истцом срока исковой давности и отказа в иске по данному основанию.
В соответствии со ст. 153, ч. 1 ст. 158, п. 2 ч. 1 ст. 161 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).
Сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, – независимо от суммы сделки должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.
Положения ст. 162 ГК РФ позволяют лицу в подтверждение сделки и ее условий приводить письменные и другие доказательства.
Так из материалов дела следует, что факт заключения договора купли-продажи автомобиля подтверждается письменной распиской ФИО2 ФИО1 в получении покупной цены за автомобиль в сумме руб. (л.д. 7).
ФИО2 выдана ФИО1 нотариально удостоверенная доверенность предоставляющая последнему право распоряжения автомобилем (л.д. 6).
В суде первой инстанции ФИО2 не отрицал того обстоятельства, что между ним и ФИО1 был заключён договор купли-продажи автомобиля.
Приведённые выше доказательства являются допустимыми и указывают на то, что воля ФИО2 была направлена на отчуждение автомобиля, а воля ФИО1 на его приобретение, что является основанием для признания сделки купли-продажи автомобиля состоявшейся.
Поэтому у суда не имелось оснований полагать о бездоказательности доводов ФИО1 о заключении между ним и ФИО2 договора купли-продажи автомобиля.
Доказательств того, что при заключении сделки ФИО1 знал о несогласии ФИО3 на отчуждение автомобиля, последней суду не представлено, что в силу ч. 1 п. 2 ст. 35 СК РФ даёт основание полагать, что при совершении сделки по распоряжению общим имуществом супругов ФИО2 действовал с согласия ФИО3.
На основании вышеизложенных обстоятельств решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.
При этом судебная коллегия считает возможным принять новое решение о признании сделки купли-продажи автомобиля УАЗ 31519, 2004 года выпуска, идентификационный номер (VIN) , двигатель №, кузов № состоявшейся; признать за ФИО1 право собственности на автомобиль УАЗ 31519, 2004 года выпуска, идентификационный номер (VIN) , двигатель №, кузов №.
Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ в пользу ФИО1 с ФИО2 и ФИО3 подлежит взысканию в равных долях возврат уплаченной истцом государственной пошлины, что составит по руб..
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Железнодорожного районного суда от отменить.
Принять по делу новое решение.
Признать сделку купли-продажи автомобиля УАЗ 31519, 2004 года выпуска, идентификационный номер (VIN) , двигатель №, кузов № между ФИО1 и ФИО2 состоявшейся.
Признать за ФИО1 право собственности на автомобиль УАЗ 31519, 2004 года выпуска, идентификационный номер (VIN) , двигатель №, кузов №.
Взыскать в пользу ФИО1 с ФИО2, ФИО3 возврат государственной пошлины по руб. с каждого.
Председательствующий: Иванов А. В.
Судьи: Смоляков П. Н.
Щапова И. А.
Источник: http://www.gcourts.ru/case/7044210
Содержание
Признание состоявшейся сделки недействительной в судебной практике
Анастасия Волкова, юрист
На сегодняшний день тема споров между сторонами в сделках с недвижимостью по вопросам признания их недействительными является практически неиссякаемой, не теряя при этом актуальности.
Анализируя судебную практику по категории дел, которые связаны с заключением сделок, становится ясно, что наиболее популярны споры, имеющие отношение к недвижимому имуществу.
Что касается участников гражданских правоотношений (сторон в сделке), то они стали охотнее прибегать к защите своих нарушенных прав и охраняемых законом интересов в суде.
Их опыт может быть весьма полезен для практикующих специалистов в области юриспруденции.
Данная статья содержит некоторые факты по признанию состоявшейся сделки недействительной, обладающие немаловажным значением как для рядовых граждан, так и для более опытных юристов.
Сроки исковой давности
Вопросам о сроках давности уделяется значительное внимание. По общему правилу, отсчёт срока давности при наличии споров о признании ничтожных сделок недействительными осуществляется непосредственно с того самого дня, когда лицу становится известно, что его право нарушено.
Подобные дела подлежат судебному рассмотрению в общем порядке в соответствии со ст. 181 ГК РФ (это 3 года с даты начала выполнения заключённой сделки).
К примеру, администрация, представляющая интерес своего несовершеннолетнего подопечного, обратилась в суд с иском. Представитель администрации требовал признать недействительным в силу его ничтожности договор, по которому была продана доля несовершеннолетнего на жильё (часть квартиры, принадлежащая его опекуну), подписанного в 2005 г.
