Продажа Через договор дарения

Гражданский кодекс РФ предусматривает большое количество сделок с недвижимостью (дарение, купля-продажа, мена, рента и др.). Какую сделку совершать зависит от индивидуальных условий.

Прежде чем сделать выбор в пользу той или иной сделки гражданину необходимо:

• понимать цель и условия заключения соответствующего договора;
• определиться какая из них будет ему выгоднее в конкретных условиях.

Самой простой по оформлению из гражданских сделок является дарение. Для большинства граждан определяющим моментом является, что можно избежать налогообложения в случае, если стороны являются близкими родственниками.

В остальных случаях практичнее будет совершить сделку посредством договора купли-продажи или мены. Стать собственником возможно и путем получения наследства.

Однако, оформление завещания достаточно затратное дело, как для наследодателя, так и для наследника.

Вариант с рентой больше подходит одиноким пожилым людям, которые взамен за содержание и уход за собой предоставляют в собственность свое жилье.

Чем отличается дарственная от договора дарения?

Дарственная и договор дарения — по своей сути идентичные понятия. Юридически верным было бы говорить договор дарения. Такое понятие как дарственная чаще всего используется обычными гражданами, не юристами.

В соответствии со ст. 572 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) договор дарения представляет собой двухстороннюю сделку, по условиям которой даритель безвозмездно передает одаряемому, имущество (движимое и недвижимое), права или освобождает его от какой-либо обязанности.

Законом предусмотрена как устная, так и письменная форма данной сделки. Устная форма допустима, если даром является движимое имущество.

Исключения:

1. дарителем является фирма, то есть юридическое лицо;
2. дар оценивается в сумму более 3 000 рублей;
3. письменная форма в обязательном порядке требуется для обещания подарить что-либо в будущем.

Несоблюдение формы договора приводит к ничтожности сделки. Нотариального удостоверения не требуется.

Как правило, дарственная понимается людьми, не имеющими юридического образования, как документ, в котором содержится факт дарения, заверенный нотариусом.

Однако, чтобы стать собственником имущества, которое передается по договору дарения, надо зарегистрировать право на него. Так на недвижимое имущество право подлежит регистрации в Росреестре. На движимое имущество регистрация права требуется не во всех случаях. Так, например, регистрация требуется на транспортные средства в ГИБДД.

Дарение и наследование: что лучше

Наследование возможно как по закону, так и путем составления завещания. Завещание в свою очередь — это распоряжение своим имуществом после смерти. В нем наследодатель указывает лиц, которым после его смерти перейдет то или иное имущество или право.

Однозначного ответа на вопрос какая из сделок лучше или выгоднее нет. Это связано с тем, что условия или обстоятельства при каждой сделки индивидуальны.

Так вступить в права наследования возможно только через полгода со дня смерти наследодателя. В то время как договор дарения квартиры подлежит регистрации в Росреестре при жизни дарителя.

Соответственно одаряемый становится собственником еще при жизни человека, которой распоряжается имуществом.

При этом завещание возможно изменить в любой момент, чего нельзя сказать о дарении.

Сделку по договору дарения можно расторгнуть только в том случае, если в судебном порядке доказать, что она совершена под давлением или даритель был введен в заблуждение и др.

Чем отличается дарственная от завещания на квартиру

Таким образом, отличий дарственной от завещания на квартиру несколько:

1. Договор дарения двухсторонняя сделка, а завещание волеизъявление одного человека.
2. При дарении право собственности на квартиру регистрируется при жизни дарителя, а по завещанию после смерти наследодателя;
3. Переход собственности по завещанию более дорогостоящая процедура, чем по договору дарения. Завещание в обязательном порядке должно быть заверено нотариусом, имущество оценивается оценщиком, помимо этого установлен тариф за выдачу свидетельства о праве на наследство и др. Все это является расходами в случае, когда право на квартиру переходит в порядке наследования по завещанию. В то время как при оформлении сделки дарения необходимо заплатить государственную пошлину за регистрацию сделки в Росреестре.
4. Отличия есть и по налогам. С имущества, полученного по наследству, налог не платится. А с имущества, полученного в дар уплачивается налог в размере 13% от его стоимости за исключением, если даритель и одаряемый близкие родственники (дети, муж и жена и др.).

