В каком реестре содержатся сведения о категории земель особо охраняемых территорий?

В ноябре 2018 года правительство утвердило «дорожную карту» по совершенствованию правового регулирования земельных отношений на ближайшие два года.

Вслед за уточнением норм оборота земли в Белом доме рассчитывают установить прозрачные правила ее использования, в первую очередь это коснется земель сельхозназначения.

О том, чего ждать от нового этапа реформы и почему Градостроительный кодекс понятнее Земельного, “Ъ” рассказал глава департамента недвижимости Минэкономики Алексей Бутовецкий.

— Какова целевая модель земельных отношений?

— Структура земельного законодательства понятна, но земля — это уникальный объект, она выступает сразу в трех статусах. Это природный ресурс, средство производства в сельском и лесном хозяйстве и объект недвижимости.

Из-за этого всегда возникают конфликты. Экологи говорят: ничего не трогайте, надо оставить землю в первозданном виде. Аграрии и лесники говорят: ее надо использовать для выращивания сельхозпродукции или заготовки древесины.

Строителям не интересно ни то, ни другое, они хотят на ней строить.

Идущая в РФ реформа была ориентирована в первую очередь на гражданский оборот — и в этой части она практически завершена. Но хотя предмет земельного законодательства, как он определен в 3-й статье Земельного кодекса,— это использование и охрана земли, этим магистральным направлениям в нем практически не уделено внимания.

Появилась необходимость решить вопрос, как определять правовой режим земельного участка, как понять, что на нем можно делать, чтобы деятельность не нарушала правила охраны окружающей среды, интересы сельского и лесного хозяйства и давала возможность градостроительному развитию.

Это — главный вопрос современного развития земельного законодательства.

— Земельная реформа идет не первый год, и нынешний Земельный кодекс уже очень далеко ушел от редакции 2001 года. Что уже сделано и что еще предстоит?

— Усложнение законодательства — это общая тенденция, с течением времени стало все меньше простых, рамочных законов, каким был Земельный кодекс. Это не наше желание — его диктует судебная и правоприменительная практика, обращения граждан и юрлиц, необходимость решения реальных практических проблем, с которыми сталкиваются участники земельных правоотношений.

На первом этапе реформы в 2014 году были пересмотрены все нормы, связанные с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Это была традиционно коррупциогенная среда, где практически все было отдано на усмотрение чиновника: если он не хотел, чтобы человек получил землю, его можно было загонять до упада.

Люди бросали инвестпроекты либо использовали участки самовольно без оформления документов.

Закон 171-ФЗ от 23 июня 2014 года готовился семь лет, многие были отрицательно настроены в отношении такой реформы, было серьезное противодействие.

Видно было, что далеко не все заинтересованы в том, чтобы установить перечень документов для каждой процедуры, их сроки, закрытый перечень оснований для отказа в предоставлении участка и административную ответственность за нарушения.

Закон получился огромным, почти 400 страниц — в Госдуме, в предпринимательском сообществе его называли чуть ли не новым Земельным кодексом. Тогда это была серьезная эмоциональная победа, стало понятно, что в этой сфере могут быть такие большие реформы.

Второй этап — 2015 год, реформа законодательства об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд, 499-ФЗ. Тогда звучали опасения, что это делается в угоду каким-то непонятным компаниям, что частный бизнес будет инициировать эти изъятия.

Над этим законом активно работала специальная рабочая группа в Госдуме. Более полугода депутаты всячески отбивали попытки упростить процесс изъятия путем снижения гарантий прав собственности граждан и организаций.

В результате получился баланс публичных и частных интересов, вместо упрощения — прозрачность и понятные правила изъятия, в Земельном кодексе мы напрямую прописали, как рассчитывается возмещение при изъятии.

Конечно, люди все равно негативно оценивают такие действия государства, когда дело касается изъятия частной собственности — там и слезы, и под трактор некоторые могут кинуться,— но с точки зрения правового регулирования изъятия недвижимости в настоящее время у нас вопросов практически нет.

— В чем смысл отказа от земельных категорий и перехода к зонированию?

— Сейчас в Земельном кодексе у нас есть семь категорий земель: это земли населенных пунктов, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли промышленности и иного специального назначения, земли лесного фонда, водного и земли запаса. В рамках каждой категории есть разрешенное использование.

И есть еще Градостроительный кодекс, он вообще ничего не говорит про категории, зато с точки зрения определения режима использования более понятен и прозрачен.

Мы видим карту муниципального образования с зонами жилой, коммерческой застройки или зонами сельхозиспользования, регламент, параметры разрешенного строительства, виды разрешенного использования. А Земельный кодекс с категориями непонятен: у категорий нет границ, они не ложатся ни на какую карту, это просто такой механизм.