По решению суда иск удовлетворён. Суд отклонил просьбу ответчика применить последствия пропущенного срока исковой давности, сославшись на то, что представители администрации выявили нарушение права при обследовании жизненных условий подопечного в 2010 г.
Заверенное согласие супруга и его роль при сделках с недвижимым имуществом
Ст. 35 Семейного кодекса РФ предусматривает в том числе, что для совершения сделки кем-то из супругов касательно распоряжения недвижимостью ему необходимо получить согласие второго супруга, заверенное нотариально.
Верховный суд РФ подходит к рассмотрению дел о признании таких сделок недействительными по-разному.
В Определении Верховного суда от 14.01.2005 идёт речь о том, что ст. 35 СК РФ касается правоотношений мужа и жены, однако не регламентирует правоотношения прочих сторон гражданского оборота. К последним следует применять п. 3 ст. 253 ГК РФ, то есть каждый из собственников в общей долевой собственности может вступать в сделки и распоряжаться этим имуществом.
Если один из них вступает в сделку по распоряжению совместным имуществом, она может быть признана недействительной исключительно в связи с требованиями остальных собственников из-за отсутствия у этого лица правомочности и наличия доказательств того, что другой стороне это известно.
Тем не менее, из этого правила нередко встречаются исключения. На сегодняшний день Верховный суд РФ (Определение от 06.12.2011) отмечает, что ст. 35 СК РФ не устанавливает обязанности супруга-истца доказывать то, что при совершении такой сделки другая сторона знала о том, что подобное согласие отсутствует.
Так, на практике встречается правовая позиция, согласно которой спор разрешается следующим образом. Если ответчик докажет, что супруг, чьё согласие не получено, был осведомлён и не возражал против сделки, иск о признании её недействительной не удовлетворят, так как происходит злоупотребление правом истца (ст. 10 ГК РФ).
В качестве показательного примера — дело из архива Чернянского райсуда.
С. и Д. подписали предварительный договор и условились о подписании основного договора (покупка дома и участка земли). До подписания основного договора состоялась передача суммы, зафиксированной предварительной договорённостью от С. в пользу Д.
Суд обязал Д. заключить основной договор с С.
По итогам его подписания С. получил отказ в госрегистрации договора и отчуждения права собственности, так как не представил нотариально удостоверенного согласия на проведение сделки от супруга продавца (А.).
А. подал встречный иск, требуя признания договора, как заключённого без его согласия, недействительным (исковые требования С. сводились к регистрации договора и передаче права собственности).
Решением суда изначальные требования по иску удовлетворены.
Суд в этом случае правомерно указал на факт не только присутствии истца по встречному иску на подписании первичного договора, но и то, что он собственноручно пересчитывал полученные деньги. Стоит отметить, что вышеуказанные доводы суда заслуживают внимания, так как истец де-факто согласился на сделку, подтвердив это собственной деятельностью.
Недействительность сделки: чужое незаконное владение
Приобретение имущества у лица, не имеющего прав на его отчуждение, даёт собственнику имущества право на обращение с иском касательно истребования его у незаконного приобретателя (ст. 301-302 ГК РФ). Если в этом случае подан иск о признании недействительной сделки, рассматривая спор, суд обязан учитывать нормы вышеуказанных статей согласно п. 35 Постановления Пленума.
Б. и Д. выкупили часть квартиры и земельный участок будучи в браке. Не заручившись заверенным в надлежащем порядке согласием супруги, Д. реализовал свою часть в недвижимости Ч. (договор купли-продажи), в свою очередь, Ч. перепродал её И. по той же стоимости.
Октябрьский райсуд г. Белгорода произведённые сделки признал недействительными, кассационная инстанция оставила без изменения данное решение.
Судебная коллегия подтверждает, что судом учтены ст. 301-302 ГК РФ и сделан правомерный вывод о том, что сделка недействительна, а ответчик является недобросовестным покупателем.
Судом также правильно подмечено, что стоимость, указанная в обозначенных договорах, в 10 раз меньше, чем в других документах (меньше инвентаризационной и кадастровой, ответчики не предъявили доказательств оплаты, а второй договор был подписан менее чем через месяц по заключении первичного договора.