Из вышеизложенного видно, что отличий между этими сделками не мало. Следовательно, как распорядиться своим имуществом нужно выбирать по сложившейся ситуации в каждом случае конкретно.

Чем отличается дарение от купли-продажи

По своей природе дарение и купля-продажа — это две совершенно противоположные сделки.

Самым очевидным отличием является то, что купля-продажа — это возмездная сделка.

Существенным условием договора купли-продажи является цена, по которой происходит покупка имущества (ст. 555 ГК РФ).

Следовательно, сделка купли-продажи применяется тогда, когда человек заинтересован в получении прибыли. Сделка дарения в свою очередь является безвозмездной.

В случае, когда квартира находится в долевой собственности и один из владельцев квартиры желает отказаться от своей доли путем совершения сделки, но при этом остальные собственники не желают воспользоваться преимущественным правом покупки и всячески затягивают с принятием решения, переоформить долю в квартире на другое лицо возможно по договору дарения.

Как лучше оформить квартиру — дарение или купля продажа?

Какую сделку совершить при отчуждении квартиры зависит от ситуации.

Но надо иметь ввиду, что квартира, полученная в собственность по договору дарения, принадлежит только одаряемому.

Это означает, что в случае развода такое имущества разделу не подлежит. В то время как квартира, купленная в браке, при разводе будет разделена между супругами как совместно нажитое имущество.

Большое значение имеет и разница по налогообложению. По сделке купли-продажи недвижимого имущества продавец должен будет заплатить налог в размере 13% от полученной прибыли. При этом важно учитывать срок владения недвижимостью.

С 1 января 2016 года налог не надо платить, если продавец владел квартирой более 5 лет. Ранее этот срок составлял 3 года. Если квартира, которая находится в собственности более 3 лет, и она перешла к продавцу по безвозмездной сделке, то налог платить не надо.

В связи с этим родственники чаще всего выбирают договор дарения. Это освобождает их от уплаты налогов.

Дарение и уступка права требования: отличия

Такие сделки как дарение и уступка права требования (цессия) являются достаточно похожими. Это связано с тем, что предметом той и другой сделки могут выступать имущественные права.

Между ними существуют отличия:

1. Договор дарения — всегда безвозмездная сделка, чего нельзя сказать о договоре цессии, сделка по которому является возмездной.
2. Уступка права требования возможна между коммерческими организациями. В то время как в отношении сделки дарения имеется четкий запрет закона на это.

Уступка прав требования в сфере недвижимости чаще всего применяется в долевом строительстве.

Если передать квартиру в дар возможно только после оформления ее в собственность, то оформлять переуступку права требования следует до госрегистрации права собственности на квартиру.

Также обязательным условием для совершения переуступки является полностью оплаченная цена квартиры по договору долевого участия в строительстве либо одновременный перевод долга на цессионария (получателя прав).

Что лучше — рента или дарственная на квартиру

Ренту же, как и договор уступки права требования от договора дарения отличает в первую очередь возмездность. Согласно ст. 583 ГК РФ в обмен на имущество плательщик ренты обязуется выплачивать денежную компенсацию получателю ренты. Компенсация имеет периодичный характер и может быть бессрочной и пожизненной.

При заключении такой сделки гражданин, который выплачивает ренту, приобретает квартиру в собственность и обязан за нее расплачиваться длительный период времени.

Еще одним существенным отличием является форма договора ренты. Данный договор всегда заключается в письменной форме и требует обязательного удостоверения нотариусом. Кроме того, он подлежит регистрации в Росреестре (ст. 584 ГК РФ).

Лицо, которое платит ренту, получает право собственности сразу после заключения такого договора. Однако, на недвижимость накладывается обременение. Это означает, что плательщик ренты станет полноправным собственником только после смерти рентополучателя.

Таким образом, оформление договора дарения и его правовые последствия значительно проще, чем рента.

Отличия договора мены от договора дарения

Договор мены, в соответствии со ст. 567 ГК РФ, представляет собой сделку, по которой один товар передается в собственность в другой стороне в обмен на другой товар. К этому договору применяются правила о купле-продаже.

Отличия договора мены от договора дарения следующие:

1. Из существа мены видно, что она является возмездной сделкой в отличие от дарения.
2. Договор мены квартиры имеет юридическую силу только в том случае, если он заключен в письменной форме.