Зато их нужно менять. Правительство постоянно, чуть ли не раз в неделю выпускает распоряжение о переводе участка, находящегося в федеральной собственности. К примеру, недавно мы согласовывали перевод земельного участка площадью 8 кв. м из категории земель сельхозназначения для размещения наземного элемента подземного газопровода.

При этом все градостроительные решения уж давно приняты, все газопроводы везде отражены, градостроительные документы есть, вся страна покрыта документами территориального планирования и документами зонирования.

Получается, что категории — это искусственный барьер, тормоз в развитии земельного законодательства, о чем говорит и бизнес.

В 2012 году было поручение президента: принять закон о переходе от категорий земель к территориальному зонированию, обратив особое внимание на защиту сельхозугодий и иных особо ценных земель.

Проблема в том, что сейчас градостроительное регулирование, а конкретно градостроительный регламент, который должен определять правовой режим земельного участка, не распространяется на сельхозугодья, на лесной фонд. Там должно быть что-то свое — но этого нет.

— Прежние попытки реализовать это поручение не увенчались успехом…

— Когда правительство в 2014 году заходило с этой инициативой в Госдуму, там разгорелся спор, что мы потеряем земли сельхозназначения и земли особо охраняемых природных территорий, потому что их границы не определены.

Аграрии и экологи выступили против.

Хотя тот законопроект именно это и предусматривал: все работы по определению границ должны были быть завершены к 1 января 2025 года, с учетом возможностей бюджета, после чего категории должны были быть отменены и вступало в силу зонирование.

— Зачем?

— Самый важный момент — все должно быть на одной карте и в одном масштабе, чтобы не было задвоенности. У всех министерств свои задачи, каждое использует свой информационный ресурс.

Есть государственный лесной реестр, есть единый государственный реестр недвижимости — они развивались параллельно.

Правительство Московской области — как первопроходец — попробовало их совместить, что в конечном счете привело к необходимости лесной амнистии…

Нужно в переходных положениях написать, что куда попадает при зонировании: садоводство, культурные объекты, лесное хозяйство, сельскохозяйственные земли и т. д., чтобы не оставалось белых пятен.

Нужно будет посмотреть: если орган местного самоуправления включил, например, мелиорированную пашню не в зону сельхозугодий, а в зону жилой застройки — он должен будет ее перезонировать и пашню включить в сельскохозяйственную зону.

Важно, что этот закон заставит всех сказать правду: если у вас по документам пашня, а там давно растут березы или дымит завод, то ее в зону сельхозиспользования включать не нужно. Нужно провести полевые работы на территории и реально оценить: экономически, с природоохранной точки зрения что там происходит.

— Как будет работать этот механизм?

— Очень просто: 98% правил землепользования и застройки, те самые документы зонирования, уже утверждены по всей стране. Если закон будет принят, муниципалитет должен будет сравнить его и свою карту — правильно ли они зонировали территорию — и внести соответствующие изменения.

— За свой счет?

— Когда этот вопрос возник в 2014 году, рассматривалась возможность выделения средств из федерального бюджета и муниципальным образованиям, и субъектам, чтобы сделать все в предусмотренные сроки.

Сейчас это вопрос местного значения: правила землепользования и застройки разрабатываются и утверждаются за счет местного бюджета либо субъектами РФ на основе перераспределение полномочий. Ясно, что муниципалитеты не справятся с этой работой в финансовом плане, поэтому федеральные средства понадобятся. Первоначально речь шла о 10,5 млрд руб.

, теперь нужно заново посчитать, сколько потребуется. Сейчас этот вопрос прорабатывается, когда дело дойдет до внесения законопроекта в правительство, финансовая часть будет согласовываться с Минфином.

— Сами полевые работы будут проводить муниципалитеты?

— В зависимости от того, каких зон это касается. Все вопросы территориального зонирования — это полномочия муниципалитета. Вопросы планирования и использования земель сельхозназначения — это полномочия субъектов.

По мнению Минсельхоза и по мнению субъектов, муниципалитетам не стоит отдавать эти полномочия, должен быть какой-то контроль. А земли лесного фонда находятся исключительно в федеральной собственности — это тема Рослесхоза.

Сейчас границы лесничеств и лесопарков не внесены в полном объеме в ЕГРН, когда это будет сделано, проблема уйдет сама собой — лесничества станут зоной лесного использования.

Если закон будет реализован так, как сейчас предполагается, то после 1 января 2025 года будет не то чтобы красивая картинка, она будет правдивая: станет понятно, как сейчас используются территории. Границы территориальных зон со всеми видами разрешенного использования попадут в ЕГРН, здесь наведется порядок.

— Какие еще изменения планируются в земельном законодательстве?