Совершённая для видимости сделка с недвижимостью — ничтожна
Решением суда взыскана определённая сумма с Ч. в пользу К. Должник произвёл отчуждение своих долей на жильё, подарив их родителям после того, как было возбуждено исполнительное производство.
По решению суда, произведённые договоры дарения признаны недействительными в качестве сделок без соответствующих намерений и наступления правовых последствий.
Таким образом, суд правомерно учёл тот факт, что соответствующие правовые последствия по их результатам не наступили, участники продолжают иметь те же по сути правоотношения и существовавшую до их совершения ситуацию (лица живут в том же жильё, уплачивают коммунальные платежи и пр.).
Родство граждан, которые вступили в эту сделку, также свидетельствует о том, что намерения де-факто изменить свои права и обязанности должник не имел. Осуществление спорных сделок происходило исключительно де-юре, чтобы послужить незаконному сокрытию его имущества, которое в первую очередь было бы подвергнуто взысканию по его задолженности.
В качестве послесловия
На основе изложенных выше примеров из судебной практики по признанию состоявшихся сделок недействительными можно извлечь полезные выводы.
В целом анализ судебных споров позволяет сделать вывод о том, что законодательство отражается в условиях современной действительности не всегда.
Механизмы защиты прав и интересов участников сделок с недвижимостью в судебных спорах по вопросам признания сделок недействительными по сей день выступают в судебной практике достаточно щекотливой темой.
Подобное положение создаётся за счёт распространённых ошибок, допускаемых как сторонами, не соблюдающими или неправильно применяющими нормы материального права, так и судами, в свою очередь не принимающими к сведению сложившуюся практику по определённым вопросам.
Тем не менее, участники правоотношений обладают широким спектром средств своей правовой защиты, при использовании которых они могут эффективно отстоять в рамках судебного разбирательства собственные нарушенные права и интересы.
Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?673
Постановление президиума верховного суда рф от 18.08.93
Шипин обратился в суд с иском к Курбатову (оба жителя Москвы) о признании договора купли-продажи дома в с. Красное Переславского района Ярославской области от 20 октября 1988 г. недействительным и о выселении его из этого дома по тем основаниям, что он как собственник дома этого договора с Курбатовым не заключал и его не подписывал.
Курбатов в свою очередь предъявил иск к Шипину о признании сделки купли-продажи упомянутого дома от 30 июня 1987 г. действительной.
Решением Переславского районного народного суда Ярославской области (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Ярославского областного суда) иск Шипина удовлетворен частично: договор купли-продажи дома от 20 октября 1988 г. признан недействительным, а в иске о выселении Курбатова отказано; иск Курбатова о признании сделки купли-продажи жилого дома от 30 июня 1987 г. действительной удовлетворен.
Президиумом Ярославского областного суда, а затем определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ оставлены без удовлетворения протесты заместителя Генерального прокурора РФ об отмене судебных постановлений.
Заместитель Генерального прокурора РФ внес аналогичный протест в Президиум Верховного Суда РФ.
Президиум Верховного Суда РФ 18 августа 1993 г. оставил протест без удовлетворения, указав следующее.
Как видно из материалов дела, 30 июня 1987 г. между Шипиным и Курбатовым состоялась сделка, касающаяся принадлежавшего Шипину на праве собственности домовладения в с. Красное Переславского района Ярославской области.
Шипин утверждал, что с Курбатовым был заключен договор аренды дома, Курбатов в свою очередь, – что имел место договор купли-продажи дома, который лишь не был надлежаще оформлен и зарегистрирован, как того требует ч. 2 ст.
239 ГК, в исполкоме сельского Совета народных депутатов, поскольку по действовавшим в то время нормативным актам не допускалась продажа жилых домов в сельской местности гражданам, проживающим в городах.
Переславский районный народный суд, признав состоявшуюся 30 июня 1987 г. сделку купли-продажи дома между Шипиным и Курбатовым действительной, сослался как на доказательства заключения договора купли-продажи дома на расписку Шипина от 30 июня 1987 г., подтвержденную его супругой Беляевой и сыном Шипиным С., о получении от Курбатова 2500 руб.
за дом, на завещание Шипина на дом на имя Курбатова от 30 июня 1987 г., на факт внесения Курбатовым в течение четырех лет страховых платежей за дом, на фактическое пользование им с 1988 года домом и земельным участком. Вывод суда не противоречит ч.2 ст.