Итак, по договору мены каждая сторона выступает как продавцом, так и покупателем. В то время как по договору дарения только одна сторона становится собственником имущества, передаваемого по договору.

Заключение

Дарение квартиры на первый взгляд является самой простой сделкой. Но вместе с тем имеет ряд особенностей. К основным плюсам договора дарения можно отнести:

• Во-первых, эта сделка проста в оформлении и требует минимальный пакет документов.
• Во-вторых, если ее даритель и одаряемый являются близкими родственниками, то налог с подаренного имущества платить не надо. Такое условие имеет большое значение, поскольку изменения в налоговом законодательстве привели к значительному увеличению налога на имущество и вместе с тем налога на доходы физических лиц.Если же заключить сделку купли-продажи, то с прибыли, полученной с продажи квартиры придется заплатить налог в размере 13%. Тоже самое касается и договора мены, если обмен будет неравнозначный (с доплатой).
• В-третьих, имущество, подаренное одному из супругов, не подлежит разделу между супругами в случае развода.

Минусом является то, что заключать такую сделку нужно только с тем, кому полностью доверяешь. Это связано с тем, что одаряемый становится собственником квартиры при жизни дарителя и может распоряжаться ею по своему усмотрению (например, продать).

Стоимость квартиры в договоре дарения

Необходимо ли указывать в договоре дарения стоимость подаренной квартиры? Если нет, то с какой суммы платить налог?В договоре дарения необязательно указывать стоимость квартиры.

Когда такая сделка без указания цены заключается между лицами, не имеющими близкие родственные связи, налог оплачивается с кадастровой стоимости жилого помещения (по налоговым правилам, действующим с 2016 года).

А если сведения о стоимости все же содержаться в договоре, то она сравнивается с кадастровой. И в том случае, если стоимость по договору окажется меньше 70% от кадастровой, налог рассчитывается по кадастру.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/darenie/otlichiya-ot-drugih-sdelok/

Что выгоднее договор дарения или купли-продажи?

Дарственная составляется и подписывается сторонами сделки дарения, между которыми заключается. Правило установлено законом, но при этом не лишает возможности на обращения к нотариусу за заверением документа.

Договор дарения квартиры

При составлении дарственной квартиры важно учитывать, что без данных о предмете дарения, она автоматически признается недействительной. Именно поэтому необходимо достоверно, точно и полно указать данные передаваемой в дар квартиры. А именно: номер, указанный в технических документах, площадь, адрес, этаж, количество комнат и другие характеристики.

Данные о получателе дара следует указать также полно. Это необходимо, чтобы можно было идентифицировать его однозначно и понять, в чей адрес осуществляется дарение. Кроме того, следует указать данные дарителя, как лица передающего дар.

Паспортные данные, Ф.И.О. полностью и место проживания – основные данные о дарителе и одаряемом.Право, полученное одаряемым в результате обретения квартиры, нуждается в государственной регистрации.

Ее отсутствие влечет признание сделки дарения недействительной.

Именно поэтому необходимо провести госрегистрацию. Для этого:

1. Обратиться в орган, осуществляющий госрегистрацию и написать заявление.
2. Подать документы, требуемые для проведения регистрации и оплатить госпошлину.
3. Получить расписку, с которой необходимо явиться в назначенный день за готовым свидетельством.
4. В назначенный день явиться за получением готового документа о регистрации.

В этом случае и договор дарения считается составленным, и право окончательно перешедшим.

Однако договор дарения квартиры обязательно составляется с учетом правил:

• нельзя указывать в нем условие, что договор вступит в силу исключительно после смерти дарителя. Это делает договор автоматически ничтожным;
• можно включить в текст дарственной квартиры условие о том, что даритель имеет право проживать там до наступления смерти. Это условие не противоречит закону, так как от одаряемого не требует никакого ответного действия;
• перед составлением дарственной необходимо подготовить определенный пакет документов. Если что-то утеряно или отсутствует, необходимо заблаговременно восстановить их. Когда восстановление невозможно, установить подтверждаемое документом право необходимо в суде.

Таким образом, договор дарения составляется по определенным правилам и в соответствии с законом. Нарушение их влечет возможность оспаривания договора или признание его недействительным.