— Есть еще проблема с правовым режимом земель сельхозназначения: мы до сих пор не знаем, как юридически «превратить» пашню в сенокос. Мы подготовили новый законопроект о землеустройстве, который ответит на эти вопросы, поскольку землеустройство в нынешнем виде — не очень жизнеспособный институт. Эти законодательные инициативы будут идти параллельно.

Еще один законопроект уже принят в первом чтении в октябре, сейчас готовим к нему поправки.

Он касается видов разрешенного использования: кто и как может их менять в рамках градостроительного регламента, куда обращаться, можно ли использовать участок независимо от вида разрешенного использования.

Эти три инициативы: по видам разрешенного использования, по отмене категорий и по землеустройству — должны будут завершить земельную реформу в том, что касается разрешенного использования.

— Что мы увидим, проснувшись 1 января 2025 года?

— Прозрачную картину: отсутствие категорий земель, карты территориального зонирования на территории каждого муниципалитета, в каждой зоне — перечень видов разрешенного использования, причем основанный на том, что реально есть на земле.

Мы получим карту зонирования, где для каждой зоны установлен правовой режим земельных участков, и понимание, как его определять.

Все сведения будут внесены в ЕГРН, и любой человек сможет через публичную кадастровую карту или выписку запросить из него информацию.

— То есть весь массив земель РФ к 2025 году будет описан и занесен в ЕГРН?

— Надеемся, что так.

— А какая доля учтена сейчас?

— Сейчас в ЕГРН содержатся сведения о 60 млн земельных участков, из них 47% — без точных границ.

При этом государство не знает, сколько их туда не внесено: документы о правах на землю выдавались с 1922 года, их множество разных видов — «розовые», «голубые» свидетельства, у нас их по цветам принято различать.

Бумажные свидетельства, выданные после вступления в силу закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 1997 года, особой ценности не представляют — эти права подтверждаются записью в реестре, а вот утрата «розового» свидетельства может быть очень болезненна. Поэтому мы призываем всех граждан: придите и внесите сведения в ЕГРН, уточните границы своих земельных участков. К счастью, они сами постепенно приходят к пониманию, что это нужно сделать, и реестр каждый день пополняется.

— Реально завершить это в установленные сроки?

— По новой «дорожной карте», которую в ноябре утвердил премьер-министр, закон об отмене категорий должен быть внесен в Госдуму в июне 2019 года.

Если он будет принят в 2020 году, то у нас останется пять лет на всю эту работу, это вполне реальный срок. Что нельзя сделать к 2025 году — это обеспечить, чтобы все прибежали со своими документами и внесли сведения в ЕГРН.

У нас заявительный порядок регистрации, вы сами решаете, когда это сделать. Скорее всего, 100% сведений там не будет.

— Отразится ли реформа на собираемости земельного налога?

— Земельный налог никак не привязан к категориям, Налоговый кодекс ориентируется только на виды разрешенного использования при определении ставки, а утверждают ее органы местного самоуправления.

Если говорить о собираемости налога, то большее влияние будет иметь другой законопроект, который касается кадастровой стоимости. Президент сказал, что кадастровая стоимость не может быть выше рыночной — речь идет о том, чтобы эта база также стала более правдивой.

Мы предлагаем установить напрямую в законе перечень критериев, которые должны использоваться при кадастровой оценке.

— А какова судьба законопроекта о едином объекте недвижимости?

— Он внесен в правительство. При доработке из него были исключены нормы, которые позволяют объединить земельный участок с иными объектами, но создать единый объект из нескольких зданий и сооружений будет проще. Это институт достаточно молодой, надо оптимизировать процедуру создания единых объектов, может быть, потом придется вернуться к этому вопросу, чтобы и земельный участок туда попадал.

Интервью подготовила Надежда Краснушкина

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/3854101

Новости – Прибрежненское сельское поселение

В ходе осенней Всероссийской недели консультаций Федеральной кадастровой палаты ответы на различные вопросы получили около 3,5 тысяч человек. Какие документы нужно проверить перед сделкой, как подарить квартиру, как правильно распорядиться комнатой в коммуналке и как поставить квартиру на кадастровый учет – эксперты подготовили ответы на самые интересные вопросы собственников жилья.

Федеральная кадастровая палата провела осеннюю Всероссийскую неделю консультаций во всех регионах страны. Всего в рамках Всероссийской недели консультаций помощь специалистов получили около 3,5 тысяч человек.

Более всего граждан интересовало, как проверить недвижимость перед покупкой; что нужно, чтобы подарить квартиру или долю в ней; как поставить квартиру на кадастровый учет.

Отдельным блоком можно выделить вопросы, связанные с оборотом комнат в коммунальных квартирах.