47 ГК, в соответствии с которой при исполнении одной из сторон полностью или частично сделки, требующей нотариального удостоверения, от оформления которой уклоняется другая сторона, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной при условии, что она не содержит ничего противозаконного.
Вывод суда соответствует и действовавшему на время вынесения решения распоряжению Совета Министров РСФСР от 18 января 1989 г.
N 45-р, в соответствии с которым ранее заключенные договоры купли-продажи домов в сельских населенных пунктах для сезонного или временного проживания регистрируются в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов с соблюдением условий отчуждения жилого дома, а в случае отказа одной из сторон от регистрации ранее заключенного договора споры рассматриваются в установленном порядке, т.е. судом. Поскольку суд установил, что собственник дома – Курбатов, он обоснованно отказал в иске Шипину о выселении собственника из своего же дома.
С выводами суда первой инстанции согласились все последующие судебные инстанции.
В протесте подвергается сомнению факт заключения 30 июня 1987 г. договора купли-продажи домовладения между Шипиным и Курбатовым и указывается,что одним из обязательных условий заключения такого договора является цена, которая сторонами не была определена. Однако такое утверждение противоречит материалам дела.
Из расписки Шипина от 30 июня 1987 г. и объяснений сторон в судебном заседании следует, что Шипин получил от Курбатова за дом 2500 руб. То обстоятельство, что на день совершения сделки страховая стоимость домовладения составляла 6182 руб.
, не свидетельствует об отсутствии цены в заключенном договоре купли-продажи от 30 июня 1987 г. В соответствии со ст. 92 ГК собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом в пределах, установленных законом.
Поэтому собственник вправе определять стоимость продаваемого имущества по своему усмотрению. Цену продаваемого домовладения в 2500 руб. по состоянию на 30 июня 1987 г. Шипин установил сам.
Ссылка в протесте на то, что нельзя признать показания свидетеля Е.
, на которые сослался суд в решении, объективными, поскольку она, будучи секретарем сельского Совета, удостоверила фиктивный договор купли-продажи домовладения между Шипиным и Курбатовым от 20 октября 1988 г.
, не может служить поводом к отмене судебных постановлений, так как в деле имеются письменные доказательства заключения между теми же участниками сделки договора от 30 июня 1987 г. о купле-продаже дома и ничем эти доказательства не опровергнуты.
Необоснован довод протеста и о том, что нуждаются в дополнительной проверке объяснения Шипина: неоднократно бывал в течение 1988 – 1991 годов в своем доме с целью проверки его состояния и сохранности другого имущества, а также объяснения Курбатова о проведенных им ремонтных работах в доме, а также, что он обрабатывал земельный участок, поскольку эти обстоятельства сами по себе не подтверждают и не опровергают факт заключения договора купли-продажи дома.
Не может служить поводом к отмене судебных постановлений ссылка в протесте на тяжелое состояние здоровья Шипина на день заключения сделки купли-продажи дома.
Шипин ни в исковом заявлении, ни в объяснениях в судебном заседании, ни в жалобах не ссылался на свое тяжелое состояние здоровья как на обстоятельство, которое могло неблагоприятно повлиять на его действия при заключении этой сделки.
Более того, во время ее заключения присутствовали его супруга и сын, которые своими подписями подтвердили осознанность действий Шипина.
Что же касается договора купли-продажи спорного домовладения, заключенного 20 октября 1988 г. и удостоверенного секретарем сельского Совета, то он обоснованно признан решением суда недействительным, поскольку был оформлен в отсутствии Шипина, подпись за которого в договоре поставил Курбатов. Эти обстоятельства подтвердили в судебном заседании Курбатов и свидетель Е.
\r
Источник: https://zakonbase.ru/content/base/30817/?print=1
Сделки: условия заключения и последствия не соблюдения условий
Сделкам в гражданском праве всегда уделялось особое внимание из-за их значимости, так как играют значительную роль в хозяйственной сфере нашей жизни.
За последнее время гражданский оборот в Казахстане претерпел значительные изменения.
В период совершенствования рыночной экономики сделки играют еще более важную роль, поэтому рассмотрение сделок является действием актуальным и будет таковым в будущем.