Договор дарственной на квартиру: образец

Самостоятельное заполнение договора дарения квартиры может обернуться допущением ошибок. Чтобы этого не случилось, необходимо изучить образец договора дарения квартиры.Скачать «Образец договора дарения квартиры»

Там содержатся основные положения, которые отражают сущность договора дарения и могут использоваться в конкретном случае.

Образец может остаться без изменений, а может дополняться некоторыми положениями, которые не противоречат законным требованиям.

Что выгоднее договор купли–продажи или дарственная?

Многие задумываются о сравнении нескольких договоров и выборе между ними в качестве способа передачи имущества. Наиболее актуальным вопросом является стоимость оформления каждого договора. Итак, что же выгоднее: договор дарение или купли-продажи:

• в процессе оформления оба договора не подлежат обязательному нотариальному заверению. В этой статье расходов, с точки зрения затрат на услуги нотариуса и госпошлину за заверение, ни один договор не имеет преимущества, так как можно составить их самостоятельно;
• с точки зрения проведения госрегистрации права опять же дарственная и купля-продажа равны. Это зависит от объекта договора, а не от его вида;
• после оформления договора дарения иногда необходимо уплачивать налог по ставке 13%. Освобождаются от него исключительно лица, являющиеся близкими родственниками и сторонами дарственной. Налог с продажи недвижимости, которой владеет собственник меньше 3 лет, равен 13%. Здесь стороны идут на различные ухищрения, связанныес уменьшением стоимости подаренного объекта и другие.

Однозначно сказать, что именно выгоднее – сложно. При заключении договора дарения между близкими родственниками и на объект, который не нуждается в регистрации права, она может быть абсолютно бесплатной. Именно поэтому, стоит заключать договор в зависимости от его предназначения, а не от стоимости оформления.

Таким образом, договор дарения квартиры заключается в простой письменной форме, если стороны не решили заверить его. Правила составления дарственной нельзя нарушать, так как это может повлечь признания договора недействительным. Выгода при составлении дарственной может быть абсолютной, это зависит от наличия родства между участниками сделки и объекта дарения.

Источник: http://pravonanasledstvo.ru/darenie/chto-vygodnee-dogovor-dareniya-ili-kupli-prodazhi.html

Продажа по договору дарения

 Некоторые владельцы недвижимости предлагают оформить право собственности на покупателя по договору дарения. Разумеется, не бесплатно. Деньги за объект передаются параллельно с подписанием дарственной.

Обычно в такой схеме заинтересован продавец. Интерес покупателя – в низкой стоимости объекта. Впрочем, такая сделка в будущем может обернуться серьезными сложностями.

Риски для обеих сторон настолько велики, что иногда риэлторы в таких сделках даже не берутся участвовать.

Мотивы

К схеме продажи недвижимости по договору дарения прибегают достаточно редко. По статистике разных агентства недвижимости, с подобным предложением в агентства продавцы обращаются всего несколько раз в год. К продаже по договору дарения прибегают только в крайних случаях:

1. Сложность продажи доли

При продаже доли продавец обязан получить от других сособственников отказ от использования преимущественного права выкупа. Это право закреплено за ними Жилищным кодексом РФ. Без получения отказа сделка не будет зарегистрирована в управлении Росреестра.

Соблюсти процедуру возможно двумя способами: при подписании бумаг у нотариуса или отправления извещений о продаже по почте заказным письмом с уведомлением. В извещении должна быть указана стоимость квартиры и срок для ответа (один месяц). Согласно Гражданскому кодексу РФ, отказом может считаться отсутствие ответа.

Таким образом, если в течение месяца никто не ответил, то Росреестр зарегистрирует сделку на основании отправленных извещений.

Правда, если извещение не было получено вовремя, то по закону совладелец вправе в течение трех месяцев после сделки вправе требовать в суде перевода покупки на себя

Казалось бы, схема простая. Но, как показывает практика, совладельцы нередко изъявляют желание выкупить долю. И сделать они это планируют по максимально низкой цене.

Для этого используются все возможные рычаги воздействия на собственника. Впрочем, к злоупотреблению правом преимущественного выкупа прибегают не только для демпинга.

Особенную сложность представляют случаи, когда отношения между владельцами испорчены, и сособственники препятствуют продаже доли из принципа.

Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»:
« Дарение затевают ради того, чтобы не получать согласие остальных дольщиков. В этом случае оно не требуется.