Чтобы обезопасить себя от мошенничества при покупке недвижимости, следует внимательно изучить правоустанавливающие документы. Это документы, на основании которых возникло право собственности у продавца, т.е.

это могут быть свидетельство о праве на наследство, договор передачи в собственность, договор купли-продажи, дарения и т.д.

Также продавец может предоставить покупателю свидетельство регистрации права собственности, которое выдавалось органами регистрации прав до 2016 года.

Но важно помнить, что ранее выдаваемые свидетельства о регистрации прав ‑ это правоподтверждающий документ, который свидетельствует о регистрации права собственности на объект недвижимости за лицом, обозначенном в этом свидетельстве, и на дату, в нем указанную.

Данное свидетельство не подтверждает, что на текущую дату право собственности зарегистрировано за продавцом.

Подтвердить, кто является собственником соответствующего объекта недвижимости в текущий момент, может только выписка из Единого государственного объекта недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах.

Учитывая, что продавать недвижимость имеет право только собственник, покупателю рекомендуется уточнить, кому принадлежит тот или иной объект, заказав такую выписку.

«Потенциальному покупателю лучше перестраховаться и самому заказать выписку из ЕГРН, – говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко.

– Это позволит убедиться в точности предоставленных продавцом сведений, так как выписка из реестра недвижимости содержит данные, актуальные на дату ее выдачи.

В связи с этим рекомендуется заказывать ее как можно ближе к дате потенциальной сделки».

Также эксперты рекомендуют получить нотариально заверенное согласие супруга или супруги собственника перед покупкой, хоть отсутствие такого согласия не препятствует регистрации перехода права, и в реестр будет внесена запись о непредоставления этого согласия, но его наличие, на наш взгляд, в интересах покупателя. Также рекомендуем уточнить, нет ли зарегистрированных прав на интересующий объект у бывших супругов или иных родственников, а также обратить внимание на наличие прав на данный объект у несовершеннолетних.

«Особую бдительность следует проявлять в случае, когда продавец действует от лица собственника недвижимости по доверенности, поскольку такую схему часто выбирают мошенники.

Можно провести проверку подлинности доверенности на сайте Нотариальной палаты. Бывает, что даже честный посредник только после такой проверки узнаёт, что доверенность потеряла силу.

Кроме того, постарайтесь побеседовать с правообладателем лично», – предупреждает эксперт Кадастровой палаты.

«Договор купли-продажи можно составить в простой письменной форме и помимо существенных условий, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, оговорить в нем любые важные для вас моменты, – напоминает Надежда Лещенко.

– Обеим сторонам сделки необходимо представить подписанный договор и пакет сопутствующих документов в ближайший офис МФЦ.

Не более чем через девять рабочих дней после рассмотрения заявления о государственной регистрации, при условии отсутствия иных законных причин, препятствующих в ее проведении, вы станете законным владельцем приобретенной недвижимости».

Дарение – отдельная категория сделок с недвижимостью. Она отличается от купли-продажи тем, что в этом случае не предусматривается плата за недвижимость ни в каком виде, т.е. такая сделка является безвозмездной.

Также даритель не может устанавливать условия получения и использования даримой недвижимости.

Исключение составляют те ситуации, в которых договор дарения предусматривает право дарителя жить в подаренном им кому-то жилье.

Договор дарения, как и любой другой договор, фиксирующий сделку по переходу права в отношении объекта недвижимости, может быть составлен как в простой письменной форме, так и в нотариальной. Договоры дарения недвижимости, заключенные после 4 марта 2013 года, не подлежат государственной регистрации.

В случае приобретения комнаты в коммунальной квартире необходимо проверить, запросив выписку из реестра недвижимости, владеет ли продавец на праве собственности комнатой, как самостоятельным объектом недвижимости, или же является долевым собственником в праве общей долевой собственности на квартиру или комнату в коммунальной квартире.

«Может оказаться, что фактическим собственником интересующего вас помещения является муниципалитет, а продавец проживает в этом помещении на основании договора социального найма», – предупреждает Надежда Лещенко.

Если продавцу комната в коммунальной квартире принадлежит на праве собственности, то необходимо помнить, что сособственники других помещений коммунальной квартиры имеют преимущественное право покупки такой комнаты.

Иначе говоря, продавец комнаты должен уведомить владельцев соседних комнат о предполагаемой продаже и на каких условиях он продает комнату; если сособственники откажутся приобретать комнату, то продавец имеет право продать ее на этих же условиях стороннему покупателю.

Важно помнить, что с 31 июля 2019 года нотариальное удостоверение не требуется при заключении сделки по отчуждению или ипотеке долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, если сделка проводится одновременно всеми сособственниками. Другими словами, договор купли-продажи, дарения, наследования или ипотеки долей может быть заключен в простой письменной форме, если подписан всеми участниками долевой собственности (сособственниками) без исключения.