Практика применения различных положений Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее — ГК) судами общей юрисдикции всегда привлекала к себе особое внимание. Гражданское право служит регламентации товарно-денежных и иных отношений, участники которых выступают равными, самостоятельными и независимыми субъектами.
Главным юридическим средством определения содержания отношений между вышеуказанными субъектами являются сделки. Именно сделки — то правовое средство, при помощи которого социально и экономически равноправные и самостоятельные субъекты устанавливают свои права и обязанности, т.е. юридические пределы свободы поведения.
Сделки играют в общественной жизни многогранную роль. Поэтому в гражданском праве действует принцип допустимости — действительности любых сделок, не запрещенных законом, которые обеспечивают на надлежащем уровне гражданский оборот в условиях современной рыночной экономики.
Определенную актуальность данной теме придает то обстоятельство, что сделки служат одним из самых распространённых оснований возникновения гражданских прав и обязанностей, перечень которых предусмотрен статьей 8 ГК. Кроме того, в отличие от других юридических фактов, они более всего соответствуют началам диспозитивности гражданско-правового регулирования общественных отношений.
Постановка и содержание проблемы. Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав или обязанностей.
Действительность сделки означает признание за ней качеств юридического факта, порождающего тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки. Для действительных сделок, прежде всего, необходимо, чтобы ее субъекты (субъект) обладали правоспособностью и необходимым для данной сделки объемом дееспособности.
Необходимо, чтобы сделка была совершена в установленной законом форме. Под формой сделки понимается способ выражения воли ее сторон. Соблюдение формы сделки необходимо для признания ее действительной, а также четкой фиксации прав и обязанностей участников сделки, что облегчает ее исполнение и разрешение возможных споров.
Законность, правомерность сделки является одним из основных условий ее действительности.
Таким образом, сделка признается действительной и приводит к установлению, изменению или прекращению гражданских прав или обязанностей, на которые были направлены действия физических и юридических лиц, если: по своему содержанию она соответствует требованиям закона или иным правовым актам; участники сделки в должной мере правосубъектны, т.е.
обладают правоспособностью и необходимым для данной сделки объемом дееспособности; воля участников сделки формировалась в нормальных условиях, на нее не оказывалось постороннее влияние, извращающее ее содержание, т.е. они обладают свободной волей; волеизъявление выражено участниками (субъектами) в требуемой законом или соглашением форме.
Для совершения наиболее существенных и важных сделок закон устанавливает нотариальное удостоверение и государственную регистрацию, которые являются обязательными лишь в случаях, прямо предусмотренных в нем.
Нотариальная форма сделки может иметь место, если это предусмотрено законом либо соглашением сторон.
В законодательстве предписания о необходимости совершения сделки в нотариальной форме встречаются нечасто и, как правило, относятся к сделкам, касающимся наиболее значимого имущества.
По соглашению субъектов нотариальному удостоверению может быть подвергнута любая сделка, даже если для нее не установлена законом обязательная нотариальная форма.
Многие сделки, даже будучи совершенными в надлежащей форме, сами по себе не порождают гражданские права и обязанности.
Данные юридические последствия могут появиться только при соединении сделки с такими юридическими фактами, как государственная регистрация сделки или государственная регистрация прав на имущество.
Сделки, подлежащие в соответствии с законами Республики Казахстан государственной регистрации, считаются совершенными после их регистрации, если иное не предусмотрено законами Республики Казахстан.
К примеру, сделки по отчуждению жилища могут быть совершены как в простой письменной форме, так и нотариально удостоверены. Когда сделка купли-продажи жилища нотариально удостоверена, никаких проблем у покупателя с ее регистрацией не возникает.
Если сделка купли-продажи жилища совершена с соблюдением простой письменной формы, то есть в виде простого письменного договора, подписанного сторонами, и никто не оспаривает факта ее совершения, ее содержания или исполнения, она является действительной.
Однако в таких случаях у покупателя могут возникнуть сложности с регистрацией права собственности на приобретенное жилище.
Так, если представленная на регистрацию сделка нотариально не удостоверена, то регистрирующий орган обязан проверить подлинность подписи лиц, совершивших сделку (уполномоченных их представителей), их дееспособность (правоспособность), а также соответствие их воли волеизъявлению. Следовательно, это норма закона предполагает явку в регистрирующий орган, как покупателя, так и продавца одновременно.