Долю можно продать, если отношения между совладельцами нормальные, а если нет, то продать бывает сложно, так как те ребята в последний момент начинают чинить препятствия. Они заявляют о том, что будут приобретать сами, сделка распадается, а сособственники в итоге тоже не покупают.

Если найден новый покупатель, дольщиков надо снова уведомлять, а они снова изъявят желание и будут «тянуть резину» и так далее».

Еще больше проблем с выкупом долей добавили многоквартирные дома, построенные на землях ИЖС. В таком случае, сособственников может быть не один десяток.

Ольга Мельникова, специалист по недвижимости АН «Новосел»:
«На землях ИЖС многоквартирный дом оформляется как индивидуальный, в котором продаются доли – квартиры. Продать квартиру здесь будет непросто. Для того чтобы всех жителей дома не уведомлять, обычно продают через дарение».

Аналогичная ситуация складывается при продаже машино-места в подземном паркинге. Парковочные места обычно оформляются застройщиками как доли.

Александр Бабичев, директор РК «Проспект»:
«У нас в работе сейчас парковка, где 98 сособственников. Парковка сдана как единый объект, который разделен на 98 долей. Там практически нереально связаться со всеми и получить от них согласие. В этом случае используют договор дарения. Люди действуют из оптимального способа затрат своей энергии».

2. При нежелании выплачивать налог при продаже

При продаже объекта, который был в собственности менее трех лет, продавец обязан выплатить налог в размере 13% от его стоимости. В случае продажи через договор дарения обязанность выплатить налог перекладывается с продавца на покупателя, так как, формально, в такой сделке покупатель является одаряемым.

От выплаты налога при дарении освобождены только родственники дарителя. Согласно Семейному кодексу РФ, при дарении недвижимости близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными братьями и сестрами) налог не взимается.

В остальных случаях, в соответствии с Налоговом кодексом РФ, одаряемый обязан самостоятельно исчислить НДФЛ (13% от стоимости квартиры) с полученного дохода. Если стоимость подарка не определена, то в расчет принимается оценочная стоимость квартиры БТИ, которая обычно в разы ниже рыночной.

Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»:
« Одаряемый платит налог от оценочной стоимости БТИ. Она небольшая.

Или второй вариант: если в договоре дарения указывается стоимость даримого имущества, то в этом случае с нее выплачивается налог.

Но если она окажется чувствительно меньше оценочной стоимости БТИ, то налоговая запросит справку из БТИ об оценочной стоимости и возьмет налог с этой суммы».

Преступление

Дарение является безвозмездной сделкой. Одаряемый принимает подарок в том виде, в каком он преподносится – со всеми долгами и правами других лиц. И предъявлять какие-либо претензии дарителю он не в праве.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Если был заключен договор дарения и право собственности перешло к Одаряемому, который впоследствии узнал о правах третьих лиц на жилое помещение, то никаких претензий к Дарителю он не сможет предъявить, по той причине, что договор дарения не предусматривал встречное исполнение со стороны Одаряемого за исключением принятия дара».

В отличие от договора купли-продажи, где фиксируется, что имущество передается свободным от прав третьих лиц, договор дарения этого не предусматривает.

Александр Бабичев, директор РК «Проспект»:
« Деньги передали, ваши проблемы – примерно такая позиция может быть у суда. Скорее всего, иск о возмещении расходов суд не примет, потому что договор дарения безвозмездный».

Единственный способ вернуть деньги – расторгнуть сделку в судебном порядке. Для этого покупателю предстоит доказать, что под видом дарения была проведена сделка купли-продажи. В соответствии с Гражданским Кодексом РФ, такая операция является притворной сделкой. При наличии доказательств или свидетельских показаний такая сделка легко оспаривается в суде.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Притворной сделкой по закону признается сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку.

Если по договору предполагается встречная передача вещи или права либо предполагается встречное обязательство со стороны одаряемого, то такой договор согласно п. 2 ст. 170 и п. 1 ст. 552 ГК РФ признается притворной сделкой.

Если была заключена притворная сделка, то такую сделку через суд могут оспорить стороны, а также заинтересованные лица (долевые собственники, наследники). Все полученное по такой сделке должно будет вернуться каждой из сторон».

При расторжении сделки суд обяжет продавца вернуть полученную от покупателя сумму. Учитывая, что цена объекта нигде не зафиксирована, стоимость будет определяться исходя из рыночного уровня. А эта величина с момента совершения сделки может измениться.