Для оформления прав на квартиру или комнату нужно представить в орган регистрации прав и документы, являющиеся основанием для перехода права собственности в результате сделки, и квитанцию об оплате госпошлины.

«Подать документы для регистрации права собственности граждане могут любым удобным им способом. Это можно сделать в ходе личного визита через МФЦ, посредством почтового отправления или с помощью электронных сервисов», – говорит Надежда Лещенко.

Согласно действующему законодательству, для проведения кадастрового учета многоквартирного дома и квартир в нем застройщик обязан обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана многоквартирного дома со всеми помещениями в нем, после чего – обратиться в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Уполномоченный орган в течение 5 дней после выдачи такого разрешения самостоятельно направляет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию с техническим планом такого объектах в региональное управление органа регистрации прав. Таким образом, покупателю квартиры в новостройке не нужно самостоятельно ставить ее на кадастровый учет.

Если многоквартирный дом был построен до 2008 года и в отношении него была проведена техническая инвентаризация, то такой дом и квартиры в нем в большинстве случаев поставлены на кадастровый учет как «ранее учтенные объекты недвижимости».

Кроме того, в ходе осенней Всероссийской недели консультаций граждане интересовались нюансами установления и оспаривания кадастровой стоимости, процедуры отказа от земельного участка, а также оформления перепланировки жилого помещения.

Напомним, в мае Федеральная кадастровая палата провела Всероссийскую неделю правовой помощи, посвященную «дачным» вопросам. Тогда наиболее популярными были вопросы о продлении дачной амнистии и о прописке в садовых домах.

Информация предоставлена

Кадастровой палатой Ульяновской области

Источник: http://www.pribrezhnenskoe-sp.ru/news/novosti/1-0-1

Проверяем земельный участок перед покупкой: на что следует обратить внимание?

Планируемый к покупке земельный участок может обладать рядом недостатков и ограничений правового, градостроительного и иного характера.

Такие ограничения и недостатки могут не позволить покупателю использовать участок в соответствии с его планами либо вовсе поставить под угрозу приобретенный титул собственности.

На что обратить внимание при приобретении земельного участка и как его проверить, читайте в материале.

Процедуру проверки земельного участка перед покупкой можно разделить на несколько этапов:

• проверка кадастрового статуса;
• проверка имущественного (правового) статуса;
• проверка градостроительного статуса;
• выявление обременений;
• проверка участка на предмет наличия судебных споров и проверка продавца на надежность;
• иные действия.

Этап первый: проверка кадастрового статуса

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, предоставляются в форме электронного документа или в форме документа на бумажном носителе (выписка из ЕГРН). Сведения из ЕГРН являются общедоступными.

Стоит отметить, что наиболее полной и актуальной информацией обладает выписка на бумажном носителе.

Заказать выписку можно в онлайн-сервисах на официальном сайте Росреестра, на портале госуслуг, в отделении Росреестра либо в МФЦ.

Перед покупкой участка прежде всего необходимо обратить внимание на следующие сведения:

• кадастровый номер земельного участка;
• адрес;
• площадь и описание местоположения участка;
• сведения о кадастровой стоимости;
• информацию о категории земельного участка и его виде разрешенного использования, а также сведения о зонах с особыми условиями использования земельного участка.

Адрес и кадастровый номер необходимы в целях идентификации объекта и получения в дальнейшем дополнительной документации. Кадастровая стоимость позволит рассчитать размер подлежащего оплате ежегодно налога.

Описание местоположения границ представляет собой координаты поворотных точек границ земельных участков, что позволяет с точностью определить местоположение участка на местности.

Несмотря на то что законодательством пока не введен запрет на распоряжение «некоординированными» участками, приобретение такого участка чревато определенными рисками (например, возможными наложениями границ соседних участков).

В графе «площадь» часто приводится информация с погрешностью (например, 3500 +/– 100 кв. м). Такая погрешность может быть вызвана тем, что кадастровые работы были произведены с невысокой точностью и требуется проведение процедуры уточнения границ, в результате чего площадь земельного участка может измениться в пределах указанной погрешности.

К зонам с особыми условиями использования можно отнести водоохранную зону, прибрежную защитную полосу, зону охраны инженерных объектов (газо-, тепло-, электроснабжения) и др. Подробный анализ зон с особыми условиями использования и накладываемых ими ограничений на использование земельных участков рассмотрим далее в статье.

Анализ вида разрешенного использования и категории земельного участка также рассмотрим далее.