Согласно статье 154 ГК, если сделка, требующая нотариального удостоверения, фактически исполнена сторонами или одной из сторон, по своему содержанию не противоречит законодательству и не нарушает прав третьих лиц, суд по заявлению заинтересованной стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
Абзац 3 пункта 8 нормативного постановления Верховного Суда Республики Казахстан от 28 июня 2002 года №13 «О судебной практике по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение» закрепляет, что факты владения, пользования и (или) распоряжения автотранспортными средствами и любым другим имуществом, приобретенными по сделке, не оформленной в соответствии с законодательством, также не могут быть установлены. В этом случае заявитель вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности или признании сделки, состоявшейся на общих основаниях.
Нормативным постановлением Верховного Суда Республики Казахстан от 16 июля 2007 года №5 «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище» также предусмотрена возможность признания сделки действительной судом.
Анализ судебной практики показал, что при принятии исковых заявлений о признании договоров купли-продажи жилых помещений действительными, когда продавцы выехали за пределы Республики Казахстан или того населенного пункта, где находится спорное жилое помещение, либо умерли, существует различная практика в указании данных о месте жительства или нахождения ответчиков.
На наш взгляд, наиболее правильной усматривается практика судов, когда истцы, купившие жилые помещения у собственников, с которыми не успели надлежащим образом оформить сделку, и которых к моменту обращения в суд нет в живых, в качестве ответчика указывать местный исполнительный орган, уполномоченный управлять жилищным фондом.
В исковых заявлениях к продавцу жилища о признании сделки купли-продажи жилого помещения действительной должно быть указано, с кем и когда была совершена сделка, когда и как произведена оплата стоимости приобретенного жилья (полностью или частично), какими письменными доказательствами подтверждается факт совершения сделки, почему договор не был оформлен в установленном законом порядке.
Для правильного разрешения таких споров судья должен уточнять круг лиц, являющихся сторонами сделок, правильно определить предмет иска и проверять наличие доказательств совершения сделок.
В судебной практике имеют место следующие недостатки при рассмотрении дел этой категории: в некоторых случаях сделки купли-продажи жилища признаются судами действительными при отсутствии письменных доказательств совершения сделки; сделки признаются действительными между лицами, одни из которых фактически не являются стороной сделки; по одинаковым обстоятельствам дел в одних случаях суды признают сделку действительной, по другим – признают право собственности.
Судебная практика показывает, что судам по большинству дел предоставляются расписка, где продавец указывает о получении конкретной суммы денег за проданное жилище и его адрес. Наряду с этим распространена практика признания действительными сделок и на основании доверенности, выданной собственником истцу, его супруге, детям и родителям.
Суд может принять в качестве доказательства совершения сделки такие письменные доказательства, как письмо продавца кому-либо о продаже своего жилья конкретному лицу (если указана фамилия, имя, отчество или хотя бы фамилия и инициалы покупателя) за конкретную сумму, телеграмму, телефонограмму, факсовые или электронные сообщения, где бы были указаны субъекты сделки, ее существенные условия и содержание их волеизъявления. При отсутствии вышеперечисленных письменных доказательств суд отказывает в иске о признании сделки действительной.
Судебная практика свидетельствует о том, что, как правило, жилье продавцом передается покупателю, последний с семьей в нем с момента достижения договоренности о сделке и передачи стоимости жилища проживает, несет бремя его содержания.
В таких случаях полагаем возможным считать, что стороны исполнили свои обязательства.
Однако, в случаях, когда жилище фактически передано покупателю, и он в нем проживает, но не оплатил его стоимость или оплатил ее часть, суды испытывают затруднения в том, признавать такую сделку действительной или нет.
В соответствии со статьей 393 ГК договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным его условиям.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые признаны существенными законодательством или необходимы для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Исходя из этого, суд устанавливает, когда было достигнуто между сторонами соглашение о существенных условиях договора о предмете сделки и ее стоимости, а также о времени исполнения ими своих обязательств.
Согласно пункту 1 статьи 118 ГК право собственности и другие права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Поэтому совершать сделку в отношении недвижимого имущества собственник вправе только после государственной регистрации своих прав.
В судебной практике встречаются случаи, когда одновременно с иском о признании сделки действительной предъявляется также требование о признании права собственности на то же самое жилище.