Впрочем, гораздо чаще инициаторами расторжения подобной сделки выступает не покупатель, а третьи лица. Обычно ими являются родственники дарителя, у которых были собственные планы на «подаренный» объект.

В судах доказывается, что владелец не отдавал отчет своим действиям, когда дарил свое жилье незнакомому человеку. Особенно правдоподобно это выглядит в тех случаях, когда дарение существенно ухудшило жилищные условия дарителя.

Расторжение притворной сделки возможно даже после перепродажи квартиры.

Ольга Мельникова, специалист по недвижимости АН «Новосел»:
«По закону при перепродаже следующий покупатель является добросовестным приобретателем. Хотя были случаи оспаривания и таких сделок. Например, когда доказывается, что это было сделано специально.

Когда продавец знал, что будет оспариваться сделка дарения, но все равно продал объект. 
Был случай, обратилась женщина. Ее отец в возрасте, когда уже был слепым, подарил земельный участок мужчине, который за ним ухаживал.

После этого прошло шесть лет, дочь подала в суд для оспаривания этой сделки, она пыталась доказать, что пожилой человек не понимал, что делал. Процесс затянулся, мужчина перепродал участок знакомому, который тоже перепродал.

В итоге, несмотря на две возмездные сделки, суд признал сделки ничтожными. Дочь стала обладательницей участка».

Дарение является безвозмездной сделкой, и передача денег нивелирует факт дарения. Чтобы исключить доказательную базу для оспаривания сделки, при продаже по договору дарения расписки не пишутся.

Деньги передаются продавцу без каких-либо подтверждающих документов. Причем, это происходит еще до регистрации права собственности на покупателя. В большинстве сделок, деньги передаются при подписании дарственной.

Притом, что дарственная может быть отозвана в любой момент.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Даже, если заявления о государственной регистрации находятся на рассмотрении в Управлении Росреестра, то даритель вправе подать в письменной форме заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации прав. В таком случае государственная регистрация приостанавливается на срок не более чем месяц, если одаряемый не обращался с аналогичным заявлением».

Наказание

Наказание за совершение притворных сделок законодательством не предусмотрено.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Конкретного наказания за заключение притворной сделки в законе не существует. Для определения данного вопроса необходимо будет производить анализа всех событий связанных с этой сделкой, включая мотивы совершения сделки».

Покупателя обяжут вернуть квартиру, а продавца – деньги, которых у него уже может не быть.

***

Из-за злоупотребления правом первоочередного выкупа доли или из-за большого количества содольщиков, продавцы иногда оказываются заложниками ситуации. Участники рынка считают, что в этом вопросе должны произойти изменения на законодательном уровне, поскольку сегодня подобная схема может быть использована не только для продажи недвижимости, но и для мошенничества.

Источник: https://www.metrtv.ru/pravovaja_informatsija/prodaza_po_dogovoru_darenia

Что выгоднее – дарственная или продажа?

Основным отличием договора дарения от купли-продажи недвижимости является его безвозмездность. В случае передачи по договору дарения встречной вещи договор является притворной сделкой, то есть ничтожным.

Преимущества договора дарения:

1. Отсутствие обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (далее НДФЛ) в случае оформления договора между близкими родственниками (пп. 18.1 п. 18 статьи 217 НК РФ). Это родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, братья и сестры.
2. Сокращенный срок ожидания для последующего отчуждения по договору купли-продажи. При последующей продаже недвижимости, принятой в дар, НДФЛ не нужно платить уже через три года (п. 3 статьи 217.1 НК РФ). А при договоре купли-продажи – через пять лет.
3. При заключении договора дарения доли недвижимости не требуется соблюдать правило о преимущественном праве покупки другими сособственниками. А при заключении договора купли-продажи остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли (статья 250 ГК РФ).
4. Договор дарения может быть расторгнут дарителем в определенном законом случае. Так, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, то он вправе отменить дарение (статья 578 ГК РФ).
5. На недвижимость, переданную по договору дарения в период брака, не распространяется режим общей совместной собственности супругов. Недвижимость является единоличной собственностью супруга, который получил ее в дар (статья 36 СК РФ).

Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах

5 главных фактов о договорах дарения квартиры

Основные недостатки договора дарения:

1. При заключении договора дарения между третьими лицами необходимо оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости имущества, принятого в дар.
2. Договор дарения легче оспорить в суде и признать недействительным.
3. Запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 статьи 575 ГК РФ).
4. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается только после получения согласия всех сособственников (статья 576 ГК РФ).
5. Возможность отмены договора дарения (минус для одаряемого) (статья 578 ГК РФ).

Преимущества договора купли-продажи:

1. Продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если недвижимость находится в собственности не менее пяти лет (для объектов, которые были приобретены с 1 января 2016 года (п. 4 статьи 217.1 НК РФ).
2. Договор купли-продажи недвижимости содержит меньше условий для отмены сделки со стороны третьих лиц.
3. Сторонами сделки могут быть как физические лица, так и юридические лица.

Недостатки договора купли-продажи:

1. Длительный срок ожидания для последующей продажи без НДФЛ пять лет.
2. На недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи в период брака, распространяется режим общей совместной собственности.
3. Преимущественное право покупки у других сособственников при продаже доли объекта недвижимости (статья 250 ГК РФ). В частности, при продаже обязательно необходимо письменно уведомить сособственников о намерении продажи своей доли, а также сособственники имеют право преимущественной покупки по цене, предложенной третьему лицу.

Таким образом, в каждом отдельном случае при отчуждении недвижимости по договору дарения или купли-продажи для выбора наиболее оптимального и выгодного варианта передачи в собственность необходимо учитывать ряд обстоятельств, например, наличие родственной связи, период нахождения в собственности, основание приобретения и т. д.

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Могу ли я оформить 2 дарственные, чтобы не платить налог?

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «Квартира-без-Агента.ру»:

Выгода понятие растяжимое. При разных целях выгода разная. Можно понимать под «выгодой» удобство и юридические последствия сделки для текущего владельца квартиры или для будущего (у них будут разные «выгоды»). Договор дарения, как и договор купли-продажи, сделка двусторонняя. И то, что выгодно одному, может быть не выгодно другому.

Цель определяет выгоду. Например, целью может быть сокрытие дохода от продажи квартиры путем подмены ее договором дарения. Соответственно, и «выгода» здесь будет оцениваться с этой позиции.

Целью может быть и оформление залога квартиры (в виде дарения или купли-продажи) при выдаче физлицом другому физлицу займа под нее.

Целью может быть инвестирование в недвижимость и получение налоговых преференций.

Но рискнем предположить, что здесь речь идет только о налогах. То есть вопрос сводится к тому, при каком виде сделки дарении или купле-продаже придется платить меньше налогов и той, и другой стороне сделки. На это уже можно ответить вполне определенно.

В случае дарения квартиры близкому родственнику никаких налоговых последствий у обеих сторон сделки не возникает.

Но если квартиру подарить постороннему лицу, то одаряемый попадает на налог НДФЛ: минус 13% от стоимости квартиры, так как, с точки зрения налоговиков, он получил солидный доход и должен заплатить за это налог государству. Даритель при этом, естественно, ничего не должен в бюджет, так как никакого дохода не получает.

Кстати, к понятию «близкий родственник» закон относит следующих членов семьи дарителя: супруги, дети (в том числе усыновленные), родители, дедушки и бабушки, внуки, братья и сестры (в том числе сводные).

В случае купли-продажи квартиры ситуация обратная. Доход получает уже продавец, и должен с него уплатить те же 13% налога НДФЛ. Правда, государство предоставляет здесь продавцу целый ряд льгот по уплате НДФЛ в виде налоговых вычетов при продаже квартиры.

Размер налогового вычета для продавца зависит от того, сколько времени он владел квартирой и как эта квартира попала к нему в собственность. Например, если квартира находилась в собственности владельца более трех лет (или была куплена более пяти лет назад, по новым правилам), то при ее продаже налог для продавца будет равен нулю.

В остальных случаях продавец может уменьшить возникающую у него налогооблагаемую базу только на 1 млн рублей (налоговый вычет). С оставшейся суммы он обязан уплатить НДФЛ 13%.

Покупатель в случае купли-продажи, естественно, не платит налог. И даже наоборот, получает возможность частично вернуть себе НДФЛ, который он платит в бюджет со своих текущих доходов (в том числе со своей зарплаты).