Этап второй: проверка правового статуса

В выписке из ЕГРН указываются также следующие сведения о правах, ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости:

• сведения о лице, за которым зарегистрировано право на земельный участок;
• сведения о документах — основаниях возникновения права;
• информация об обременениях земельного участка правового характера. К таким обременениям относятся, например, аренда, сервитут, залог.

Анализ вышеприведенной информации позволит сделать вывод о том, является ли продавец лицом, уполномоченным совершать сделку по отчуждению объекта недвижимости.

Стоит также запросить у продавца документы — основания возникновения права.

Такими документами могут являться свидетельство о праве на наследство, договоры купли-продажи, дарения, участия в долевом строительстве, приватизации государственного имущества, акты судебных инстанций и др.

Рекомендуется проводить правовую экспертизу указанных документов с целью оценки их юридической чистоты и определения вероятности их оспаривания.

Обременения следуют судьбе вещи, соответственно, имеющиеся обременения требуют более глубокого анализа, для которого нужно запросить у продавца документы — основания таких обременений (например, договор аренды, залога). Более того, в некоторых случаях может потребоваться согласие лица, в пользу которого обременен земельный участок (например, залогодержателя).

В настоящее время наравне с получением выписки из ЕГРН существует возможность также заказать выписку о переходе прав в отношении земельного участка. При ее анализе может выясниться, к примеру, что участок являлся предметом сделок более десяти раз за год, что определенно должно насторожить покупателя.

Этап третий: проверка градостроительного статуса земельного участка

Перед покупкой необходимо также проанализировать следующую градостроительную документацию применительно к земельному участку:

• генеральный план;
• правила землепользования и застройки;
• проект планировки и/или межевания территории;
• иную документацию, в зависимости от конкретной ситуации (градостроительный план, схему территориального планирования, проект организации и застройки территории или генеральный план СНТ).

Генеральный план является документом территориального планирования. В первую очередь генеральный план определяет границы населенного пункта.

Правила землепользования и застройки (далее — ПЗЗ) являются документом функционального зонирования.

Градостроительными регламентами в составе ПЗЗ определяются допустимые виды разрешенного использования земельных участков, а также иные параметры разрешенного строительства: предельные размеры земельного участка, максимальная высота объектов капитального строительства, коэффициент застройки территории, минимальное количество машино-мест, минимальный процент озеленения и др.

В правилах землепользования и застройки может содержаться также иная информация (границы зон с особыми условиями использования территории, границы объединенных зон охраны объектов культурного наследия и т.д.).

Проектом планировки и проектом межевания территории определяются территории общего пользования, не подлежащие приватизации, определяются границы зон, подлежащих размещению объектов капитального строительства, параметры таких объектов и иная информация. Однако в отличие от генерального плана и правил землепользования и застройки проект планировки и проект межевания территории не подлежат в обязательном порядке утверждению.

Стоит также отметить, что в генеральном плане, проекте планировки и проекте межевания территории может содержаться информация о планируемом размещении в границах участков объектов федерального/регионального/местного значения. Такие участки не могут быть переданы в аренду и не подлежат приватизации.

Необходимо сопоставить информацию из ЕГРН и градостроительной документации, поскольку на практике в них нередко выявляются противоречия. Особую оценку стоит дать допустимым видам разрешенного использования земельного участка, установленным ПЗЗ, в целях определения возможности его планируемого использования.

В ряде случаев (допустим, при реализации масштабного инвестиционного проекта) необходимо учитывать также иную документацию территориального планирования (например, схему территориального планирования, фактически определяющую дальнейший вектор развития территории), а также специальную документацию (например, генеральный план в СНТ, при расположении участка в его границах).

Этап четвертый: проверка градостроительных обременений и выявление зон с особыми условиями использования территории

Необходимо отметить следующие возможные ограничения для хозяйственной деятельности правообладателей планируемых к покупке земельных участков:

• санитарно-защитные зоны (СЗЗ). Устанавливаются вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, обеспечивают уменьшение химического, биологического и физического воздействия загрязнения на атмосферный воздух. Стоит отметить, что зачастую информация о СЗЗ отсутствует в ЕГРН. В этом случае, если поблизости земельного участка находятся, к примеру, промышленные предприятия, необходимо обратиться в органы Роспотребнадзора за получением информации о границах СЗЗ и накладываемых ею ограничениях на использование попадающих в нее земельных участков;
• охранные зоны. К указанным зонам можно отнести зоны газопроводов, тепловой сети, объектов электросетевого хозяйства, линий и сооружений связи, железнодорожных линий, гидроэнергетических и иных объектов;
• зоны охраны водных объектов. К таким зонам относятся водоохранная зона, прибрежная защитная полоса, береговая полоса, зоны защиты от водных объектов (подтопления и затопления), зоны санитарной охраны водных объектов;
• зоны санитарной охраны водных объектов;
• зоны охраняемых объектов (например, объектов Федеральной службы охраны РФ);
• зоны особо охраняемых территорий;
• зоны охраны объектов культурного наследия;
• иные зоны (округа санитарной охраны, приаэродромные зоны, рыбоохранные зоны, лесопарковые и зеленые зоны).