Следует отметить, что если предъявлено требование о признании сделки действительной, что дает покупателю право зарегистрировать признанную судом действительную сделку в регистрирующем органе, а, следовательно, и свое право собственности на жилище, то предъявление еще и требования о признании права собственности является излишним.
Проведенное исследование позволяет сделать вывод о том, что сделка, являясь одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей, представляет собой единство четырех элементов: субъектов — лиц, участвующих в сделке; субъективной стороны — единства воли и волеизъявления; формы и содержания, которые должны соответствовать действующему законодательству.
Целенаправленностью на юридические последствия сделки отличаются от других актов поведения — поступков, которые непосредственно направлены на достижение иного, не юридического результата, однако, в силу предписания закона, ведут также к возникновению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей.
Многообразие сфер применения сделок требует от судей большего познания нормативных правовых актов, а от граждан и юридических лиц заключения сделок в полном соответствии с действующим законодательством.
А.Б. Байкенова,
судья Бурабайского районного суда Акмолинской области
Источник: https://44030.kz/sdelki-usloviya-zaklyucheniya-i-posledstviya-ne-soblyudeniya-uslovij/
Признание сделки действительной, как основание для возникновения права собственности на жилье
Ответ:
В пункте 1 статьи 240 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) содержится понятие приобретательной давности, под которой следует понимать один из способов приобретения права собственности на имущество посредством длительного владения указанным имуществом.
Основные критерии приобретательной давности
Не всякое длительной владение имуществом (движимым или недвижимым) может служить основанием для установления права собственности на него по основанию приобретательной давности.
Действующее законодательство устанавливает, что для установления права собственности на имущество, по основанию приобретательной давности, необходимо наличие трех основных критериев владения таким имуществом (пункт 1 статьи 240 Гражданского кодекса):
- владение должно быть добросовестным;
- владение должно быть открытым;
- владение должно быть непрерывным.
20 апреля 2006 года Верховным Судом Республики Казахстан было принято Нормативное постановление “О практике рассмотрения судами споров о праве на жилище, оставленное собственником”, которым было раскрыто понятие вышеназванных критериев.
Согласно пункту 10 вышеуказанного Нормативного постановления Верховного Суда, добросовестность владения означает, что лицо стало владельцем жилища правомерно, то есть оно оказалось у данного владельца в результате событий и действий, которые прямо признаются законом, иными правомерными актами, либо не противоречит им, но не получили правового оформления (например, передача собственником жилища без соблюдения предусмотренной законом формы договора купли-продажи, аренды и т.д.).
Открытость владения означает, что лицо не принимает никаких мер, направленных на то, что бы скрыть обстоятельство владения жилищем, несет бремя содержания жилища, оплачивает коммунальные услуги и т.д.
Непрерывность владения означает, что жилище находится во владении данного лица в течение определенного периода времени, без передачи права владения третьим лицам.
Для приобретения недвижимого имущества, лицу необходимо владеть им добросовестно, открыто и непрерывно, в течение 7 лет. В отношении же иного имущества, этот срок составляет 5 лет.
Таким образом, лишь при наличии всех выше указанных критериев в совокупности, лицо владеющее имуществом, вправе признать на нее право собственности по основанию приобретательной давности.
В данном случае можно сделать вывод о том, что имеются все необходимые условия для признания права собственности на квартиру по приобретательной давности.
В части признания сделки действительной
Пунктом 1 статьи 151 Гражданского кодекса установлено, что сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).
В приведенном случае имеется расписка от собственника квартиры, о получении денежной суммы в счет проданной квартиры, а также имеется доверенность на право продажи квартиры, невзирая на то, что срок ее действия истек.
Согласно пункту 2 статьи 154 Гражданского кодекса, если сделка, требующая нотариального удостоверения, фактически исполнена сторонами или одной из сторон, по своему содержанию не противоречит законодательству и не нарушает прав третьих лиц, суд по заявлению заинтересованной стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
Как следует из обзора судебной практики Верховного Суда Республики Казахстан по вопросам о праве собственности на жилое помещение, действующее законодательство не требует обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.
Однако анализ судебной практики показал, что суды при признании сделок действительными, правомерно руководствуются статьей 154 Гражданского кодекса, по аналогии, поскольку согласно пункту 1 статьи 154 Гражданского кодекса, сделки могут совершаться как в простой письменной форме, так и в нотариальной форме, в случаях, когда это предусматривается законом или предусмотрено соглашением сторон. Следовательно, договоры купли-продажи жилых помещений могут быть нотариально удостоверены, что предполагает в случае спора возможность ссылки на статьи 152, 153, а также 154 Гражданского кодекса.