Итак, можно обобщить: если сделка происходит между родственниками, то для обеих сторон выгоднее квартиру подарить (если, конечно, нет цели взять с родственника деньги). Если сделка происходит между посторонними людьми, то выгоднее квартиру продать, применив к ней налоговые вычеты.

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

Подарили часть дома. Какие налоги я буду платить при продаже?

Отвечают юристы S.A. Ricci жилая недвижимость:

Смотря о чьей выгоде идет речь. Если Вы являетесь владельцем квартиры, то с материальной точки зрения Вам выгоднее оформить дарственную, так как в случае продажи Вам придется заплатить подоходный налог (13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи).

С другой стороны, если одариваемый Вами человек не является Вашим ближайшим родственником, то налог в размере 13% от стоимости квартиры уже придется заплатить ему.

Единственный случай, при котором налог платить не придется никому, это если Вы оформляете договор дарения на близкого родственника (первая степень родства).

Кроме того, у договора дарения есть дополнительные плюсы. Подарив жилье, Вы гарантируете, что оно при любом развитии ситуации останется в единоличной собственности одариваемого человека.

При заключении же договора купли продажи возможна, например, ситуация, когда квартира станет его совместной собственностью с супругом (или супругой), и тогда, в случае развода, ее придется делить как совместно нажитое имущество.

Если Вы подарите квартиру, то при желании сможете остаться в ней жить (если укажете это условие в договоре дарения).

А при оформлении договора купли-продажи недвижимости Вы можете потерять право на проживание, если новый собственник захочет снова ее продать (если Вы не являетесь лицом, имеющим право постоянного пользования приватизированной квартирой и не выписываетесь из нее по собственному желанию). И, в целом, сама процедура оформления дарственной проще, чем процедура оформления договора купли продажи.

Отвечает адвокат Сергей Мирзоян:

Это часто встречающийся вопрос на юридических консультациях. У данных договоров разное предназначение, и не стоит один договор прикрывать другим. В праве такие договоры называются притворными.

В случае с договором купли-продажи, прикрытым дарением, и в случае с договором дарения, прикрытым куплей-продажей, могут наступить неблагоприятные для сторон последствия.

К примеру: при совершении дарения, фактически прикрывающего договор купли-продажи, по которому переданы денежные средства продавцу, покупатель рискует не получить денежных средств от продавца при признании сделки недействительной. При этом он будет обязан вернуть продавцу приобретенное имущество.

И другой пример: подписывая договор купли-продажи, под которым кроется договор дарения, недобросовестный даритель может оспорить договор купли-продажи как притворную сделку и доказывать, что денежные средства фактически не передавались и не могли быть переданы.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу права собственности. Купля-продажа это передача права за определенную сумму денег.

Если дарение осуществляется между близкими родственниками, то отсутствует налог на дарение.

Если постороннему человеку, то налог на дарение составит 13% либо от кадастровой стоимости недвижимости либо от суммы, указанной в договоре дарения (в зависимости от того, какая сумма будет больше).

Договор купли-продажи отличается тем, что продавец и покупатель могут проставить любую устраивающую их сумму. Стоимость оформления договора купли-продажи (если только он не нотариален) не зависит от суммы договора.

Если продаваемый объект является общедолевой собственностью, то оформление обеих сделок как дарения, так и купли-продажи должно быть нотариально заверено. Стоимость услуг нотариуса рассчитывается по формуле и зависит от многих факторов.

Но, в основном, она приближена к 0,5% от стоимости квартиры, указанной в договоре дарения или купли-продажи.

В случае умышленного занижения стоимости договора нотариус может рассчитать стоимость услуг в зависимости от оценочной или кадастровой стоимости объекта. Таким образом, стоимость оформления договоров дарения и купли-продажи примерно одинакова.

Могут возникнуть разные налоговые последствия, так как одаряемый облагается налогом, если не имеет льгот.

А вот покупатель квартиры приобретает налоговую льготу на подоходный налог в размере 13% на сумму покупки, не превышающую 2 млн рублей.

То есть если квартира приобретается за 2 млн рублей и более, то ее новый хозяин получит 260 тысяч рублей со своего оплаченного подоходного налога в течение нескольких лет.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

Могу ли я продать жилье самому себе?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chto_vygodnee__darstvennaya_ili_prodazha/6215