Стоит отметить, что указанные зоны являются установленными вне зависимости от факта наличия их в ЕГРН. Таким образом, информацию о наличии указанных зон нужно запрашивать в уполномоченных органах власти либо организациях, если есть основания предполагать, что такая зона может быть установлена.

Этап пятый: проверка участка на предмет наличия судебных споров и проверка продавца на надежность

На сегодняшний день есть немало интернет-сервисов, позволяющих осуществить поиск судебных актов по кадастровому номеру спорного земельного участка.

Покупателю перед сделкой стоит проверить наличие споров в отношении планируемого к покупке земельного участка как по базам данных судов общей юрисдикции, так и арбитражных судов.

А в случае если в выписке из ЕГРН содержится информация о земельных участках, из которых образован планируемый к приобретению, стоит проверить также и эти земельные участки.

Продавца стоит проверить на предмет наличия исполнительных производств на официальном сайте ФССП России, на предмет производств по банкротным делам, а также осуществить поиск по уголовным, гражданским делам на сайтах судов общей юрисдикции.

Этап шестой: иные действия

При приобретении земельного участка стоит осуществить «вынос в натуру» координат поворотных точек его границ.

Указанная информация позволит определить реальное положение границ земельного участка на местности.

В результате может выясниться, что земельный участок накладывается частично на границы смежного земельного участка либо что на земельном участке установлены какие-либо посторонние строения (их части).

Также, в зависимости от ситуации, могут анализироваться другие документы. Например, межевой план, который в отличие от выписки из ЕГРН не относится к общедоступным сведениям, а может быть представлен только собственникам земельного участка. Межевой план может позволить определить законность процедуры формирования участка, согласования местоположения его границ и иные обстоятельства.

Стоит также обратить внимание, что на сегодняшний день ряд организаций предлагает услуги по психиатрической экспертизе продавца при продаже объектов недвижимости.

Это связано с тем, что информация о психическом здоровье человека является закрытой и может быть не представлена покупателю. Однако при наличии весомых подозрений мы рекомендуем рассмотреть вопрос о проведении психиатрической экспертизы или присутствии врача на сделке.

Подобные меры в случае оспаривания сделки продавцом или третьими лицами увеличат шансы на благоприятный исход дела для покупателя.

Полезные сервисы для проверки сведений

Интернет-источникНаименование документаСведения

https://rosreestr.ru/ (официальный портал Росреестра)	Выписка из ЕГРН	Основные и дополнительные характеристики объекта недвижимости, ограничения/обременения
Выписка о переходе прав	Информация об истории перехода прав на участок
https://pkk5.rosreestr.ru/ (официальный сервис Росреестра, публичная кадастровая карта)	—	Местоположение участка на местности, ряд основных сведений об объекте недвижимости
https://fgistp.economy.gov.ru/	Генеральный план Правила землепользования и застройки Проект планировки и межевания территории	Категория земельного участка, допустимые виды разрешенного использования, ограничения / зоны с особыми режимами использования
http://rgis.spb.ru https://isogd.mos.ru/isogd-portal/ (специальные системы обеспечения градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге и Москве)	—	Охранные зоны, сведения об объектах землеустройства, картографические материалы, застроенные и подлежащие застройке земельные участки, иная полезная информация
http://kad.arbitr.ru/ https://sudrf.ru/ (базы данных арбитражных судов и судов общей юрисдикции)	—	Сведения о наличии судебных споров в отношении продавцов и земельных участков
http://fssprus.ru/iss/iP (банк данных исполнительных производств)	—	Сведения о задолженностях продавца

Источник: https://www.eg-online.ru/article/385038/

Росреестр

Специалисты управления информационной безопасности Федеральной кадастровой палаты рассказали о безопасном использовании электронной подписи, а также дали подробный инструктаж, как не пострадать от связанных с ней действий мошенников.

Прежде всего, нужно учитывать, что если мошенник завладел средством для создания усиленной квалифицированной электронной подписи (ЭП) от имени другого человека, то фактически спектр его действий с этим инструментом становится неограниченным.

Поэтому в первую очередь необходимо обеспечить недоступность для других лиц носителя, содержащего ключевую информацию, соответствующую вашему квалифицированному сертификату ЭП.

При получении квалифицированного сертификата ЭП необходимо установить надежный ПИН-код к хранилищу ключевой информации и сохранить его в тайне. Если возникло подозрение, что конфиденциальность ключевой информации была нарушена, не рекомендуется заверять электронные документы квалифицированной ЭП.