Более того, в абзаце 3 пункта 8 Нормативного постановления Верховного Суда Республики Казахстан “О судебной практике по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение” предусматривается, что факты владения, пользования и распоряжения имуществом, приобретенным по сделке, не оформленной в соответствии с законодательством, не могут быть установлены. В этом случае заявитель вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности или признании сделки действительной.
Аналогичное положение закреплено в Нормативном постановлении Верховного Суда Республики Казахстан “О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище”, согласно которому также предусмотрена возможность признания сделки действительной судом.
Таким образом, с учетом положений действующего законодательства, а также с учетом имеющихся документов (расписки о получении денег, нотариально удостоверенной доверенности на право распоряжения квартирой), есть все правовые основания для предъявления иска в суд, о признании сделки действительной (как альтернативный вариант).
Предъявляя иск о признании сделки действительной, необходимо учитывать то обстоятельство, что в регистрационном свидетельстве, как право устанавливающем документе, имеется ошибка в написании фамилии продавца, которую также необходимо устранить, поскольку в последующем указанная ошибка может служить основанием для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество в органах юстиции.
Обусловлено это положениями статьи 31 Закона Республики Казахстан “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество”, согласно которой отказ в государственной регистрации осуществляется при несоответствии субъектов и объектов правоотношений.
Поскольку по сведениям правового кадастра, указанная квартира зарегистрирована за лицом, под другой фамилией, то при наличии решения суда о признании сделки действительной между Вами и продавцом, с указанием в решении суда ее действительной фамилии, регистрирующий орган вправе отказать в государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
В соответствии с частью 1 статьи 291 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан, суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение или прекращение личных либо имущественных прав граждан или организаций.
Суд рассматривает дела об установлении фактов принадлежности право устанавливающих документов (за исключением воинских документов, паспорта, удостоверения личности и свидетельств, выдаваемых органами записи актов гражданского состояния) лицу, имя, отчество или фамилия которого, указанные в документе, не совпадают с именем, отчеством или фамилией этого лица по паспорту или удостоверению личности, или свидетельству о рождении.
Таким образом, для исключения возможных отрицательных последствий, при дальнейшей регистрации прав на квартиру в органах юстиции, необходимо в суд (в качестве первого требования) заявить требование об установлении факта принадлежности регистрационного свидетельства продавцу.
Пунктом 7 Нормативного постановления Верховного Суда “О судебной практике по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение”, по требованию об установлении факта принадлежности право устанавливающих документов лицу, имя, отчество или фамилия которого, указанные в документе, не совпадают с именем, отчеством или фамилией этого лица по паспорту или удостоверению личности, или свидетельству о рождении на стадии приема заявления, а в случае его принятия при подготовке дела к судебному разбирательству суды должны требовать от заявителя представления доказательств того, что право устанавливающий документ принадлежит ему и организация, выдавшая его, не имеет возможности внести в него соответствующие исправления.
Таким образом, Вам, как заинтересованному лицу, необходимо обосновать невозможность устранения данного факта тем, что продавец выехала за пределы Республики Казахстан, и ее место нахождения неизвестно, а Вы не являетесь стороной приватизации.
Государственная регистрация прав на квартиру в органах юстиции
В соответствии с пунктом 1 статьи 44 Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество”, право (обременение права) на недвижимое имущество, установленное судебным актом, подлежит регистрации на общих основаниях. Регистрирующий орган не вправе отказать в регистрации прав, установленных решением суда.
Согласно пункту 6 статьи 24 Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество”, документы, подтверждающие возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимое имущество и иные объекты государственной регистрации, представляются в регистрирующий орган в двух экземплярах. То есть в регистрирующий орган необходимо будет представить две копии решения, заверенных судом.
Таким образом, вступившее в законную силу решение суда о признании сделки действительной на квартиру по приобретательной давности, либо о признании сделки действительной, будет являться основанием для регистрации права собственности на квартиру за новым собственником.
Источник: http://www.defacto.kz/content/priznanie-sdelki-deistvitelnoi-kak-osnovanie-dlya-vozniknoveniya-prava-sobstvennosti-na-zhil