В этом случае необходимо сразу же обратиться в аккредитованный удостоверяющий центр, выдавший квалифицированный сертификат ЭП, чтобы приостановить или прекратить его действие.

Следует пояснить, что самой электронной подписью завладеть нельзя, можно завладеть лишь инструментом для создания подписи от чьего-либо имени.

Таким инструментом служит так называемый закрытый ключ ЭП – это конфиденциальная информация владельца сертификата электронной подписи.

Совместно сертификат ЭП и соответствующий ему закрытый ключ являются аналогом именной печати с кодом. Доступ посторонних лиц к закрытому ключу ЭП является несанкционированным.

Получить его мошенник может двумя способами. Во-первых, взять оставленный без присмотра USB-носитель (флэшку/токен) с ключевой информацией, подписать необходимые электронные документы и вернуть его на место. Во-вторых, найти удостоверяющий центр, который лояльно относится к

клиентам и, в нарушение 63-ФЗ «Об электронной подписи», мягок при удостоверении личности заявителя и поверхностен в отношении обработки персональных данных. Такому центру для процедуры идентификации заявителя может быть достаточно отправленных по электронной почте фотографий или скан-копий паспорта, ИНН, СНИЛС и других документов предполагаемого будущего владельца сертификата ЭП.

«Мы также поддерживаем усиление контроля за деятельностью аккредитованных УЦ и повышение их ответственности за создание и выдачу квалифицированных сертификатов ЭП, которые могут быть использованы для получения государственных услуг в электронном виде, в том числе для проведения действий с недвижимостью.

Например, не стоит доверять аккредитованным удостоверяющим центрам, обещающим выдать квалифицированный сертификат ЭП дистанционно, на основании фотографий или скан-копий персональных данных, без визита в офис аккредитованного центра для удостоверения личности», – отмечает замглавы Федеральной кадастровой палаты Павел Чащин.

Процедура идентификации личности перед созданием квалифицированного сертификата электронной подписи должна проводиться только при личном присутствии заявителя и представлении оригиналов документов (если нет ИНН или СНИЛС, предварительно нужно получить их в соответствующих ведомствах). Кроме того, например, при обращении в Кадастровую палату исключена возможность получения квалифицированного сертификата ЭП для физического лица уполномоченным лицом по доверенности или на основании иного документа, подтверждающего данные полномочия.

Помимо этого, следует проявлять бдительность в отношении своих персональных данных и оценивать, какие данные, каким образом, на каком основании и кому передаются.

Например, контрагенту может быть нужен только номер телефона, а он запрашивает ИНН, адрес прописки и т. д.

Отдельное место занимает положение о предоставляемом вами согласии на обработку персональных данных при работе в интернете на каких-либо сайтах. Это

положение является обязательным к прочтению. Стоит обратить внимание на объем предоставляемых в рамках этого положения персональных данных, а также на место их обработки, операции по их обработке и возможность передачи данных третьим лицам.

«Нам известно о двух случаях мошенничества с ЭП на рынке недвижимости, в масштабах всей страны – это тысячная доля процента. Но даже на такие единичные случаи государство очень быстро отреагировало и ужесточило законодательство», – напоминает Павел Чащин.

Так, с 13 августа 2019 года вступил в силу Федеральный закон от 02.08.2019 № 286-ФЗ (286-ФЗ), регулирующий порядок применения усиленной квалифицированной ЭП при проведении сделок с недвижимостью. По новым правилам провести такие сделки можно только с письменного согласия собственника недвижимости.

Для этого нужно подать специальное подписанное собственноручно заявление в МФЦ.

Между тем, есть исключения из правил, когда для проведения сделок с недвижимостью в электронном виде не требуется специальная отметка в ЕГРН, сделанная на основании заявления собственника недвижимости.

Так, электронные документы, заверенные электронными подписями, созданными с применением квалифицированных сертификатов ЭП, которые выданы аккредитованным удостоверяющим центром Федеральной кадастровой палаты, по умолчанию принимаются в работу.

С помощью таких квалифицированных сертификатов ЭП сделки можно проводить дистанционно, без подачи специального заявления в Росреестр.

Не требуется также специального заявления от собственника, если электронный пакет документов на регистрацию сделок с его недвижимостью подает в Росреестр кредитная организация, например, в рамках проектов электронной регистрации.

С одной стороны, новый закон минимизирует риски мошенничества и защищает собственников объектов недвижимости, с другой – учитывает уже существующие механизмы цифровизации рынка.

Источник: http://pearlkuz.ru/index.php/blagoustroistvo/dizajn-proekty/itemlist/category/53-росреестр